인천 송도국제도시, 집값 상승이 기대되는 까닭은?

인천경제자유구역(Incheon Free Economic Zone: IFEZ)은 대한민국 경제자유구역 중 하나로, 외국인 투자를 유치하고 경제 발전을 촉진하기 위해 특별한 경제적 혜택과 규제 완화 조치가 적용되는 지역입니다.

송도국제도시는 인천경제자유구역에 속한 곳으로, 주거·업무·교육·연구·문화를 아우르는 복합시설로 구성되어 있어요. 2003년 8월, 지구 지정 및 개발 계획이 승인되었으며 2030년에 준공 예정입니다. 수용목표는 30만명, 11만 세대입니다.

인천은 도시 인구 기준 대한민국에서 세 번째로 인구수가 많은데요, 그중 송도는 인천에서 선호도가 가장 높은 주거입지입니다. 송도가 성장하는 도시로 꼽히며 잠재력을 높게 평가받는 이유는 크게 3가지입니다.

송도와 면적이 비슷한 곳으로는 부천이 있어요. 송도와 부천은 면적이 비슷하지만, 송도 인구는 부천 인구의 38% 정도입니다. 면적은 비슷한 반면, 거주하는 인구가 적기 때문에 도시가 쾌적하다는 느낌이 들 수 있어요.

송도에는 삼성바이오로직스, 셀트리온, 포스코 건설 등 100여 개 이상의 주요 기업과 연세대학교 국제캠퍼스, 인천대학교 송도캠퍼스, 채드윅 국제학교와 같은 교육기관이 모여 있어요. 송도가 ‘직주근접이 가능한 업무 도시’, ‘교육도시’라고 불리는 이유죠.

고속순환도로 및 철도를 중심으로 인프라가 추가돼 교통 여건이 개선될 예정이에요. 인천과 안산을 연결하는 ‘수도권 제2순환 고속도로’, 송도~서울~남양주를 연결하는 고속철도 ‘GTX-B’, 인천과 서울을 연결하는 광역철도 ‘제2경인선’이 그 내용입니다. 교통 환경이 개선되어, 서울 및 수도권으로 이동하는 시간이 단축될 것으로 예상돼요.

2005년, 입주가 시작된 후 아파트 가격은 2008년 3분기 금융위기까지 상승했어요. 그리고 2013년부터 아파트 가격이 반등할 때까지 줄곧 하락세를 보였습니다. 2019년, 수도권 아파트 가격이 반등하며 송도 아파트도 가격이 올랐지만, 상승률이 비교적 높지 않았어요.

2005년부터 5,000 호를 시작으로, 송도에 많은 물량이 공급되었으며 앞으로도 공급이 이어질 예정입니다. 2025년까지 약 1만 호가 6, 8공구에 추가 공급을 앞두고 있어요. 앞에서 송도의 가격 상승률이 비교적 저조하다고 설명드렸는데요. 그 이유는 많은 물량을 꾸준히 공급했기 때문입니다.

송도는 새 아파트 공급이 주로 이뤄지기 때문에 비교적 일반 거래가 적은 특성이 있어요. 역사적으로 가장 많은 거래 건수를 기록한 연도는 2019~2020년으로, 몇 년간 아파트 가격 상승이 저조하다가 가격이 급등한 시기입니다. 앞으로도 시장이 회복될 때 거래량도 함께 증가할 것으로 보여요.

아파트 첫 입주가 시작된 2005년부터 현재까지 약 10만 호가 꾸준히 공급되었습니다. 약 1만 호가 추가 공급될 2025년까지, 공급물량은 계속 증가할 예정입니다.

다만, 2026년부터 추가 공급이 크게 제한되는데요. 공급이 제한되면, 그동안 펀더멘털 대비 가격이 오르지 않았던 이유인 ‘공급 과다’ 논란이 사라질 것으로 보입니다. 공급 과다 논란이 해소되고 도시가 안정되면, 송도는 광교나 동탄처럼 비슷한 특성을 지닌 지역과 유사한 수준으로 가격을 형성할 수 있을 거예요.