상가 투자로 따박따박 월세 받기, 구시대적 로망

우리나라 상가의 미래는 어둡다. 저출산과 고령화가 가속화하는 가운데 저성장에 따른 소비 침체에 소비 패턴도 디지털화되었기 때문이다.

이 와중에 최저임금까지 올라가면서 가게 창업 수요도 많이 줄었다. 대도시에서 인구 쇼크의 첫 번째 희생타는 상가가 될 가능성이 높다. 아파트는 경제 위기가 아닌 이상 가격만 낮추면 팔 수 있고 남에게 임대를 놓을 수 있다.

여차하면 직접 거주할 수도 있다. 하지만 상가는 남에게 임대를 놓고 수익을 얻기 위해서 투자하는 상품이다.

공실이 생기면 유연한 대응이 어렵다. 임대가 안 되면 주인이 관리비를 대신 내고 방치해야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 공실이 장기화하면 상가는 ‘수익형 부동산’이 아니라 ‘손실형 부동산’이 된다.

사람들은 신도시 하면 어떤 이미지가 떠오를까. 아마도 아파트 숲을 먼저 떠올릴 것이다. 그 아파트에 당첨되어 대박을 터뜨린 사람의 모습도 겹칠 것이다. 단기적으로 는 희비가 있겠지만 멀리 보면 신도시 아파트를 분양받아 손해 본 사람은 거의 없다.

미분양 아파트를 사든, 아니면 수백 대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨이 되든 아파트는 ‘돈’이 되었다. 그 화려한 이면에 가려진 상가 투자의 그림자를 생각하지 않을 수 없다. 온라인 쇼핑이 본격화한 10년 전부터 신도시 상가는 빛을 잃어갔다. 아파트 단지 내 상가든, 근린 상가든 구분하지 않고 말이다.

전국의 신도시나 혁신도시의 ‘분양상가(혹은 구분상가)’ 아무 곳이나 가보라. 수요를 고려하지 않고 마구잡이로 상가를 지은 데다 분양가까지 높아 장사하려는 세입자가 없다. 분양을 비싸게 받았으니 수익률을 맞추기 위해 임대료를 높인 탓이다. 1층은 그나마 세입자가 차지만 나머지 층은 비어 있기 일쑤다. 사람들이 찾지 않는 ‘유령상가’가 태반이다.

상가는 주로 은퇴를 앞두거나 은퇴한 고령자가 안정적인 월세를 꿈꾸며 분양을 받는다. 하지만 건물이 준공될 즈음 그 꿈은 풍비박산 난다. 월세 수익은커녕 대출금 갚기도 어렵다. 울며 겨자 먹기로 손절매를 하거나 그조차 어려워지면 법원 경매로 넘어간다.

은퇴자는 2000~2010년 무렵 월세를 받을 생각으로 ‘테마형 쇼핑몰’과 ‘분양형 펜션’을 분양받았다가 된서리를 당했고, 최근에는 ‘분양형 호텔’에 투자했다가 낭패를 봤다. ‘분양상가’를 분양받고 밤잠을 설치는 은퇴자의 고통은 그 연장선이다.

우리는 학창 시절 생산할 때 없어서는 안 될 3대 생산요소를 토지, 노동, 자본이라고 배웠다. 강방천 전 에셋플러스자산운용 회장은 “‘모바일 디지털 네트워크’를 네 번째 생산요소로 포함시켜야 한다”고 주장한다. 모바일 디지털 네트워크가 새로운 부가가치 창출의 원천이 되고 있어서다.

모바일 디지털 네트워크는 기존 생산요소와 달리 이동과 개방적 속성이 특징인 만큼 확장성이 뛰어나다는 것이다. 우리는 온종일 스마트폰에 갇혀 산다. 쇼핑, 놀이, 수업, 심지어 인간관계도 모바일 세상에 서 한다. 이는 오프라인 공간을 그만큼 찾지 않는다는 뜻이니 상가 공간 역시 축소될 수밖에 없다.

과거에는 장사를 잘하려면 좋은 목을 찾는 게 중요했다. 입지 경쟁력이 성공의 핵심 요소였다. 그래서 부동산은 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지, 세 번째도 입지라고 했다. 대로변 코너 자리 상가는 3대가 걱정 없이 먹고 살 수 있는 황금알을 낳는 거위였다.

이런 스토리는 스마트폰 등장 이전의 상권 패러다임이다. 요즘 배달 주문이 많은 가게는 배달앱 상단에 노출되는지 여부가 가게의 성패를 좌우한다. 대로변이나 코너 같은 오프라인 입지보다 모바일 입지가 더 중요하다는 얘기다. 1인분 삼겹살도 배달로 사 먹는 시대니 오죽하랴.

요즘 아파트 단지에는 각종 커뮤니티 시설까지 들어선다. 골프 연습장, 편의점, 게스트 하우스, 피트니스센터, 수영장, 독서실, 커피점 등은 동네 상권과 영역이 겹친다. 아파트 단지 내에 어지간한 편의시설은 다 있으니 굳이 밖으로 나갈 필요성을 느끼지 않는다. 대단지 아파트 인근의 한 상인은 “커뮤니티 시설에 들어서는 업종이 다양하다 보니 고객이 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

아파트 단지 내 상가를 분양받는 사람들은 더 울상이다. 커뮤니티 시설에서 아파트 단지 내 상가가 중복되는 업종을 제외해야 한다는 주장이 나올 만하다. 하지만 건설사가 커뮤니티 시설 차별화를 위해 업종을 다양화할 수밖에 없다는 입장이라 상가 주인의 하소연이 잘 받아들여지지 않는다.

한동안 아파트 단지 내 상가는 안전 상품으로 여겨졌다.중소형 중심의 1,000가구 이상 아파트 단지 내 상가는 안정적인 고객을 확보할 수 있어 큰 인기를 끌었다. 하지만 요즘은 예전 같지 않다. 스마트폰 쇼핑에 익숙한 ‘엄지족’이 손가락 몇 번 클릭해서 ‘니즈’를 해결하는 시대다. 앞으로 아파트 단지상가를 비롯한 동네 상권이 그만큼 위협받을 수밖에 없다는 얘기다.

요즘 지방에서는 오일장이 열려도 과거처럼 북적이지 않는다. 인구가 크게 준 데다 할인 매장이 속속 들어섰기 때문이다. 오일장이 열릴 때까지 기다릴 필요 없이 상설할인 매장에서 필요한 물품을 산다. 하지만 모든 할인매장 영업이 잘되는 것은 아니다. 오히려 대기업 할인매장이 들어서면서 경쟁에 밀린 중소 할인 매장은 문을 닫은 곳이 많다.

인구 3만 명 정도인 지방의 한 소도시는 10년 전만 해도 할인 매장이 5개 있었으나 중소 할인 매장은 사라지고 대형만 2개 남았다. 서울시 동작구의 태평백화점이 최근 대형 백화점과의 경쟁에 밀려 폐점한 것도 재래시장이 점차 사라지는 것과 같은 맥락이다. 상권은 나눠 먹기보다는 독식하는 구조다.

상가는 레드오션으로 접어들었다. 이런 와중에도 최신 트렌드를 반영한 복합 쇼핑몰은 인기를 끌고 있다. 복합쇼핑몰은 쇼핑·외식·문화 체험 등을 한 장소에서 동시에 소비하는 것으로 신세계의 스타필드나 롯데의 롯데몰이 대표적이다.

복합 쇼핑몰에 사람이 몰린다는 것은 다른 점포에는 그만큼 발길이 줄어든다는 의미다. 앞으로 상가는 잘되는 곳과 그렇지 않은 곳의 양극화가 극심해질 것이다. 사라지는 점포가 주로 개인이 운영하는 소규모 상가라는 점은 개인 투자자를 우울하게 만든다.

팬데믹이 종식되고 있으니 이제 상가가 되살아날까. 과거 설문 조사를 보면 생각보다 쉽지 않을 것 같다. 서울연구원의 설문 조사(2020년 5월)에 따르면, 비대면 소비 경험자는 코로나19 사태 이후에도 비대면 소비를 하겠다는 응답이 80.1%에 달했다. 혹여 잠잠해지더라도 오프라인 소비가 모바일(온라인) 소비를 대체하기 어려움을 뜻한다.

소비의 대세 흐름은 비대면이다. 상가가 번성하기 위해서는 물건을 사줄 수 있는 인구가 많아야 한다. 우리나라의 낮은 출산율과 급격한 고령화는 상가에 치명적이다. 자녀를 키워본 사람은 잘 알겠지만, 지출은 어린 자녀에게 집중되기 마련이다. 아이가 없으면 돈 쓸 일도 줄어든다. 상가를 사서 따박따박 월세를 받겠다는 로망은 이제 구시대적 투자 방식이 될 것이다.