임차인의 안정성이 돋보이는 글로벌 오피스 리츠

제이알글로벌리츠 (348950)

■신규 자산 편입: 미국 맨해튼 오피스

지난 5월, 제이알글로벌리츠는 1,716억원 규모의 유상증자를 실시하겠다고 발표했다.
맨해튼 오피스를 신규 편입하면서 차입금이 증가하였는데, 이번 유상증자 대금을 해당 차입금 일부 상환에 활용할 계획이다.
구주주 청약일은 7월 13일~14일이며 일반공모는 18일~19일이다.


■유상증자를 통한 신규 자산 차입금 상환

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (이하 ‘제이알글로벌리츠’)는 2022년 2월 미국 맨해튼 오피스의 편입을 완료했다.
해당 오피스는 뉴욕 맨해튼 498-7번가에 위치한 지하 1층~지상 24층 규모의 오피스 빌딩으로 임대율은 2022년 5월 기준 91.5% 수준이다.
추정 연간 임대료는 3,490만 달러이고 미국 보건의료노동조합인 SEIU가 임대면적의 60.64%를 2050년 3월까지 장기 임차하고 있어 임대수익 안정성이 높다.


■브뤼셀 오피스의 안정적인 임대차 계약

기존 기초 자산인 벨기에 브뤼셀 오피스는 벨기에 연방정부 (S&P 기준 신용등급 AA) 산하의 벨기에 건물관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 100% 장기 임차하고 있다.
우량 임차인과의 장기계약으로 현금흐름의 안정성이 높은 데다 물가와 연동되는 임대료 변동 조항이 있어 인플레이션 헤지 기능을 기대할 수 있다.
브뤼셀 오피스의 임대료에 연동되는 벨기에 건강지수 (health index)는 2022년 5월 기준 YoY 8.3%, 연평균 2.1% (CAGR 2002~2022.5) 증가했다.