가게 인수 앞두고 있다면? 부동산 계약 시 꼭 확인해 보세요

가게를 인수할 때는 먼저 임대차 계약서에 보증금・월세・관리비 등이 정확히 적혀 있는지 확인해야 합니다. 특히 환산보증금*이 상가건물임대차보호법 기준을 넘는지 여부는 꼭 확인해야 하는데요. 기준을 초과하면 우선변제권 같은 임차인 보호를 받지 못하고, 임대료 5% 인상 제한도 없어 계약 갱신 시 보증금과 월세가 크게 오를 수 있어요. 가능하다면 계약서에 인상 폭과 조정 기준을 미리 명시해 두는 것이 안전합니다.

관리비도 단순히 월 금액만 보지 말고, 전기・수도・청소・공용 관리비 등 세부 항목이 합리적인지까지 함께 점검해야 해요.

상가임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 계약을 포함하여 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘더라도 계약 갱신 요구권은 동일하게 보호돼요. 다만 처음 계약 기간이 너무 짧으면 계약을 갱신할 때마다 임대료 인상 협상을 해야 하고, 생각보다 큰 폭의 인상을 요구받을 가능성도 커져요. 가게를 오래 운영할 계획이라면 초기 계약 기간을 여유 있게 정하는 것이 유리합니다.

또한 건물에 재건축・재개발・대수선 계획이 있는 경우에는 계약 갱신이 제한될 수 있어요. 계약 전에는 주변 지역의 개발 계획과 건물 상태를 함께 확인해 보세요.

등기사항증명서의 ‘갑구’를 확인해 계약 상대가 실제 소유자인지 꼭 확인해야 합니다. 적법한 대리권이 없는 사람과 계약하면, 계약 효력이 인정되지 않을 수 있어요. 원칙적으로 등기사항증명서에 나온 소유자 본인이거나, 공식적으로 권한을 위임받은 사람과 계약해야 합니다.

건물주가 공동명의인 경우에는 더 주의가 필요해요. 법적으로는 과반수 동의만 있어도 계약이 가능하지만, 추후 분쟁을 막기 위해서는 모든 명의자의 동의를 받는 것이 안전합니다. 모든 명의자의 인적 사항을 계약서에 정확히 적고, 서명이나 날인을 받아두는 것이 좋아요. 

등기사항증명서의 '갑구'에는 가압류, 압류, 가처분 등, '을구'에는 근저당, 전세권, 임차권등기명령처럼 건물에 설정된 각종 권리관계가 표시됩니다. 이 중 특히 주의해서 봐야 할 것이 근저당*이에요. 최우선변제권 대상이 아닌 우선변제권 세입자보다 먼저 근저당을 설정했다면, 건물이 경매로 넘어가게 되는 경우 임차인의 보증금보다 먼저 돈을 돌려받기 때문인데요.

따라서 등기부에 근저당이 있다면, 건물에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 한 번 더 꼼꼼히 확인해 보세요.

권리금 계약은 임대차 계약과 별도로, 기존 임차인과 새 임차인 사이에서 맺는 계약이에요. 하지만 임대인의 동의 없이 권리금 계약을 먼저 체결하면, 임대차 계약이 거절되거나 조건이 바뀔 경우 권리금 계약이 무효가 될 수 있습니다. 따라서 임대차 계약이 가능한지 먼저 확인하고, 임대인의 동의를 받아두는 것이 중요해요.

계약서 특약에 임대인의 동의 여부, 동의 철회로 계약을 해제하는 경우 납입금 반환 특약, 손해가 발생했을 때 책임 범위를 명확하게 적어두는 것이 좋아요. 

상가임대차보호법에 따라 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약이더라도 권리금 회수 기회는 보장받을 수 있어요. 다만 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 적용되기 때문에 계약 기간과 갱신 가능 여부에 따라 실제 권리금 회수 가능성은 달라질 수 있습니다. 특히 계약 기간이 짧거나 재개발 가능성이 있는 경우에는 새 임차인을 구하기 어려워 권리금 회수가 제한될 수 있어요.

따라서 계약을 체결하기 전에, 임대차가 끝날 무렵 실제로 새 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있는 계약 구조인지, 계약 기간·갱신 가능성·재개발 위험 등을 미리 검토해야 해요.

공과금이나 관리비 정산 누락은 잔금일에 가장 자주 생기는 실수예요. 보통 공과금·관리비·세금은 사용한 기간만큼 정산하지만, 잔금일에는 정신이 없기 때문에 정산을 누락하는 경우가 종종 있어요. 이전 임차인이 정산하지 않은 공과금이나 관리비를 확인하지 못하여 신규 임차인이 뒤늦게 알게 되는 경우도 있고요.

따라서 잔금일에는 권리금 지급 여부뿐 아니라 공과금·관리비 정산 내역과 세금 미납 여부까지 함께 확인하고, 정산 내역을 문자나 사진으로 받아두는 것이 안전합니다. 

가게를 인수한 뒤 건물 하자나 용도 문제 때문에 개업이 늦어지거나 막히는 경우가 있어요. 따라서 계약 전 건축물대장을 통해 건물 용도, 준공 연도, 해당 업종의 인허가 가능 여부를 꼭 살펴봐야 합니다.

특히 인허가가 필요한 업종이라면 서류 확인뿐 아니라, 관할 행정기관에 직접 문의해 실제로 가능한지 확인하는 것이 안전해요. 만약 서류상 문제로 영업이 불가능해질 상황에 대비해, 계약서 특약에 보증금 반환이나 계약 해제 조항을 넣어두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.