부산 남천동 삼익비치타운 재건축으로 얻을 수익은?

부산은 지금 남천동에 있는 ‘삼익비치타운’ 재건축 이슈가 뜨겁습니다. 삼익비치타운은 광안대교가 한눈에 보이는 부산 최고의 주거입지를 자랑하는 곳인데요. 1979년에 지어진 45년차 아파트로 총 12층 높이의 33개동으로 이루어져 있어요. 3060세대가 살고 있고, 조합원은 2712명, 용적률은 295%입니다.

재건축을 하려면 정부나 지방자치단체에서 ‘정비구역’으로 지정을 받아야 합니다. 정비구역이 지정되면 이 구역에 있는 낡은 건물이 철거되고 새로운 건물을 짓는 재개발이나 재건축 같은 프로젝트가 진행되는데요. 삼익비치타운은 정비구역으로 지정된 지 약 8년 만인, 2022년 9월에 사업시행인가*를 받았어요.

‘삼익비치타운’은 재건축을 거쳐 초고층 오션뷰 아파트 ‘그랑자이 더 비치’로 다시 태어날 예정입니다. 지하 2층부터 최고 60층에 이르는 아파트가 들어설 예정이에요.

실거래가 등록 시점인 2006년 기준, 매매시세는 2억 2,000만원~2억 7,000만원 수준이었습니다. 이후 부산 부동산 경기가 계속 활기를 띠며 매매가격이 2019년까지 꾸준히 상승했어요.

코로나19에 따라 유동성이 확대되어 2020년 3월부터 가격이 큰 폭으로 상승했어요. 이렇게 상승한 가격은 2022년 상반기까지 이어졌습니다.  최고 거래가격 기준 16억을 기록했을 정도예요. 최근 거래시세는 10~11억 원까지 조정됐습니다. 

대지지분* 약 15.5평을 기준으로 조합원 각자 재건축 사업을 한다고 전제할게요. 

현재 거래가격(11억 5천만원)에 추가 투자비용을 고려하면 총투자비가 약 19억 7,000만원입니다. 이 시점에서 입주 후 자산가치를 예측하면 약 20억 8,000만원으로, 재건축으로 얻을 수 있는 수익은 약 1억원 정도로 추정돼요.

현재 조합원과 시장참여자의 주된 불만 요인인 추가분담금 및 초과이익 환수 문제를 해결하는 거예요. 또한 입주권이 활발하게 거래되게끔 하고 투자 가치를 개선하는 노력도 필요합니다. 

‘그랑자이 더 비치’로 새롭게 태어날 삼익비치타운! 앞으로 분양가(매출단가)가 오를 수 있는 시장 환경을 조성하는 일이 문제 해결을 돕는 핵심 열쇠가 될 것으로 보여요.