주택 매도 시 주택수 및 시점별 세금

부동산 투자의 완성은 매수가 아닌 매도, 즉 ‘세후 수익’을 확정 짓는 순간에 이루어진다. 하지만 똑같은 차익을 남기고도 각자 내야 하는 세금은 다르다. 그 차이를 만드는 결정적 변수가 바로 주택수와 조정 대상 지역 여부다. 정책 변화에 따라 조정 대상 지역이 지정되고, 주택 수에 따라 주택 양도 시 세 부담이 크게 달라진다.

먼저 1주택자가 보유주택을 양도할 경우에 대해 알아보자. 1세대(거주자)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로 해당 주택 보유기간이 2년 이상이면 양도소득세 비과세가 적용된다. 조정 대상 지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 거주 및 보유해야 양도소득세가 비과세된다. 만일 조정 대상 지역에 주택을 취득한 1주택자가 2년 미만 거주했다면 양도 시 일반세율로 과세된다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고, 매매가격이 12억 원 이하라면 전부 비과세되며, 매매가격이 12억 원을 초과하더라도 초과한 비율만큼 양도차익을 산정하고, 10년 이상 보유 및 거주했다면 장기보유특별공제가 80% 적용되므로, 1세대 1주택으로 매각하는 것이 세제상 매우 유리하다.

또 국내에 1주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 종전 주택을 3년 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다. 즉, 1세대 2주택이나, 최근에 취득한 주택을 3년 미만 보유한 경우라면 절세 측면에서 기존주택의 양도를 고려할 필요가 있다.

한편, 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 되는 경우는 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

또 1주택을 보유하는 자가 혼인으로 1세대 2주택을 보유하고 혼인한 날부터 10년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

상속받은 주택과 일반주택(상속 개시 당시 보유주택)을 국내에 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 만약 피상속인이 2주택 이상을 상속할 때는 다음 각호의 선순위에 따른 1주택을 상속주택으로 본다.

주의할 점은 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다는 것이다. 즉, 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있어 세제상 유리하며, 상속받기 전에 일반주택을 보유한 경우만 양도소득세 비과세 규정이 적용되므로, 주의한다.

다주택자는 해당 주택이 조정대상지역에 있는지 여부에 따라 양도소득세가 다르다. 다주택자가 조정대상지역 외 주택을 매각할 때는 보유기간에 따라 장기보유특별공제가 적용되며, 양도소득세가 중과되지 않는다.

2026년 5월 10일 이후 다주택자가 조정대상지역의 주택매각 시 양도소득세가 중과된다. 조정대상지역 2주택자는 20%가 중과되며, 조정대상지역 3주택자는 30%가 중과된다. 양도소득세가 중과되는 경우 장기보유특별공제도 배제되므로, 세 부담이 상당히 클 수 있다.

2026년 5월 9일까지 토지거래허가지역에서 매도계약 체결 시 양도세 중과를 유예해 주는 보완 조치가 마련됐다. 이는 다주택자가 잔금·등기까지 현실적으로 소화할 시간을 주기 위해 지역별로 차등 적용된다.

기존 조정대상지역 및 토지거래허가지역(강남 3구와 용산구)은 계약 후 4개월 이내에 잔금 지급 또는 등기이전을 해야 하며, 신규 지정 조정대상지역 및 토지거래허가지역(2025년 10월 16일 지정: 서울 21개 구 + 경기 12개 지역)은 계약 후 6개월 이내에 잔금 지급 또는 등기이전을 해야 한다.

만일 다주택자가 조정대상지역 및 토지거래허가지역에서 10년 보유한 주택(취득가: 10억 원)을 20억 원에 매각하면 매각 시점에 따른 양도소득세 등(지방 소득세 포함) 차이는 다음과 같다.

위 표처럼 양도세 중과 여부에 따른 세금 차이는 매우 크다. 즉, 조정대상지역 및 토지거래허가지역의 다주택자는 2026년 5월 9일까지 매도계약 후 4~6개월 이내에 잔금 지급 또는 등기이전 시 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있으므로, 절세 측면에서 매도를 고려해 볼 수 있다.

이와 같이 주택을 매도할 때 주택수와 조정대상지역 여부에 따라 양도소득세 차이가 크므로, 주택을 매도하기 전에 세무전문가와 충분한 상담 후 매각 여부를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.