수도권 주택시장 점검

2024년 주택 매매가격은 3분기 이후 상승세를 보였으나 4분기 들어 상승폭이 크게 위축되었다. 그러나 매수 대기 수요가 존재하여 수요자가 선호하는 지역이나 주요 이슈가 존재하는 지역에 대한 관심은 여전히 크다. KB금융지주 경영연구소는 수요가 높은 수도권 15개 지역을 5개 구역으로 구분해 지역별 주택시장을 점검해 보았다.

주택시장에서 가장 큰 관심 지역인 강남구는 2024년 아파트 매매가격이 7.2% 상승하면서 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록하였으며, 3.3제곱미터(㎡)당 매매가격은 1억 원에 육박하였다.

강남구의 아파트 매매가격 상승에는 압구정동 재건축 단지의 사업 진행이 큰 영향을 미쳤다. 2024년 11월 말 압구정 2구역의 서울시 정비계획 변경안이 통과되었으며, 2025년 시공사를 선정할 계획이다. 사업 진행에 대한 기대감으로 2구역 내 ‘신현대아파트’ 35평은 2024년 말 51억 원에 매매가 이루어지며 최고가를 경신하였다.

개포주공 5단지와 6·7단지(통합 재건축)는 각각 2020년과 2021년에 조합설립인가를 완료하였으나 최근까지 사업 진행이 더딘 상황이다. 이미 신축 단지로 정비가 완료된 개포주공 1~4단지도 매매가격은 높으나 매수세는 위축되었다.

전체적인 매수세 위축에도 일부 선호 지역의 수요 집중 현상은 2025년에도 지속될 것이며, 서울 내에서도 대표 관심 지역인 강남구에 대한 매수 수요는 여전할 것으로 보인다. 다만, 불확실한 주택시장 상황과 높은 가격에 대한 부담 등으로 매수자의 선택이 보다 까다로워지면서 세부 지역별로 시장 분위기가 상이할 것으로 예상된다.

서초구 역시 2024년 분양시장을 중심으로 주택가격이 크게 상승하면서 주요 아파트 대부분이 전 고점을 돌파하는 등 아파트 시장이 다소 과열된 모습을 보였다. 7월 분양한 반포동 ‘래미안 원펜타스’는 분양가 상승과 매매가격 상승세 둔화, 주택시장 불확실성 확대 등으로 주택 경기가 크게 위축되었음에도 불구하고 높은 청약경쟁률(평균 527대 1)을 기록하였다.

11월에는 ‘신반포2차’ 아파트 22평이 경매에 나와 32명이 응찰하여 감정가격(22.4억 원)보다 10억 이상 비싼 금액(33.7억 원)에 낙찰되었다. 2023년 하반기 입주를 시작한 ‘래미안 원베일리’는 12월에 34평 기준 50억 원이 넘는 가격에 거래되면서 시세 상승을 주도하였다.

4분기 들어 서울 전체적으로 매수세가 둔화된 가운데 서초구도 거래가 소강 상태에 접어들었다. 다만, 아직까지 매도자의 기대 심리가 꺾이지 않아 매수자 우위 시장으로 전환되었다고 보기 어렵다.

매도자와 매수자 모두 관망세를 유지하고 있으나, 매도자는 기준금리 인하, 대출 규제 완화 등에 대한 기대감으로 호가를 크게 낮추지 않고 다소 여유로운 모습이다. 반면, 매수자는 매수에 대한 의지는 높으나 시장 침체, 대출 규제 등으로 위축되어 저가 매물 중심으로 매수를 시도하며 다소 조급한 모습이다. 매수세가 위축되어 매매 거래가 감소하고 매매가격 상승폭이 줄어들었으나, 여전히 매도자의 협상력이 큰 상황이 지속되고 있다.

송파구는 2024년 4월 대표 재건축 단지인 ‘잠실주공 5단지’가 최고 70층, 6,491세대로 정비계획이 확정되고 삼성물산, GS건설 등 컨소시엄으로 시공사가 선정되었다. 그 영향으로 잠실주공 5단지는 12월 연초 대비 20~30% 상승한 가격(전용면적 76㎡ 29.9억 원, 전용면적 82㎡ 34.1억 원)에 거래되었다.

그 외에도 ‘잠실 우성4차’, ‘가락 3대 재건축 단지’(가락미륭, 삼환가락, 가락프라자) 등이 사업시행인가 신청과 시공사 선정에 들어가면서 재건축 사업이 탄력을 받고 있다. 2025년 2월, 잠실동 일대 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 시장 회복에 대한 기대 심리도 높아지고 있다.

최근에는 매수세가 감소하면서 매수 수요가 전세 수요로 전환되고 있다. 전세시장에서 신축 대단지 아파트에 대한 선호도 증가로 전세가격 상승세가 지속되면서 매매가격 하락을 일정 부분 지지해 주고 있는 모습이다. 인근 강동구 ‘올림픽파크포레온’(1만 2,032세대)의 1만 세대가 넘는 공급에도 수요 증가로 전세가격 상승세가 지속되고 있다.

매매가격은 매수세 위축으로 당분간 큰 변화 없이 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 전세가격은 송파구 거주 수요로 인해 올림픽파크포레온 입주가 마무리된 이후에는 불안한 모습을 보일 가능성도 존재한다.

마포구는 여의도, 광화문 등과 가깝고 한강과 인접해 있어 실수요자를 중심으로 선호도가 높은 지역이다. 이러한 이유로 2022년 말 한강 이북 최고 분양가를 경신한 데 이어 2024년 또다시 최고 분양가를 기록하였다.

2022년 말 ‘마포더클래시’가 한강 이북에서 처음으로 3.3제곱미터(㎡)당 분양가가 4천만 원을 상회하였으며, 2024년 7월에는 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’가 3.3제곱미터(㎡)당 분양가가 5,150만 원을 기록해 한강 이북 최초로 3.3제곱미터(㎡)당 5천만 원을 돌파하였다. 이처럼 높은 분양가에도 4만 명 이상이 청약에 몰리면서 평균 청약경쟁률은 100대 1을 상회하였다.

기존 아파트 매매가격도 2024년 2~3분기 상승세가 지속되었다. 마포구의 대표 아파트 단지인 ‘마포래미안푸르지오’는 전용면적 84㎡ 기준 매매가격이 20억 원을 넘어섰으며, 신축 단지인 ‘마포프레스티지자이’는 매매가격이 23억 원에 근접하였다.

그러나 4분기 이후 거래 급감과 대출 제한의 여파로 주택시장이 빠르게 위축되면서 매매가격도 보합세를 보이고 있다. 매도자는 가격 상승에 대한 기대감이 크게 줄어들어 타 지역이나 큰 평형으로 이주하기 위해 가격 조정에 나서고 있다. 반면 매수자는 매매 거래에 소극적인 모습을 보이고 있다. 정부 규제와 높은 가격에 대한 부담, 주택시장 불확실성 확대로 단기간에 매수세가 급격히 늘어나기는 어려울 것으로 예상된다.

게다가 북아현뉴타운 중 가장 입지가 양호하다고 평가받는 북아현 2구역이 관리처분계획 인가를 신청하면서 사업 진행에 탄력을 받을 것으로 예상되었으나, 아현동 성당과의 일조권과 조망권 문제로 또 다시 사업이 지연될 위기에 몰려 2025년 상반기 시장은 다소 위축될 것으로 보인다.

용산구는 2024년 대표 재개발 사업인 한남 뉴타운이 구역별로 사업 진행이 양호한 흐름을 보였다. 5개 구역 중 가장 사업 진행 속도가 빠르고 규모가 큰 3구역은 2023년 말부터 이주가 시작되어 2024년 말 대부분 완료되고 부분 철거가 진행 중이며, 2025년 본격적인 착공을 앞두고 있다. 그 외 구역도 시공사 선정이 진행되어 2구역은 대우건설이, 4구역은 삼성물산(2025년 1월)이 확정되었다.

동부이촌동을 중심으로 진행되는 사업은 건축비 인상에 따른 공사비 분쟁과 사업성 문제로 리모델링과 재건축 사업 사이에서 혼란이 지속되고 있다. 2024년 12월 현재 르엘이촌(구 현대맨숀)만이 2026년 말에서 2027년 초 입주 목표로 착공에 들어간 상태다.

정비사업 진행 상황과 별개로 2024년 용산구 아파트 매매가격은 전체적으로 꾸준히 상승세가 지속되었다. 2023년 말부터 2024년 1분기까지 하락세를 보이다 2~3분기 급격히 상승한 다른 지역과 달리 용산구는 꾸준한 상승세가 이어지면서 강남구와 함께 전 고점을 넘어섰다(2024년 말 KB아파트 매매가격지수 기준).

이는 매도자가 주택시장 변화에 크게 동요하지 않고, 타 지역에 비해 상대적으로 자금 여력이 높은 매수자가 많아 매도자 우위 시장이 지속되고 있기 때문이라고 볼 수 있다.

11월 말에는 사업비 14.3조 원, 최고 100층 높이 용산국제업무지구의 세부 개발 계획이 공개되었다. 사업 시행자로는 코레일과 SH공사가 선정되었으며, 2025년 부지 조성 공사에 들어가 2030년 기업과 주민이 입주할 예정이다.

코레일이 사업 시행자로 참여하면서 주거시설(1.3만 호) 외에도 철도와 교차로 등 광역 교통망을 개선할 계획이다. 용산구는 정비사업 외에도 긍정적 기대감이 장기적으로 지속될 수 있는 요인을 가지고 있다.

성동구는 2024년 하반기 이후 실수요자 중심으로 매매 거래가 집중되면서 매매가격도 크게 상승하였다. 성동구 아파트 매매가격은 2024년 6.9% 상승하면서 한강 이북에서 가장 높은 상승률을 기록하였다.

‘서울숲아이파크리버포레’는 사업 지연, 추가 분담금 부담 등으로 리스크가 증가하였음에도 불구하고 사업이 안정적으로 마무리되면서 1차(825세대)는 2025년 1월 말 입주를 시작하였고, 2차(28세대)는 2025년 말에 입주가 예정되어 있다.

2024년 7월 마포구 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’가 3.3제곱미터(㎡)당 분양가 5천만 원을 상회한 이후 9월에는 행당동 ‘라체르보 푸르지오 써밋’이 3.3제곱미터(㎡)당 5,232만 원으로 한강 이북에서 역대 최고 분양가를 기록했다.

성수동 주변에 들어서는 라체르보 푸르지오 써밋은 7개동 35층 규모로 총 958세대 중 138세대가 일반 분양되었으며, 높은 분양가에도 불구하고 평균 241대 1, 최고 435대 1의 경쟁률을 기록하며 많은 관심이 집중되었다.

그러나 정부의 대출 관리 강화와 주택시장 불확실성 증가로 실수요자 중심의 매매시장이 관망세로 전환되면서 매매가격 상승세도 급격하게 위축되었다. 옥수동 신축 아파트 ‘래미안옥수리버젠’ 전용면적 84㎡가 22억 원에 거래되면서 전 고점을 돌파한 이후 매매가격이 추가 상승하는 모습은 보이지 않고 있다.

매도자는 매매가격 추가 상승에 대한 기대감으로 매물을 거둬들이거나 높은 호가를 유지하고 있으며, 매수자도 적극적인 매수 움직임을 보이지 않아 관망세가 상당 기간 지속될 것으로 예상된다. 다만, 성동구의 대표 한강변 재개발 사업인 ‘성수전략정비구역’의 정비계획 변경안이 2024년 말 서울시의 심의를 통과하면서 시장의 관심이 집중될 수 있다.

당초 안보다 사업 면적은 약 5만 ㎡, 세대수는 14% 이상 늘어난 70층 높이 9,428세대로 정비계획이 확정되었으며, 2025년 1~4지구가 시공사 선정에 들어갈 것으로 예상된다. 삼표레미콘 공장 부지에 조성 중인 글로벌 미래업무지구도 2025년 착공에 들어갈 계획이다.

지역별로 큰 이슈가 많으나 주택가격에 미치는 영향은 미미한 가운데 향후 실수요자의 매수세에 따라 매매가격의 향방이 결정될 것으로 예상된다.

서울 3대 학군 중 대표 지역은 단연 강남구 대치동이다. 신학기 이사철에 학군지 수요가 큰 폭으로 증가한 이후에도 이전 수요가 꾸준히 지속되면서 특별한 개발 호재가 없는데도 불구하고 매매가격과 전세가격의 상승세가 이어지고 있다.

특히 2020년 토지거래허가구역으로 지정된 이후 대치동 아파트 매매가격은 제한적인 상승세를 보였으나 2024년 2분기 서울 아파트 매매가격이 상승하기 시작되면서 빠르게 상승하였다.

대치동 대표 아파트인 ‘래미안대치팰리스’ 매매가격은 전용면적 84㎡ 기준 2024년 연초 31~32억 원에서 11월 말 39억 원을 상회하였다. 2023년 조합 설립 이후 2024년 들어 공사비 인상, 조합장 직무정지 처분 등으로 사업이 지연된 ‘은마’ 아파트도 전용면적 101㎡의 매매가격이 연초 25억 원 내외에서 11월 말 29억 원으로 상승하였다.

매매 거래 위축과 신축 선호 현상, 전세가격 장기 상승세 등으로 래미안대치팰리스 전세가격도 전용 면적 84㎡ 기준 2024년 말 22억 원까지 상승하였다. 전세가격 상승 원인 중 하나는 주택시장의 양극화다.

서울 내에서도 양극화가 심화되는 상황에서 학군지 수요는 지속적으로 존재하기 때문에 이 지역에 수요자가 더욱 집중될 수밖에 없다. 매도자는 매도 의사가 낮거나 호가를 올리는 반면, 매수자는 매물 품귀 현상으로 인해 추격 매수를 할 가능성이 높다.

2024년 10월 분양이 진행된 ‘디에이치대치에델루이’는 신축 아파트에 대한 선호 현상에 학군지 수요가 더해지면서 평균 1,000대 1이 넘는 역대급 경쟁률을 기록하였다. ‘대치우성 1차’와 ‘대치쌍용 2차’는 10월 통합 재건축을 진행하기로 결정하였다.

‘대치미도’는 신속통합기획 자문 방식으로 사업을 추진하고 있으며, 은마 아파트는 조합장 직무 정지 결정이 취소되면서 사업이 재개되었다. 향후에도 학군지 수요가 지속되면서 대치동 재건축 단지에 대한 관심이 커질 것으로 예상된다. 또한 토지거래허가구역 해제 역시 당분간 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

서울 3대 학군 중 두 번째 지역은 양천구 목동이다. 목동은 학군지 수요뿐만 아니라 재건축 단지에 대한 투자 수요로 많은 수요자들이 관심을 가지고 있는 지역이다. 대치동과 마찬가지로 토지거래허가구역으로 지정되어 장기적으로는 재건축 단지에 대한 투자 니즈, 단기적으로는 학군에 대한 실거주 니즈를 모두 가진 수요자가 많다.

2024년 들어 서울 주택시장이 전체적으로 회복세를 보이고 목동신시가지 14개 단지 중 6단지가 최초로 정비구역으로 지정되면서 하반기 이러한 수요가 적극적으로 매매 거래에 참여하기 시작하였다.

목동신시가지 6단지는 2020년 정밀안전진단을 통과한 지 4년 만에 최고 49층 높이 총 2,173세대 규모로 정비 계획을 확정하였으며, 2025년 조합 설립과 시공사 선정에 들어갈 계획이다. 그 여파로 목동신시가지 6단지 실거래가는 전용면적 95㎡ 기준 2월 20.8억 원에서 4월 21.5억 원, 8월 23.4억 원으로 급등하기 시작하였다.

목동신시가지 6단지를 시작으로 수도권 지하철 5호선 목동역 남측 구역인 8단지(49층 이하 높이 1,881세대)와 12단지(43층 이하 높이 2,810세대), 13단지(49층 이하 높이 3,811세대)도 연이어 정비 계획을 확정하였다. 1~3단지는 종상향 문제를 해결하면서 2024년 양천구 10대 뉴스 중 1위로 선정될 만큼 많은 화제를 모았다.

4~14단지는 제3종 일반주거지역으로 층수 제한이 없는 반면, 1~3단지는 제2종 일반주거지역으로 18층 이하로 개발이 제한되어 재건축 사업을 위해서는 종상향이 필수였다. 개방형 공공녹지(일명 목동 그린웨이)를 조성하는 조건으로 종상향이 확정되면서 재건축 사업도 다시 탄력을 받을 것으로 보인다.

2025년 나머지 단지들의 정비 계획 확정이 이어진다면 매도자의 기대감이 높아지면서 매물이 감소하고 매수세가 더욱 강해질 수 있다. 다만, 여전히 토지거래허가구역 지정이 해제되지 않은 상황에서 매매가격의 상승세가 지속된다면 매매 거래가 크게 증가하기 어려울 것으로 예상된다.

목동은 학군과 재건축 모두 매력적인 지역으로 수요자의 관심이 높아질 것으로 보이나, 자금 여력이 풍부하고 실거주를 할 수 있는 수요자 중심으로 제한적인 접근이 가능하기 때문이다.

서울 3대 학군 중 마지막 지역은 노원구 중계동이다. 중계동은 대치동, 목동과는 다르게 토지거래허가구역으로 지정되지 않았던 지역이다.

노원구 주택 매매가격은 서울 주요 자치구에 비해 늦은 9월에야 상승세로 전환되었으나, 상승폭이 크지 않고 상승세도 빠르게 둔화되면서 2024년 전체적으로 1.7% 하락하였다.

다만, 노원구 중에서도 중계동은 상계동이나 하계동에 비해 학군지에 대한 수요가 다소 높아 상대적으로 높은 매매가격과 전세 가격을 기록하고 있다.

중계동 매매가격과 전세가격은 노원구 전체 추이와는 다르게 연초 대비 상승하였다. 대표적으로 중계동 학원가인 은행 사거리 인근 ‘청구3차’ 아파트 실거래가는 전용면적 84㎡ 기준 2024년 1월 11.4~11.5억 원에서 10월 13억 원까지 상승하였으며, 전세가격도 1월 5억 원 후반에서 12월 8억 원까지 올라갔다.

4분기 이후에는 대출 규제로 매수자의 관망세가 지속되고 있으나 매수 문의가 아예 없는 것은 아니다. 매수자들은 2025년 대출 규제 완화와 금리 인하 등을 기다리고 있는 것으로 보인다.

중계동은 2026년 7월 개통이 예정된 서울 경전철 동북선 공사가 진행되고 있다. 수도권 지하철 왕십리역과 상계역을 연결하는 이 노선은 중계동 은행 사거리를 통과하면서 기대감이 커지고 있다.

또한 ‘중계그린’ 아파트가 중계동 최초로 신속통합기획을 접수하였으며, 주공아파트 단지 중심으로 재건축 사업을 추진을 위한 움직임이 지속되고 있다.

그러나 이러한 개발 호재에도 불구하고 중계동 부동산 시장은 여전히 투자 수요보다는 실수요 중심으로 거래가 이루어지고 있다. 2024년 4분기 이후 거래가 급격히 침체된 점을 감안할 때 2025년 대출 규제 정책의 방향성이 거래 활성화에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

경기도 성남시 분당구는 1기 신도시 대표 지역으로 그동안 지속적으로 노후 주택 정비 이슈가 존재하였다. 그러나 본격적인 논의는 2024년 부동산 시장 최대 이슈 중 하나인 노후 계획 도시 정비사업이 시발점이 되었다.

분당은 1기 신도시 중 서울 강남권과 지리적으로 가장 가깝고 학군지 수요가 풍부해 2024년 주택시장에서 그 어느 때보다 높은 관심을 받았다. 1기 신도시 선도지구 공모가 시작된 5월 이후 장기간 안정세를 보이던 매매가격이 가파르게 상승하기 시작하였다.

2024년 6월부터 선도지구 선정 가능성이 높은 단지(시범단지, 양지마을 등)를 중심으로 매매가격이 상승세를 보이면서 약 3개월간 전용면적 84㎡ 기준 2~3억 원이 상승하였다. 다만, 11월 선도지구 발표 이후에는 선정되지 않은 단지는 보합세로 전환되었으며, 선정된 단지들도 매매가격 상승세가 주춤한 모습이다.

2025년에도 1기 신도시 정비사업의 진행 상황이 주택시장 분위기를 결정할 것으로 예상된다. 선도지구로 선정된 단지들은 본격적인 사업 추진을 위해 분담금 등이 확정될 수 있으며, 대규모 이주 등의 문제도 남아 있다.

분당은 1기 신도시 중 가장 기대감이 높은 지역으로 많은 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 향후 사업 추진 과정에서 주민들의 사업 추진 의지 및 자금 여력이 낮거나 정부의 지원이 뒷받침되지 않을 경우, 2024년 하반기 선도지구 선정 이후 급격하게 상승한 매매가격이 다시 불안한 모습을 보일 가능성도 배제할 수 없다.

과천시는 수도권 지하철 4호선 정부과천청사역과 과천역을 중심으로 재건축 사업이 진행되고 있다. 1기 재건축 단지(래미안슈르, 래미안에코팰리스)는 2007~2008년, 2기 재건축 단지(과천푸르지오써밋, 위버필드, 과천자이 등)는 2018~2022년 입주를 완료하였다. 나머지 3기 재건축 단지(과천주공4단지, 5단지, 8·9단지, 10단지)도 2024년 10월 분양한 ‘과천주공4단지’(프레스티어자이)를 시작으로 사업 진행이 원활한 흐름을 보이고 있다.

과천주공4단지는 분양가가 3.3제곱미터(㎡)당 6,276만 원으로 전용면적 84㎡ 기준 21~23억 원의 고가였음에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 기록하였다. 나머지 3기 재건축 단지들도 분양가가 더 올라갈 가능성이 높다.

분양시장에 대한 관심과 함께 과천 지역내 전세 거주자의 매매 수요 전환과 인근 지역에서 매수 수요 유입이 꾸준히 지속되면서 과천시 주택 매매가격은 2024년 전국에서 가장 높은 상승률을 기록하였다.

2024년 전국 아파트 매매가격은 0.6% 하락하고 서울은 2.8%, 강남구는 7.2% 상승하는 데 그친 반면 과천은 12.0% 상승하였다. 서울은 2024년 5월까지 하락세를 보였으나 과천은 2023년 6월 이후 상승세가 지속되고 있다.

재건축 단지 남측에 위치한 과천 지식정보타운 기업들의 입주도 주택 수요를 높이는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 지식정보타운 내 주택도 대부분 준공이 이루어졌으나 아직 주변 인프라가 갖춰지지 않아 기존 도심에 대한 수요가 여전히 높기 때문이다.

최근 서울 및 수도권을 중심으로 매수 관망세가 짙어지며 매매가격 상승세가 둔화되고 있지만, 과천은 수요 대비 공급이 부족해 가격 상승 압력은 당분간 지속될 것으로 예상된다.

과천 전세가격은 2025년에도 상승세가 이어질 것으로 보인다. 서울을 중심으로 수도권 전세가격이 높은 상승세를 보인 것과 달리 과천은 매매 수요 전환, 지식정보타운 입주, 2023년 하반기 급격한 상승에 따른 기저 효과 등으로 상대적으로 상승폭이 크지 않았다. 그러나 2025년 과천주공 5단지와 8·9단지의 관리처분인가가 승인되고 이주가 진행되면 전세가격 상승세가 확대될 것으로 보인다.

광명시는 그동안 뉴타운 개발 사업이 빠르게 진행되었다. 광명뉴타운 구역 중 수도권 지하철 7호선 광명사거리역 북측 1·2·4·5구역이 입주를 앞두고 있으며, 남측 구역도 대부분 입주를 완료하였거나 입주가 예정되어 있다. 가장 입지가 좋은 것으로 평가받는 11구역과 12구역도 이주 및 철거가 진행되면서 2025년 분양이 이루어질 것으로 보인다.

그러나 분양가 상승과 매매가격 상승세 둔화 등으로 청약 수요는 점점 줄어들고 있어 우려의 시선도 존재한다. 전용면적 84㎡ 기준 2017년 최초로 분양한 16구역(광명아크포레자이위브)의 분양가는 5억 원대 중반이었으나, 2020년 분양한 14구역(광명푸르지오포레나)은 7억 원대 초반, 2022년 분양한 10구역(광명호반써밋그랜드에비뉴)은 8억 원까지 상승하였다.

2023년 분양한 1구역(광명자이더샵포레나)이 10억 원을 초과하였으며, 가장 최근 분양한 5구역(광명자이힐스테이트SK뷰)은 12억 원 내외를 기록하였다. 일부 단지에서 발생한 미분양은 몇 차례의 임의공급 끝에 모두 분양되었으나, 청약시장 판이 과거와는 사뭇 다른 모습을 보이면서 2025년 예정된 11구역과 12구역도 분양가에 따라 청약 결과의 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

과열 양상을 보이던 청약시장이 시들해지면서 기존 주택의 매매가격도 보합세로 돌아섰다. 2021년 4월 광명뉴타운 중 가장 먼저 입주를 시작한 ‘광명아크포레자이위브’의 매매가격은 전용면적 84㎡ 기준 2024년 초 9억 원대 초반에서 10월 9억 원대 중반으로 소폭 상승하는 데 그쳤다.

4분기 이후에는 매수세가 빠르게 위축되면서 매매가격이 하락세를 보였으나, 중소형 평형 중심으로 소폭 하락한 가격에 매매 거래가 체결되면서 하락폭은 크지 않은 상황이다.

광명은 재건축 사업이 진행되는 인근 철산 지역과 함께 신축 단지로 빠르게 변모하고 있다. 다만, 전체적으로 주택시장의 불확실성이 확대되며 매매가격의 상승세가 제한된 상황에서 신축 공급물량의 증가는 전세가격에도 직접적으로 영향을 줄 수 있다.

위례는 서울시 송파구, 경기도 성남시, 하남시에 개발된 신도시로 두 가지 대표적인 교통 이슈가 존재한다.

하나는 경기도 성남시 위례중앙광장을 거쳐 북쪽으로는 수도권 지하철 5호선 마천역, 남쪽으로는 8호선 남위례역과 복정역을 연결하는 서울 경전철 위례선 트램이다.

2007년 위례신도시 개발에 따른 광역교통 개선 대책을 통해 처음 공개된 위례선 트램은 15년 만인 2022년 12월에야 착공에 들어갔으나, 사업 진행이 원활하게 이뤄지면서 2025년 9월 개통을 앞두고 있었다. 그러나 최근 인허가 절차, 예산 삭감 등으로 인해 개통 시기가 2026년 5월로 약 8개월 지연될 것으로 예상되면서 수요자들은 다소 실망한 모습이다.

다른 하나는 위례를 출발해 서울 강남구 신사역을 연결하는 서울 경전철 위례신사선으로 위례선 트램보다 상황이 좋지 않다. 최초 사업자인 삼성물산이 수익성 문제로 2016년 중도 포기한 이후 우선협상자로 선정된 GS건설 컨소시엄도 2024년 6월 사업 포기를 선언하였다. 이후 서울시가 공사비를 증액하여 재공고를 하였으나 세 차례의 공고에도 최종 유찰되면서 2024년 12월 민간 투자 사업 지정이 취소되었다.

이 같은 교통 이슈로 2024년 위례 지역의 아파트 매매가격은 인근 강남권이나 송파권에 비해 크게 상승하지 못했다. 위례신사선 사업과 관련해 부정적인 뉴스가 이어지는 상황에서 하반기 대출 규제까지 겹치면서 매수세가 크게 제한되었다.

다만, 위례선 트램이 지나가는 위례중앙광장 인근의 단지(위례24단지, 위례센트럴자이 등)와 남위례역 인근(위례래미안이편한세상 등) 단지는 학군지 수요로 인해 매매가격이 소폭 상승했다.

위례 지역은 2025년 주택시장 환경과 정부 정책 외에도 교통 개발 계획의 진행 상황이 아파트 매매 가격에 중요한 영향을 미칠 것이다. 특히 장기간 표류하고 있는 위례신사선에 대해 서울시가 재정 사업으로 추진할 계획을 가지고 있으나 추가적인 사업 절차로 인해 개통 시점의 지연은 불가피할 것으로 예상된다.

동탄 지역의 2024년 주요 이슈는 단연 GTX-A 노선의 개통이었다. GTX(Great Train Express, 수도권 광역 급행철도)는 2009년 최초로 제안된 이후 2011년 제2차 국가철도망 구축 계획과 2013년 국정 과제에 반영되면서 본격적으로 추진되기 시작하였다. 2016년 가장 먼저 착공에 들어간 A 노선은 8년 만인 2024년 3월 동탄-수서 구간이 부분 개통되었다.

GTX-A 노선은 동탄-수서 구간 기준 소요 시간이 약 20분으로 기존 교통수단(자동차, 버스) 대비 크게 단축되었으며 고속열차(SRT)와 비교해 운행 시간이나 횟수, 비용 면에서 이점이 있다. 이에 GTX-A 노선 개통과 함께 고속철도 동탄역 인근 아파트 중심으로 매매가격이 빠르게 상승하였다.

특히 동탄역과 연결되어 있는 동탄역롯데캐슬 전용면적 84㎡는 주상복합임에도 불구하고, GTX의 이점과 낮은 분양가에 대한 수요로 2024년 7월 진행된 무순위청약에 약 300만 명이 접수하면서 한국부동산원의 청약홈 마비 사태가 일어났으며, 8월에는 15.8억 원에 실거래가 체결되었다.

그러나 GTX-A 노선 개통 이후 동탄역까지의 낮은 접근성, 정기적으로 이용할 경우 비용 부담, 삼성역이 제외된 부분 개통 등의 이슈로 인해 기대감이 다소 줄어들면서 매수 수요가 크게 확대되지는 못하였다. 동탄 지역의 대표 아파트인 일명 ‘우·포·한(우남퍼스트빌, 포스코더샵센트럴시티, 한화꿈에그린)’은 2024년 연초와 연말 가격 차이가 크지 않았다.

다만, 교통 개발과 반도체 사업 확대로 인해 인구 유입은 증가하고 있다. GTX-A 노선 외에도 2024년 3월 경부고속도로 지하화 공사가 완료되면서 고속도로 상부 동탄1시도시와 2신도시를 연결하는 도로 6개 중 2개가 8월에 개통되었으며, 2024년 12월 나머지 4개도 개통되었다.

2025년에는 삼성SDI의 동탄 이전과 네덜란드의 세계적 반도체 기업인 ASML 화성 캠퍼스 준공이 완료되면서 동탄1신도시 아파트 중심으로 주택 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보인다. 최근 매매시장이 관망세를 보이면서 거주 수요가 전세로 집중되고 있어 2025년에는 전세가격의 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

송도 지역은 2019년 GTX-B 노선의 예비타당성 조사가 통과된 이후 서울 도심 접근성 개선에 대한 기대감이 크게 증가하였다. 그러나 사업 추진이 지연되면서 이러한 기대감은 다소 줄어들고 있다.

특히 정부 예산이 투입되는 재정 구간(용산~별내)은 2024년 초 착공하였으나 송도 지역을 지나는 민자 구간(인천대입구~여의도, 별내~마석)은 아직 착공조차 못하고 있다. 이에 당초 2030년으로 예정된 개통 시기도 불투명해졌으며, 추가로 발표된 B 노선의 연장 구간(마석~춘천) 또한 사업 진행이 지연될 가능성이 높다.

GTX-B 노선 사업 지연에도 불구하고 2024년 송도 지역의 주택 수요는 다소 회복되는 모습을 보였다. 송도 지역의 마지막 개발 구역인 11공구에서 2024년 2월에 분양한 ‘송도자이풍경채그라노블’은 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 8.5억 원으로 당시 미분양물량이 적지 않았으나, 2분기 이후 매매 거래가 증가하면서 하반기 들어 분양이 완료되었다.

수요 회복의 원인으로는 삼성바이오로직스, SK바이오사이언스, 롯데바이오로직스, 셀트리온과 같은 국내외 제약 및 바이오 기업의 연구개발시설 및 제조시설 입주에 따른 실수요의 증가를 들 수 있다. 송도의 대표 아파트인 ‘더샵퍼스트파크’의 매매가격도 전용면적 84㎡ 기준 2024년 연초 10.3억 원에서 연말 11억 원으로 상승하였다.

2024년 서울과 경기 지역 매매가격이 보합세를 보이거나 하락한 상황에서 서울 접근성이 떨어진다는 점과 많은 공급물량 등을 감안할 때 2024년 송도 주택시장은 다소 긍정적인 모습을 보였다.

과거 송도 내의 주택 수요는 GTX 추진으로 급증하였으나 향후에는 기업 입주로 인한 실수요의 영향이 클 수 있으며, 2025년에는 정부의 대출 규제나 금리 등 실수요에 영향을 주는 요소들의 중요성이 더욱 커질 것으로 예상된다.