부동산 투자 성공하려면, 시간에 투자하라

투자할 때 지켜야 할 것이 있다. 바로 ‘부동산 투자에 성공하려면, 시간에 투자하라’는 것이다. 당연한 얘기인 것 같지만 매우 중요한 원칙이다. 1년에 5,000만원을 버는 것보다 10년 가지고 있다가 5억원을 번다면 길게 보유하는 것이 나은 선택이다. 하지만 단기의 유혹에 짧은 시간에 벌고, 수익이 낮은 다른 물건에 다시 투자하는 사람이 많다.

주식도 마찬가지지만 재테크에 있어 시간에 대한 투자는 필수다. 가령 ‘30년 전 삼성전자 주식을 매입해 가지고 있는 사람이 팔지 않고 가지고 있다면 얼마가 됐을까’를 생각해본다면 쉽게 이해할 수 있다.

지인 중 한 사람은 9급 공무원과 결혼해서 1992년 분당에 있는 전용 66㎡(27평형) 아파트를 분양받았다. 당시 분양가가 6,700만원이었는데 그 아파트는 지난 7월 기준 13억 8,000만원에 거래됐다.

31년을 보유했더니 무려 20배가 오른 거다. 가만히 내 집 하나 갖고 있었을 뿐인데 무려 13억1,000만원의 차익이 생긴 거다. 그리고 이 아파트는 리모델링 진행 중으로 향후 전용 85㎡ 신축 아파트로 탈바꿈(2026년 준공)하면 가격은 좀 더 상승할 것으로 보인다.

이처럼 시간에 투자하면 높은 차익을 얻는다. 만일 돈이 필요해서 그 아파트를 팔아 전세로 옮겼다면 이런 차익은 사라질 것이다. 시간에 투자하면 돈이 되는 이유는 물가가 상승하기 때문이다.

근로자의 임금, 식료품, 가격, 옷, 자재비 등 모든 상품의 가격은 오른다. 당연히 주택 가격도 오르는데, 다른 상품보다 오르는 속도가 빠르다.

1992년의 짜장면 가격은 얼마였을까? 1,000원이라고 한다면, 지금 7,000원 내외니 7배 상승했다. 인건비를 보면 1992년 대기업의 신입 연봉이 1,400만원인데 지금은 5,000만원이니 3.6배 상승했다. 이처럼 아파트는 지역에 따라 차이는 있겠지만, 다른 품목의 가격 상승에 비해 오르는 폭이 훨씬 크다는 걸 알 수 있다.

주택을 장기간 보유하면 세금 측면에서도 유리하다. 1세대 1주택자는 2년 보유 또는 거주하면 12억원 이하까지는 양도소득세 비과세 혜택을 받으므로 2년 이상 보유 또는 거주하면 된다. (*조정대상지역은 2년 거주 요건 필요).

하지만 2주택 이상 다주택자는 장기보유특별공제 30%를 받으려면 15년 이상 보유해야 한다. 가령 양도차익이 5억원일 때 15년 이상 보유하면 최대 1억5,000만원에 대해서는 양도세 과세 대상 금액에서 빠지게 된다.

주택이 아닌 상가, 꼬마빌딩도 15년 이상 보유하면 연간 2%씩 해서 최대 30% 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

시간에 대한 투자가 차익이 크다는 것은 재개발, 재건축 상품을 통해 쉽게 알 수 있다. 정비사업이 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 준공 등의 단계를 거칠수록 가격은 꾸준히 상승한다.

고객 중 한 분은 1996년 서초구의 경남아파트를 1억8,000만원에 매입해 2022년 4월에 38억7,000만원에 매도했다. 26년 보유했는데 무려 36억9,000만원의 차익이 생긴 것이다. 경남아파트는 신반포3차 아파트와 함께 ‘래미안 원베일리’로 재건축이 진행되어 강남의 대장주로 부상하고 있다.

모든 지역의 모든 부동산이 시간에 대한 투자를 해야하는 것은 아니다. 쉬운 예로, 지방의 임야나 지방 외곽의 아파트 등은 오래 보유하고 있어도 많이 오르지 않는다. 이런 상품은 굳이 시간에 대한 투자를 할 것이 아니라 하루라도 빨리 좀 더 좋은 지역, 좀 더 좋은 상품으로 갈아타야 한다.

즉, 시간에 대한 투자를 하려면 일정 조건을 갖춰야 한다. 첫째, 입지가 좋아야 한다. 일반적으로 지방보다는 수도권이, 경기도와 인천보다는 서울이 투자성이 높다고 할 수 있다.

미시적으로 들어가면 지하철 도보 7분 이내 역세권에 900세대 이상의 대단지 아파트가 좋다. 5분 이내면 더 좋다. 마트, 병원, 공원, 하천, 관공서, 학교, 학원가 등이 잘 형성된 곳이면 주거지로 인기가 높을 것이다.

둘째, 개발 호재가 있어야 한다. 지금은 지하철이 없지만 향후에 지하철이 개통한다든지, 업무단지가 들어온다든지, 대규모 공원이 들어선다든지 등의 호재가 있는 곳은 호재가 가시화될 때까지 꾸준히 상승하므로 장기간 보유해도 무방하다.

셋째, 주변의 개발 호재는 없지만 부동산 자체의 호재가 있는 것도 장기 보유할 가치가 있다. 재개발이나 재건축이 진행 중인 상품이 대표적이다. 서울을 예로 들면, 성수전략정비구역은 최대 70층까지 아파트 건립이 가능해 서울의 대표적인 한강변 9,000여 세대 신축 아파트 단지가 될 전망이다. 양천구 목동이나 노원구 상계동의 대규모 택지개발지구도 재건축이 완료되면 서울에서도 손꼽히는 살기 좋은 지역으로 바뀔 것이다.

서울시가 역점사업으로 추진 중인 신속통합기획 재개발이나 모아타운 재개발도 실제로 10년 후 아파트가 들어서면 상당한 시세 차익을 볼 수 있다. 신축 아파트는 그 자체로 구축 아파트에 비해 희소성이 있고 수요가 많아 인기가 높다.

이상의 3가지 조건을 갖춘 상품이라면 굳이 단기로 파는 것보다는 장기로 보유하면서 시간에 대한 투자 가치를 향유하는 것이 좋다.