입회금 나몰라라 리조트 …

경기도에 사는 60대 A씨는 20여 년 전 지인 소개로 콘도 회원권을 샀다. 계약서에는 ‘만기 시 입회금 전액 반환’이라고 또렷이 적혀 있었다. 만기가 되자 A씨는 반환을 요청했다. 돌아온 답은 짧았다. “회사 사정이 어렵습니다. 조금만 기다려 주세요.” 기다림은 몇 달로, 다시 몇 해로 늘어났다. A씨가 다시 연락했을 때 회사는 새로운 제안을 내놓았다. “반환 대신 5년 더 연장해 드리겠습니다. 등급도 올려드리죠.”

입회금은 전세보증금과는 다르다. 전세보증금은 임차인 보호를 위한 담보라 대항력과 우선변제권이 붙지만, 법원은 입회금을 퇴회 시 반환하기로 약정하고 무이자로 예탁한 소비임치금이라고 본다. 즉, 회원이 무이자로 빌려준 건설자금인 셈이다. 담보도 등기도 우선순위도 없으니 회사가 부실해지면 무담보 일반채권자가 된다. 권리가 없어서가 아니라 순위가 없어서다.

이용 방식이 비슷해 보여도 사고가 터졌을 때 결과는 정반대다. 계약서 첫 장에서 자신이 어느 쪽인지부터 확인해야 한다. 특히 회원제는 사업자가 도산하면 담보 없는 일반채권으로 전락하므로, 만기 관리와 회수 시점이 훨씬 더 중요하다.

관광진흥법 시행령 제26조(소유자등 또는 회원의 보호) 제4호는 입회기간과 입회금 반환은 사업자와 회원 간 계약에 따르되, 입회기간이 끝나 입회금을 반환해야 하는 경우에는 반환을 요구받은 날부터 10일 이내에 반환하도록 규정하고 있다.

따라서 사업주가 “회원권을 직접 팔아 오면 정산해 주겠다”며 반환 의무를 회원에게 떠넘기는 관행은 법령 취지에 어긋난다.

특히 사업주가 반환 의무를 어기면 관광진흥법에 따른 등록 취소·사업 정지 등 행정처분 대상이 되다 보니 소송보다 먼저 지자체 관광부서를 두드릴 필요가 있다.

① “연장해 드릴게요”
만기 통보를 받은 회원에게 사업자는 상위 등급 전환이나 기간 연장을 제안한다. 배려처럼 보이지만 서명하는 순간 반환 기일은 새로 설정된다. 연장 동의서에 반환청구권 포기나 감액, 현물 대체 조항이 숨어 있는 경우도 있어서 서명 전에 끝까지 읽어야 한다.

② 한국소비자원 피해 사례와 ‘유사 콘도 회원권’
한국소비자원에 2022년부터 2025년 6월까지 접수된 피해구제 신청은 684건이었다. 신청 내용은 계약 해지 거부와 과도한 위약금 청구가 450건(65.8%)으로 가장 많았다.
특히 관광진흥법에 따라 등록된 사업자가 아닌 곳이 파는 숙박이용권은 콘도 회원권이 아니어서 10일 반환 의무도 행정처분도 적용되지 않아 주의가 필요하다.

③ 도산, 그리고 ‘실권’
사업자가 회생·파산에 들어가면 입회금은 회생채권으로 편입된다. 담보가 없으니 대폭 감면되거나 출자 전환·이용권 연장으로 대체되기 십상이다. 이보다 더 무서운 건 채권 신고를 놓치는 경우다.

④ 시효 항변
사업자 측 상행위로 발생한 채권이므로 상법 제64조에 따라 5년이 적용되는 것이 일반적이다. 입회금의 경우 만기가 확정된 계약이므로 시효의 기산점은 만기일부터 진행한다고 볼 여지가 크다.

① 지위 확정 — 계약서·약관·회칙, 회원증, 입금 증빙, 만기일, 등록 여부를 확정한다.

② 내용증명 — 만기 도래와 반환 청구 의사, 10일의 지급 기한을 적어 보낸다. 지연손해금이 붙고 시효도 중단되나, 6개월 안에 재판상 청구로 이어져야 한다.

③ 행정 압박 — 시·군·구 관광부서에 시행령 위반으로 민원을 제기한다.

④ 가압류 — 부실 징후가 보이면 판결을 기다리지 말고 예금 계좌·부동산·매출채권을 먼저 잡는다.

⑤ 조정과 소송 — 분쟁 조정은 무료이고 2~3개월이면 결론이 난다. 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 붙는다.

콘도 입회보증금 분쟁의 본질은 법리가 아니라 타이밍이다. 권리 자체는 계약서와 법령에 비교적 분명하게 적혀 있다. 문제는 그 권리에 순위가 없다는 것이고, 순위가 없는 채권은 회사가 버티는 동안에만 유효하다는 점을 명심해야 한다.