상가 묵시적 갱신은 상가 임대차 계약 종료 후에도 임대인과 임차인 모두 별다른 의사 표시가 없는 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 말해요.
계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 계약이 그대로 이어지는 것인데요. 이 때 환산보증금에 따라 적용되는 법이 달라져요. 환산보증금이 지역별 기준 금액 이하인 경우에는 상가건물임대차보호법이, 초과하는 경우에는 민법이 적용됩니다.
상가 묵시적 갱신, 임대차 계약 만료 전 꼭 확인하세요!
사장님을 위한 부동산업 가이드
2025.05.02
읽는시간 4분
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- 계약 만료가 다가오는데 임대인과 별도 연락을 나누지 않은 사장님
- 상가 묵시적 갱신이 몇 번까지 가능한지 궁금한 사장님
깨비 사장님은 올해로 자영업 3년 차입니다. 계약서를 꺼내보니 어느덧 임대차 만료일이 성큼 다가와 있어요. 계약을 끝낼 생각은 없지만 임대인 쪽에서도 별다른 연락이 없어 마음이 불안한데요.
별도 계약 없이도 자동으로 계약이 연장되는 상가 묵시적 갱신 제도를 소개해 드릴게요.
별도 계약 없이도 자동으로 계약이 연장되는 상가 묵시적 갱신 제도를 소개해 드릴게요.
상가 묵시적 갱신이란?
*보증금 + (월세 × 100)으로 계산하며, 보증금 1억원에 월세 100만원인 경우 환산보증금은 2억원
지역별 환산보증금 기준금액
- 서울시: 9억원
- 과밀억제권역 및 부산시: 6억 9천만원
- 기타 광역시: 5억 4천만원
- 그 외 지역: 3억 7천만원
상가 묵시적 갱신 조건
언제 상가 묵시적 갱신이 적용되나요?
상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신
임대인이 계약을 끝내자거나 조건을 바꾸고 싶다는 의사를 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 전달하지 않으면 기존 계약이 자동으로 1년 더 연장돼요.
임차인도 마찬가지예요. 계약 만료 1개월 전까지 별다른 의사 표시 없이 계속 상가를 사용하고 있다면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 1년 계약이 이어진 것으로 봅니다.
민법에 따른 묵시적 갱신
민법이 적용되는 상가건물 임대차 계약의 경우, 아래 두 조건이 모두 충족되면 계약서를 따로 쓰지 않아도 임대차가 자동 연장된 걸로 봅니다.
☝🏻임대차 기간이 만료된 후 임차인이 상가건물을 계속 사용하고 수익을 얻는 경우
✌🏻임대인이 이에 대해 이의를 제기하지 않는 경우
⚠️ 묵시적 갱신 금지 특약은 무효예요!
민법이든 상가건물임대차보호법이든 묵시적 갱신을 하지 않겠다는 특약은 인정받을 수 없어요. 법적으로 한쪽만 유리한 내용은 효력이 없다는 원칙 때문인데요. 이를 '편면적 강행규정 위반'이라고 표현합니다.
상가건물임대차보호법 vs 민법
상가 묵시적 갱신, 어떻게 다를까?
📆 계약 연장 간주 기간
상가건물임대차보호법
- 1년짜리 계약이 다시 시작된 것으로 간주돼요.
민법
- 정해진 계약 기간 없이 계약이 연장된 것으로 봐요.
📆 계약 해지 시점
상가건물임대차보호법
- 임차인만 계약 해지 통보가 가능해요. 단, 해지 통보 후 3개월 후에 계약이 해지돼요.
민법
- 임차인과 임대인 모두 계약 해지 통보 가능해요. 임차인은 해지 통보 후 1개월 후, 임대인은 해지 통보 후 6개월 후에 계약이 해지돼요.
💰 상가 임대료 연체 기준
상가건물임대차보호법
- 3기* 이상 연체 시 임대인이 계약 해지 가능
민법
- 2기 이상 밀리면 임대인이 계약 해지가 가능한 일반 건축물과 달리 상가 임대차는 환산보증금을 초과해 민법을 적용받더라도 임대료 연체 기준은 민법이 아닌 상가건물임대차보호법을 따라요. 즉, 3기 이상 연체 시 임대인이 계약을 해지할 수 있어요.
상가 임대료를 연속으로 밀리지 않았더라도 전체 계약 기간 동안 누적된 연체 금액이 일정 기준을 넘으면 계약 해지 사유가 될 수 있어요. 예를 들어, 3개월 전 두 달 치 월세, 이번 달에 한 달 치 월세가 밀린 경우, 누적 연체는 총 3개월분이 되어 민법상 계약 해지가 가능할 수 있으니 주의해야 해요.
*‘기’는 임대료를 내는 주기를 말해요. 대부분 월세 계약을 하기 때문에 1기는 보통 1개월을 뜻하는데요. 월세가 한 달 밀리면 ‘1기 연체’, 세 달 밀리면 ‘3기 연체’라고 할 수 있어요.
한눈에 보는 상가 묵시적 갱신
| 상가건물 임대차보호법 |
민법 | |
| 계약 연장 간주 기간 | ・ 1년으로 자동 연장 | ・ 정해진 기간 없이 연장 |
| 계약 해지 시점 | ・ 임차인 언제든 가능(해지 통보 후 3개월 뒤 종료) ・ 임대인 특별한 사유 없으면 해지 불가 |
・ 임차인 언제든 가능(해지 통보 후 1개월 뒤 종료) ・ 임대인 언제든 가능(해지 통보 후 6개월 뒤 종료) |
| 상가 임대료 연체 기준 | ・ 3기 이상 연체 시 (환산보증금 관계없이 모두 상가건물임대차보호법 적용) |
|
상가 묵시적 갱신 FAQ
이런 점이 궁금해요!
묵시적 갱신 후 폐업하면 언제까지 월세를 내야 하나요?
💁🏻♀️ 상가건물임대차보호법이 적용된다면, 임차인이 해지 통보 후 3개월 뒤에 계약 해지 효력이 발생하므로 3개월간은 월세를 납부해야 해요.
민법상 묵시적 갱신이라면, 임차인이 해지 통보한 날로부터 1개월 후에 계약 해지가 인정돼요. 즉, 통보한 시점으로부터 한 달 후부터는 월세를 내지 않아도 됩니다.
상가 묵시적 갱신은 몇 번까지 가능한가요?
💁🏻♀️ 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없습니다. 임차인과 임대인이 별다른 이견 없이 계속 계약을 유지한다면 몇 번이든 자동으로 갱신될 수 있어요.
묵시적 갱신 상태에서 상가 월세를 올릴 수 있나요?
💁🏻♀️ 상가건물임대차보호법에 따라 묵시적으로 계약이 연장되면 기존 계약과 똑같은 조건으로 1년간 계약이 연장된 것으로 봐요. 따라서 그 기간에는 임대인이 월세를 올릴 수 없어요.
반면 민법이 적용되는 경우에는 연장되는 계약 기간이 정해져 있지 않아 임대인은 월세를 5% 이상 인상할 수 있어요. 법적 제한이 없기 때문에, 주변 시세나 상황에 따라 자유롭게 상가 임대료 인상 요구가 가능합니다.
상가 계약 만료일이 가까워졌다면 묵시적 갱신 여부를 먼저 확인해 보세요. 적용법과 계약 조건을 꼼꼼히 살펴보고 불필요한 오해나 불이익을 예방하세요.
3줄 요약
- 상가 묵시적 갱신은 임대차 계약 만료 전 별도 통보 없이 기존 계약과 같은 조건으로 자동 연장되는 것을 뜻해요.
- 묵시적 갱신은 환산보증금 기준에 따라 상가건물임대차보호법 또는 민법의 적용을 받아요.
- 상가건물임대차보호법이 적용되면 1년씩 연장되지만, 민법의 경우 연장되는 기간이 정해져있지 않아 언제든 계약 해지가 가능해요.
이 콘텐츠는 공인중개사 이승주님의 도움을 받아 한국능률협회미디어와 함께 만들었습니다.
해당 콘텐츠는 2025년 5월 2일에 발행되었습니다. 발행일 이후 변경된 내용이 있을 수 있으니 참고해주세요. 오직 정보 제공만을 목적으로 제작되었으며, 개인적인 자문 또는 홍보 목적의 콘텐츠가 아닙니다. 개인의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으며, 개인이 입은 손해에 대한 법적 책임을 입증하기 위해 사용할 수 없습니다.
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