강남 토지거래허가구역 해제, 시장에 어떤 영향 미칠까?

서울시는 2월 13일자로 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 발표했다. 다만 압구정동 현대, 대치동 은마 아파트, 잠실동 주공 5단지 등 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 제외된다.

여의도와 목동 재건축 단지도 토지거래허가구역으로 유지된다. 투기적 수요가 유발될 가능성이 있다는 이유에서다. 토지거래허가구역에서 해제되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

일단 거래량. 2년간 살지 않아도 되므로 일반아파트 중심으로 거래량은 늘어날 것이다. 종전에는 거주목적의 수요자만 집을 살 수 있었으나 이제는 전세를 끼고사는 갭투자가 가능해진다. 수요기반이 늘어나니 거래량도 증가한다.

그 다음 가격 문제. 토지거래허가구역 해제에 대한 기대감이 선반영되어 가격은 크게 오르기 힘들다고 본다. 허가구역 지정 후 가격이 크게 떨어지지 않은 만큼 해제되어도 큰 상승을 기대하기 어려울 것 같다.

도심지역의 거래허가구역은 거래량 감소 효과는 있어도 가격 하락 효과는 크지 않다. 허허벌판의 농지를 토지거래허가구역으로 지정했을 때와는 다르다. 도심 주택은 실수요가 어느 정도 버티고 있어서다.

또 스마트폰을 통해 옆 동네와 아파트 가격을 수시로 비교하면서 키 맞추기 현상이 나타나 가격이 크게 하락하지 않는다. 집주인 입장에선 토지거래허가구역 지정을 두고 지자체가 성장지역으로 공인한게 아니냐는 아전인수 식의 해석을 할 수 있다. 규제 그 자체로 해석하기보다 정보를 굴절시키는 비합리적 현상이 부동산시장에서 자주 일어난다.

전세를 끼고 매입하는 갭투자는 다소 늘어날 가능성이 있다. 다만 KB부동산시세에 따르면 서울시 아파트 전세가비율이 54.1%('25.1월 기준)으로 낮아 시장불안을 유발할 만큼 외지인의 갭투자가 급증하지는 않을 것이다.

법원행정처가 2020년부터 추진해 온 ‘미래등기시스템’이 25년 1월 31일부터 운영을 시작했다. 부동산 거래의 안정성과 투명성을 높이고 절차를 단순화하여 신속하고 효율적인 거래를 위해 도입된 미래등기시스템은 모바일 앱을 통해 여러 등기절차를 처리할 수 있게 구현하였으며, 기존의 등기방식도 병행하여 운영된다.

당근마켓 등 부동산직거래플랫폼을 이용한 거래가 증가하는 가운데 국토교통부는 소비자 피해 예방을 위한 체계적 관리가 필요하다는 판단에 따라 운영 가이드를 마련했다. 부동산 매물 등록시 본인인증을 거쳐야하고 운영사업자와 모니터링기관이 소비자 보호와 투명한 거래를 위한 협력할 사항도 담겼다.