[미리보기] 2025년 KB 부동산 보고서

주택시장은 2022년 하반기 이후 상승과 하락을 반복하는 상황이 지속되고 있다. 이러한 시장 흐름은 올해도 이어질 것으로 보인다. 높은 가격에 대한 부담, 대출 규제 등의 하락 요인과 함께 공급 부족, 금리 인하 등의 상승 요인이 혼재되어 있기 때문이다. 다만, 선호도에 따른 지역별 차별화 현상은 더욱 확대될 수 있다.

올해 주택시장의 가장 큰 변수는 정부의 정책이 될 가능성이 높다. 지난해 하반기 시장 흐름에서 볼 수 있듯이, 실수요자 중심인 현재의 주택시장에서 대출 규제의 영향은 상당히 크다. 올해 주택시장의 또 다른 변수는 주택 공급이 될 수 있다.

공사비 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 민간 공급이 제한적인 상황에서 3기 신도시 등 공공 주도의 공급이 미치는 영향이 클 수 있기 때문이다. 도심지 주택 공급을 위해서는 재건축, 재개발 등 정비사업의 원활한 진행이 중요한데, 이 또한 규제 및 정부 정책과 밀접한 관련이 있다. 정부 정책은 늘 주택시장에 큰 영향을 미쳐 왔으나 올해는 더욱 중요하게 작용할 전망이다.

공급물량 부족이 주택시장 불안 요인으로 지적되면서 정부는 공급 확대를 위해 다양한 정책을 발표. 주택 경기가 좋지 않다는 점에서 물량보다는 선호 지역 공급 여부가 관건이 될 것임

지난해 하반기 이후 수도권과 비수도권의 차별화가 뚜렷하게 나타나고 있음. 높은 가격에 대한 수요자의 부담이 여전한 데다 미분양 아파트도 적체되어 지역별 양극화 현상이 지속될 것임

기준금리 인하에 따른 매수 수요 회복에 대한 기대감이 존재하나 단기적으로 정부의 가계부채 관리 강화 정책이 시장에 미치는 영향이 더 클 것임

전세사기 사건 이후 연립·다세대주택 기피 현상이 심화되면서 비아파트 거래 및 공급이 크게 위축. 정부 정책과 월세 증가로 시장 정상화 가능성이 존재하나 회복까지는 다소 시간이 걸릴 것임

노후계획도시 정비사업의 중요한 이정표가 될 선도지구 선정이 완료되었으나 추가 분담금, 조합원 간의 갈등, 대규모 이주 등 해결 과제가 여전히 많아 올해가 중요한 한 해가 될 것임

세부 지역별로 상승폭 격차가 확대되면서 고점 대비 현재 가격 차이가 크며, 대출 규제 이후 수요가 크게 둔화되어 향후 가격 상승폭은 제한적일 것으로 보이나 국지적 시장 과열 가능성 존재

매매 수요 위축으로 전세 수요가 과거보다 높으며, 특히 수요자 선호도가 높은 아파트를 중심으로 전세가격 상승세가 지속될 전망. 비아파트 중심의 월세 상승도 시장 불안 요인이 될 것임

2025년 전국 주택 매매가격에 대해 부동산전문가(62%), 공인중개사(79%), 자산관리전문가(PB, 62%) 모두 하락 전망이 우세하였다. 지역별로 보면 비수도권에 대해서는 하락 전망으로 의견이 일치하였으나 수도권에 대해서는 조사 집단별로 의견이 엇갈렸다. 부동산전문가는 상승 전망이 54%로, 공인중개사는 하락 전망이 56%로 다소 우세하였다.

수도권 주택 경기 회복 시기에 대해 부동산전문가는 2025년 하반기(36%)와 2026년(38%)이 비슷한 응답률을 보였다. 공인중개사의 경우 2025년 하반기에는 수도권 주택 경기 회복이 시작될 것이라는 응답이 41%로 가장 많아 상대적으로 회복 시기가 빠를 것으로 예상했다.

2025년 전국 주택 전세가격에 대해 부동산전문가의 62%, 공인중개사의 61%가 상승할 것으로 전망하였다. 지역별로 수도권은 부동산전문가(70%), 공인중개사(68%) 모두 전세가격 상승을 전망하였다. 반면 비수도권은 상승 전망과 하락 전망이 큰 차이를 보이지 않고 팽팽하게 맞섰다.

투자 유망 부동산에 대해 부동산전문가, 공인중개사, PB 공통적으로 준공 5년 이내 신축 아파트(부동산 전문가 29%, 공인중개사 26%, PB 25%)와 분양 아파트(부동산전문가 30%, 공인중개사 22%, PB 28%) 투자가 유망할 것이라는 의견이 많았다.

이는 신축 아파트 선호도 증가와 함께 신규 주택 공급 감소로 희소성이 높아지면서 가격 상승에 대한 기대감이 커졌기 때문으로 풀이된다. 한편 꾸준히 상위권을 기록하던 재건축 아파트는 공사비 갈등과 사업 지연, 추가 분담금 문제 등 부정적 이슈로 2024년 대비 선호도가 크게 낮아졌다.

PB를 대상으로 조사한 결과, 고자산가들이 선호하는 투자 자산 유형은 채권(29%), 부동산(21%), 주식(19%) 순으로 나타났다. 부동산은 지난해 조사 대비 선호도가 소폭(2%p) 하락하였으나 순위는 3위에서 2위로 한 단계 상승하였다.

2024년 한 해 동안 고자산가들은 부동산 세무(39%), 보유 부동산 처분(24%), 수익형 부동산 구입(19%) 순으로 상담 및 자문 수요가 많았던 것으로 나타났다. 부동산시장 불확실성이 높아지면서 2022년 이후 보유 부동산 처분 상담 비율이 꾸준히 증가하고 있다. 처분을 희망하는 보유 부동산은 상가(35%)와 일반 아파트(27%)라는 응답이 많았다.

2024년 주택 매매가격은 3분기 이후 상승세를 보였으나 4분기 들어 상승폭이 크게 위축되었다. 그러나 매수 대기 수요가 존재하여 수요자가 선호하는 지역이나 주요 이슈가 존재하는 지역에 대한 관심은 여전히 큰 것으로 나타났다. KB금융지주 경영연구소는 수요가 높은 수도권 15개 지역을 5개 구역으로 구분해 지역별 주택시장을 점검해 보았다.

2024년 상업용 부동산 거래량은 2023년 대비 11.6% 감소한 4.6만 건으로 2021년 9.6만 건으로 고점을 기록한 이후 3년 연속 감소하였다. 상업용 부동산 평균 매매가격은 전년 대비 수도권이 0.9%, 비수도권이 8.3% 하락하였다. 거래가 줄고 가격이 하락하면서 시장은 경기 순환 국면상 침체기 흐름을 보였다.

2025년에는 기준금리 추가 인하 가능성이 시장 회복에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다. 부동산 경기 침체, 건설사 PF 이슈 등으로 인해 공급이 감소하여 시장의 공급 부담도 크게 낮아질 수 있다. 다만, 국내 경제 불확실성이 큰 상황에서 부동산 투자는 리스크 최소화에 중점을 둘 수밖에 없으며, 우량자산 위주의 투자로 인해 시장 회복은 제한적일 것으로 전망된다.