주택청약에 당첨되면 뭐가 좋을까요? 비교적 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있다는 거겠죠. 저렴하게 분양받을 수 있는 이유는 ‘분양가 상한제’ 때문이에요.
분양가 상한제는 주변 시세와 상관없이 분양 가격을 ‘분양가 상한금액(택지비+건축비)’ 내에서 결정하는 제도예요.
따라서 일반적인 아파트처럼 주변 시세에 영향을 받지 않고 분양가 상한금액 내에서 분양 가격이 결정돼요.
아파트 분양가는 어떻게 정해지나요?
지금 알아둬야 하는 '부동산 핫이슈'
2023.12.22
읽는시간 4분
분양가 상한제가 적용되는 곳
✔ 공공택지
공공택지에 공급되는 공동주택에는 의무적으로 적용됩니다. 남양주 왕숙/하남 교산 등 3기 신도시는 공공택지라 분양가 상한제가 적용돼요.
✔ 민간택지
2023년 10월 기준, 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 적용돼요. 해당 지역은 투기과열지구 또는 조정대상지역이에요. 청담르엘/잠실래미안아이파크 등 강남권 재건축 일반분양 아파트도 분양가 상한제가 적용돼요.
분양가 상한금액 뜯어보기
분양가 상한금액은 택지비+건축비로 구성되어 있다고 했어요. 간단히 생각하면 택지비는 ‘땅값’, 건축비는 ‘공사비’예요.
✔ 택지비
공공택지: 택지 공급가격+택지 가산비
민간택지: 감정평가액+택지 가산비
✔ 건축비: 기본형 건축비+건축 가산비
건축비는 아파트를 짓는 데 필요한 돈이에요. 기본형 건축비는 건축비를 이루는 요소 중 하나입니다. 기본형 건축비가 무엇인지 자세히 알아볼게요.
기본형 건축비란?
기본형 건축비는 택지비와 이것저것 추가적으로 드는 가산비용을 제외하고 아파트를 짓는데 드는 모든 비용을 말해요. 자재비와 인건비도 여기에 포함되죠.
기본형 건축비는 아파트 분양가를 결정하는 기준점입니다. 아파트 분양가를 일정 수준으로 맞춰 규제하는 역할을 하고 있어요. 이에 따라 기본형 건축비는 물가변동을 고려해서 매년 3월과 9월에 정기적으로 금액을 알리고 있어요. 다만 자재비 등에 큰 변동이 생기면 추가적으로 다시 안내합니다.
기본형 건축비는 분양아파트의 층수, 공급면적에 따라 금액이 달라요. 건축구조에 따라서도 비용이 추가될 수 있어요. 그리고 전용면적이 얼마나 되는지 확인해보세요. 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트에는 건축비에 부가가치세가 부과됩니다.
기본형 건축비 변동 한눈에 보기
| 안내날짜 | 지상층 건축비(m2) |
증감률(%) | 지하층 건축비(m2) |
평당 건축비 |
| 2021.9.15 | 1,782.000 | - | 858,000 | 6,879,173 |
| 2022.3.1 | 1,829,000 | +2.64 | 880,000 | 7,059,879 |
| 2022.7.15 | 1,857,000 | +1.53 | 894,000 | 7,168,572 |
| 2022.9.15 | 1,901,000 | +2.37 | 916,000 | 7,349,277 |
| 2023.2.10 | 1,925,000 | +1.26 | 926,000 | 7,430,215 |
| 2023.3.1 | 1,943,000 | +0.94 | 933,000 | 7,497,762 |
| 2023.9.15 | 1,976,000 | +1.70 | 947,000 | 7,622,956 |
※ 전용 85m2, 지하층 39.5m2, 공급면적 112m2, 16~25층 기준 평당 건축비임(단위: 원)
📍 참고
발코니 확장비용, 시스템 에어컨 등 선택 옵션은 기본형 건축비에 포함되지 않아요. 그래서 사람들이 기본형 건축비만으로 만족하지 못하는 경우가 많죠. 그래서 인테리어를 고급화하는 경향이 늘고 있어요.
이에 따라 국민평형 아파트의 선택 옵션 총 금액이 1억 원을 넘기는 경우도 있다고 해요.
국민평형 = 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡
전용면적 85㎡를 초과하는 아파트에는 건축비에 부가가치세가 부과된다고 말씀드렸죠? 따라서 사람들은 전용면적 85㎡ 이하인지 아닌지를 따져보게 돼요.
국민평형은 우리가 일상에서 흔히 부르는 33~34평형 아파트 정도의 크기예요. 3~4인 가족이 생활하기 적당하죠. 기본형 건축비는 국민평형 기준 2억 6천만원 수준으로, 서울 및 수도권 아파트의 분양가격과 비교해서 금액이 높은 편은 아니지만 계속 오르고 있어요.
서울 및 수도권 아파트 평균 분양가격
('22. 8~'23. 8 기준)
✔️ 서울 3,180만/평 | 전용면적 85㎡ | 10억 8천만원
✔️ 수도권 2,249만/평 | 전용면적 85㎡ | 7억 6천만원
아파트 분양가, 이렇게 구성되어 있어요
아파트 분양가
택지비 + 건축비 + 설계/감리비 + 금융비 + 각종 분담금* + 광고비 + 세금 + 시행자 이익 등
* 각종 분담금에는 대표적으로 ‘학교용지부담금’이 있어요. 학교용지부담금은 교육 환경 개선을 목적으로 학교로 쓸 땅을 안정적으로 확보하기 위해 규정에 따라 부과되는 금액이에요.
아파트 분양가, 오를까? 내릴까?
현재 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 주변 아파트 시세 대비 저렴하게 공급되고 있어요. 그래서 주택청약이 인기를 얻게 된 이유 중 하나가 되었죠.
앞으로 아파트를 지을 때 필요한 원자재 가격과 인건비가 계속 오를 테니, 기본형 건축비 또한 오를 거예요. 최근에는 부동산 가격이 상승해서 택지비의 비중이 상대적으로 증가하고 있어요. 땅값, 즉 택지비가 오를수록 아파트 분양가도 함께 오를 가능성이 높아요.
분양가 상한제의 히스토리
1977년 | 분양가 상한제 최초 도입
당시 아파트 분양가를 획일적으로 책정해 주택 공급이 위축되었어요.
1989년 | 원가연동제 실시
위축된 주택공급을 보완하기 위해 아파트 분양가를 택지비와 건축비에 연동하는 원가연동제가 실시됐어요.
1999년 | 분양가 상한제 폐지
분양가 전면 자율화(국민주택기금 지원 아파트 제외)가 시행되며 분양가 상한제가 사라졌어요.
2005년 | 분양가 상한제 부활
아파트 분양가가 상승해서 주변 아파트 가격을 상승시키는 부작용이 생겼어요. 그래서 다시 분양가 상한제가 부활했어요.
해당 콘텐츠는 2023년 10월 26일을 기준으로 작성되었습니다. 해당 콘텐츠는 오직 정보 제공만을 목적으로 제작되었으며, 자료에 수록된 내용은 신뢰할만한 정보로부터 얻어진 것이나, KB국민은행은 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다.
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