임차인이 사망하면 임차권은 어떻게 될까

<원칙적으로 상속인이 임차인의 권리·의무를 승계합니다>

임대차기간 중 임차인이 사망했다고 하여 임대차계약이 곧바로 종료되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 상속인은 피상속인의 재산에 관한 포괄적인 권리·의무를 승계하므로(민법 제1005조), 임차권 역시 상속재산에 포함되어 상속인에게 승계됩니다.

따라서 임차인이 계약기간 중 사망하면 상속인이 임차인의 지위를 승계하게 되고, 임대차관계에서 발생한 권리와 의무도 함께 승계됩니다. 대표적으로 보증금반환청구권과 같은 권리는 물론, 차임지급의무나 임차목적물반환의무와 같은 의무도 승계의 대상이 됩니다. 

<임차권 승계인을 확인해 임대차관계를 정리해야 합니다>

실제 상담 현장에서도 임대인분들이 임차인 사망 후 보증금 반환 문제로 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 임차인이 사망했다고 하여 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아니므로, 임대인 입장에서는 누가 임차인의 권리·의무를 승계하는지를 확인하는 것이 중요합니다. 

특히 주택임대차의 경우에는 다음과 같은 사항을 차례로 확인할 필요가 있습니다. 

• 상속인이 존재하는지

- 가족관계를 확인해 상속관계를 파악합니다. 

• 상속인이 있다면 사망 당시 임차인과 함께 가정공동생활을 하고 있었는지

- 주민등록뿐만 아니라 실제 거주 관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 

• 임차인과 함께 생활하던 사실혼 배우자가 있었는지

- 상속인이 임차인과 함께 가정공동생활을 하지 않은 경우에는 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동승계할 수 있으므로 이 부분도 확인해야 합니다. 

이러한 사항을 확인하여 임차인의 권리·의무를 승계하는 사람이 누구인지 정리한 후, 승계인과 협의하여 기존 임대차관계를 계속 유지할지 또는 합의에 따라 종료할지 결정할 수 있습니다. 

<승계인이 누구인지 특정하기 어려운 경우에는?>

임차권을 승계한 사람은 임대차가 종료되면 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인 입장에서는 누구에게 보증금을 반환해야 하는지 명확하지 않은 상황이 가장 곤란할 것입니다. 

예를 들어 상속인들 사이에 보증금을 둘러싼 다툼이 있거나, 상속인과 사실혼 배우자가 서로 자신이 임차권 승계인이라고 주장하는 경우처럼, 진정한 권리자가 누구인지 알기 어려운 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이 경우 임대인은 특정인에게 임의로 보증금을 지급하기보다, 공탁을 통해 보증금 반환의무를 면하는 방법을 고려할 수 있습니다. 

다만 공탁은 법적요건을 갖추어야 하므로, 단순히 승계인과 협의하기 어렵다는 이유만으로 언제나 공탁을 할 수 있는 것은 아닙니다. 승계인을 특정할 수 있음에도 필요한 확인조치 없이 공탁하는 경우에는 공탁이 적법하게 성립하지 않을 수 있어 유의해야 합니다. 

<임차권 승계를 원하지 않는 경우에는 어떻게 될까요?>

한편 주택임대차보호법은 승계대상자가 임차권 승계를 원하지 않는 경우를 고려하여 별도의 규정을 두고 있습니다. 

상속인이 없는 경우에 임차권을 승계받는 사실혼 배우자, 또는 상속인이 함께 거주하지 않은 경우에 임차권을 승계받는 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족은 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시하면 임차인의 권리·의무를 승계하지 않을 수 있습니다(주택임대차보호법 제9조 제3항).

특히 사망한 임차인의 차임 등 채무가 보증금보다 많은 경우에는 임차권을 승계하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다. 이 경우 승계대상자가 일정기간 내에 반대 의사를 표시하면 임차인의 권리·의무를 승계하지 않게 됩니다. 

따라서 임대인은 임차인 사망 후 1개월 이내에 이러한 반대 의사 표시가 있었는지 확인할 필요가 있습니다. 

다시 말해 임대인 입장에서는,

• 임차인의 사망만으로 임대차계약이 종료되었다고 판단하거나 특정인에게 바로 보증금을 반환하기보다는, 가족관계와 실제 동거관계 등을 확인하여 승계관계를 정리하는 것이 중요합니다.
• 특히 보증금을 반환해야 하는데 승계인 사이에 다툼이 있어 누구에게 지급해야 할지 불분명하다면, 공탁 등 적절한 법적 절차를 활용하여 분쟁을 예방해야 합니다.