임대료 외에 받는 고정관리비, 상속·증여세에 영향을 줄까요

건물을 임차할 때 임대료와 별도로 '관리비'라는 이름으로 돈을 더 받는 경우가 많습니다. 이 중에서도 세입자가 얼마나 썼는지와 상관없이 매달 똑같은 금액을 받는 관리비를 '고정관리비'라고 합니다.

고정관리비는 보통 건물 전체를 청소하거나, 경비원을 두거나, 시설을 관리하는 업체에 주는 비용을 세입자들에게 나눠서 걷기 위해 정해집니다. 이는 세입자 개인이 쓴 만큼 내는 전기료·수도료와는 다른 개념입니다.

이름은 '관리비'지만 매달 정해진 금액을 받는다는 점에서는 임대료와 비슷해 보이고, 반대로 건물 관리를 위한 돈이라는 점에서는 순수한 임대료와 다르다고 볼 여지도 있습니다. 그래서 세금을 계산할 때 이 관리비를 임대료에 포함해야 하는지가 문제됩니다.

세입자가 있는 건물을 상속·증여할 때, 정확한 시세를 알기 어려운 경우가 있습니다.

이럴 때 상속세 및 증여세법(이하 '상증세법')은 시세 대신 쓸 수 있는 여러 계산방법을 정해두고 있는데, 이 중 "보증금과 임대료를 기준으로 건물 가액을 계산하는 방법"을 임대료 환산가액이라 합니다.  이 임대료 환산가액이 다른 방법으로 계산한 금액보다 클 때 적용할 수 있습니다(상증세법 제61조 제5항). 

이런 방식을 쓰는 이유는, 보증금과 임대료가 그 건물의 실제 가치 안에서 정해지기 때문에 이를 기준으로 하면 시세에 가장 가까운 값을 구할 수 있기 때문입니다.

그 계산식은 [임대보증금 + (연간임대료 ÷ 법정환산율)]으로, 임대료가 높을수록 임대료 환산가액도 높아지는 구조입니다. 

그런데 이 계산을 할 때, 임대료와 별도로 매달 정액으로 받는 '고정관리비'도 임대료에 포함해서 계산해야 하는지가 실무에서 문제됩니다.

<중요한 것은 '명칭'이 아닌 '실질'입니다>

법원은 관련 사건에서, 세법에서 말하는 임대료는 계약서에 적힌 명칭이 아니라 실제 내용을 보고 판단해야 한다고 밝혔습니다(서울고등법원 2024. 9. 13. 선고 2024누42606 판결).

임대차계약에서 임대인은 세입자가 건물을 계속 쓸 수 있도록 건물을 고치고 관리해줄 의무가 있습니다(민법 제618조, 제623조). 임대료에는 이 '관리해줄 의무'에 대한 대가도 포함되어 있다고 보기 때문에, 법원은 관리비가 건물을 고치고 관리하는 데 쓰인다면 임대료와 따로 떼어 보기 어렵다고 판단했습니다.

반대로 세입자가 원래 내야 할 전기료·수도료처럼, 세입자가 실제로 쓴 비용을 집주인이 대신 걷어 그대로 내주는 것이라면 이는 임대료가 아닙니다. 즉, 실비를 정산한 것으로 우리가 흔히 아는 '관리비'로 봅니다.

국세청 역시 '임대료'를 부동산을 임대하는 조건으로 수입하는 금액으로 보고, 고정관리비 중 사실상 임차인이 부담할 것이 아닌 금액은 임대료에 포함된다는 취지로 해석하였습니다(국세청 재산세과-204, 2012.05.24).

<고정관리비가 임대료에 포함되는지 판단하는 기준은 무엇일까요>

법원은 아래 네 가지를 종합적으로 살펴본 뒤, 문제가 된 관리비의 내용이 임대료와 같다고 판단했습니다.

• 관리비가 매달 똑같은 금액으로 나갔고, 월세처럼 3개월 이상 밀리면 계약을 끝낼 수 있도록 약정한 점
• 실제로 임대인이 건물 청소비·수리비 등 건물 관리 목적으로 그 돈을 썼던 점
• 전기료·수도료는 관리비와 별도로 계산되고 있었던 점
• 임대인 스스로도 소득세·부가가치세를 신고할 때 이 관리비를 임대소득에 포함해서 신고해온 점

위 판단기준을 정리하면 아래 표와 같이 구분할 수 있습니다. 

매달 걷는 고정관리비가 임대료에 합산되면 실제 세금부담은 얼마나 늘어나게 될까요?

이해를 돕기 위해 구체적인 사례로 살펴보겠습니다.

예를 들어 김국민 고객이 국민구에 소유한 건물을 세입자 8명에게 임대하면서, 총 보증금 5억원에 월세 2,500만원을 받고 있다고 가정해보겠습니다.

1. 아래 그림과 같이 관리비를 제외하면 임대료 환산가액은 30억원입니다(법정환산율 12%으로 임대료 환산가액=보증금+월 임대료 × 100).
2. 그런데 각 세입자가 매달 25만원씩 관리비를 내고 있어 그 합산액이 매달 200만원에 이른다면, 이 관리비가 임대료에 포함될 때 임대료 환산가액은 32억원으로 올라갑니다. 
3. 이 경우, 상속·증여세는 과세표준 30억원을 기준으로 세율이 40%에서 50%로 바뀌기 때문에, 각종 공제를 생략하고 단순 계산했을 때 그 세액차이가 약 1억원에 달하게 됩니다.

앞선 예시처럼 관리비 하나로 세율 구간과 세액이 크게 달라질 수 있는 만큼, 세입자가 있는 건물을 상속·증여할 때는 계약서에 적힌 임대료뿐 아니라 매달 정액으로 받는 관리비도 함께 확인해야 합니다.

① 매달 정해진 금액인지, ② 건물 관리에 쓰였는지, ③ 전기료 같은 실비 항목과 구분되어 있는지, ④ 그동안 다른 세금은 어떻게 신고해왔는지를 미리 점검해두는 것이 좋습니다.