2026년 내집 마련 수요자, 세금과 매물을 주목하라

새해 내집 마련 수요자들은 두 가지 키워드에 관심을 가지면 좋을 것 같다. 바로 세제 개편 문제와 매물이 그것이다. 2025년에만 6.27 대출 규제, 9·7 공급확대, 10.15 부동산 대책(토지거래허가구역 확대) 등 세 차례 대책이 시행됐지만, 시장은 완전히 잡히지 않았다.

만약 새해도 강남권 중심의 불안이 이어지면 정부가 마지막 카드로 세재개편을 꺼낼 것이란 전망이 무게를 얻는다. 그 시기는 6월 지방선거 이후가 될 것이라는 관측이 우세하다.

다만 이재명 대통령이 대선 유세 당시 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 공언한 만큼 정부는 신중할 수밖에 없다. 문재인 정부 시절 과도한 세금 압박이 역풍을 부른 경험도 무시하기 어렵다. 이러한 이유로 세율을 직접 건드리기보다 공시가격 현실화나 공정가액 비율 상향 같은 ‘미세 조정형 증세’가 우선 활용될 가능성이 커 보인다.

조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과 유예(2026년 5월 종료 예정)의 재연장 여부도 주목된다. 강남권과 한강벨트 등 핵심지역 뿐만 아니라 서민층 동네인 서울 강북과 경기권까지 모두 조정 대상 지역으로 묶인상황이어서 양도세 중과세가 부활할 지는 아직 미지수다.

개인적으로 부활과 재연장 가능성을 반반으로 보고 있다. 만약 유예가 끝난다면 일부 보유자들은 만료 전 매도를 서둘러 매물 증가 요인이 될 수 있다. 반대로 고가 1주택자 장기보유 특별공제(최대 80%)가 축소될 경우 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 직격탄이 될 수 있다.

또 하나는 매물이다. 새해 시장에서 매물 움직임을 읽는 능력이 그 어느때보다 중요해지고 있다. 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 갭투자가 불가능해졌다.

반대로 집주인도 전세를 끼고 아파트를 팔 수 없다는 것이다. 그만큼 부동산시장에서 거래할 만한 매물이 많지 않다. 주요 연구기관들은 집값 전망을 ‘강보합’으로 정리한다. 시세 흐름은 이 정도로 염두에 두고 매물 확보에 좀 더 심혈을 기울여야 한다.

다시 말해 내 집 마련 전략의 핵심은 결국 매물, 특히 급매물 탐색 능력이다. 최소 10개동, 30개 단지 정도의 탐색 구역을 설정하고, 지역 중개업소와의 신뢰 기반 네트워크를 미리 구축해야 한다.

기회를 잡으려면 현장에서 발품을 팔고, 수시로 중개업소에 들러 정보를 얻는 게 중요하다. 미리 원하는 가격대를 제시하고 매물이 나오면 먼저 연락을 달라고 부탁해 놓는 것도 좋은 방법이다. 다시 말해 선호하는 주거지역에서 여러 후보 주택을 동시에 스크린하고, 이 중 예산에 맞춰 가장 저렴한 매물을 찾는 것이 핵심이라는 설명이다.

국토교통부는 경기도 의왕시, 군포시, 안산시, 화성시 및 인천광역시 남동구 등 총 5곳에 7.8만호의 공공주택지구의 지구계획을 승인하고, 경기도 구리시와 오산시 총 2곳에 5.5만호를 공공주택지구로 지정.

이 중 주거 안정을 위해 공공임대주택 4만호와 공공분양주택 3만4천호를 공급할 계획. 해당 공공주택지구들은 GTX-C, 수인분당선 등 주요 노선이 지나는 철도역이 인접해 있어 수도권 주요 지역으로 교통 연결성이 높음.

부산광역시 화명ㆍ금곡지구와 해운대지구의 노후계획도시 정비를 위한 선도지구 2개소 7,318호를 선정. 1기 신도시 선도지구 3.7만호를 선정한 이후, 지방권에서 노후계획도시 정비가 추진되는 첫 사례. 대전광역시와 인천광역시도 선도지구 공모에 착수하는 등 선도지구 선정을 본격 추진 중.