다주택자 양도세 중과 4년만에 부활!

👉현행 다주택자 중과세율: 

원칙(기본세율)          과세표준에 따라 6%~45%

2주택자                        조정대상지역 주택 양도시: 기본세율 + 20%p

3주택자                        조정대상지역 주택 양도시: 기본세율 + 30%p

장기보유특별공제    중과 대상자에게는 장기보유특별공제 적용 배제

👉유예 기한: 2026년 5월 9일까지

👉대상: 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자

👉보완책: 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 시, 허가 후 계약 체결 및 기한 내 양도하면 중과 배제

👉기한: (기존 조정대상지역) 계약일로부터 4개월 내 양도(2026년 9월 9일까지 한정)

                  (신규 지정지역) 계약일로부터 6개월 내 양도(2026년 11월 9일까지 한정)

이번 정책의 핵심은 명확합니다.

정부는 다주택자 양도세 중과를 통해 실거주용이 아닌 주택 매물을 시장으로 이끌어내어 공급을 늘리고 시장을 안정시키겠다는 포석입니다.

정부가 유예 종료를 명확히 하고 보유세 개편 가능성까지 언급하자, 절세를 위해 호가를 낮춘 급매물이 나오면서 최근 서울 아파트값 상승세가 둔화되는 양상을 보이기도 했습니다.

사실 다주택자의 양도세 중과 유예는 지난 수년간 시장의 최대 관심사였습니다.

[유예의 지속]

2021년 당시 완성된 중과 체계는 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 매년 유예되어왔습니다. 이 후 2024년과 2025년을 거쳐 현재까지 유예 상태가 이어졌습니다.

[ 정책 기조의 변화] 

집권 초기부터 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'는 신중론이 강했지만, 공급 대책 발표 이후에도 집값이 급등하자 정부는 강력한 수요 억제책을 병행하게 되었습니다.

[규제 지역의 확대]

2025년 10/15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상 지역 및 투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 묶으면 이번 중과 재시행의 영향권이 대폭 확대되었습니다. 

전문가들 사이에서는 5월 9일 이후 매물과 거래가 동반 감소할 가능성을 점치고 있습니다. 

[매물 추이의 변화]

유예 종료 언급 이후 서울 아파트 매물은 2026년 3월말 8만 건을 돌파하며 급증했으나, 5월 현재 다시 7만 2천여 건으로 줄어든 상태입니다.

[급매물 소화와 반등]

강남권을 중심으로 풀렸던 급매물들이 소화되면서 송파구와 서초구 등은 이미 4월 중순을 기점으로 상승 전환하거나 약세를 벗어나는 모습을 보이고 있습니다.

[구조적 매물 감소]

5월 9일 이후에는 다주택자들이 '버티기' 모드로 돌입할 가능성이 커, 고가 지역을 중심으로 매물 감소는 불가피해 보이며 거래량 또한 줄어들 것으로 전망됩니다.

다주택자 양도세 중과 재시행은 무주택자와 1주택자에게는 주거 전략을 재점검해야 하는 중요한 시점입니다.

[데드라인 전 급매물 주시]

5월 9일 전까지 계약되는 물량은 유예 혜택을 받기 위해 나온 마지막 절세 매물일 확률이 높습니다.

[공급 부족이라는 팩트]

중과 재개로 매물 잠김이 현실화되면 시장 내 유통 물량은 더욱 귀해질 것입니다. 입지가 좋은 지역의 가치는 더욱 공고해질 수 밖에 없습니다.

[거시 경제 변수 체크]

경기 상황에 따른 금리 변동 가능성이 대두된다면, 줄어든 매물 상황에서 시장이 움직일 새로운 동력으로 작용할 수 있으므로 꾸준한 모니터링이 필요합니다.