3화. 청년의 주거와 순자산

○ 자산 축적 속도가 상대적으로 빠른 2인이상가구에서 자가 비율이 높게 형성됨

• 청년 1인가구는 대부분 월세로 거주하며 40대가 되어서도 50% 이상이 여전히 월세에 거주하는 모습을 보인다. 나이가 들고 자산이 축적되면서 전세 및 자가 비율이 높아지지만 그 비중은 제한적이다. 상당수 1인가구는 주택을 구입할 여력이 부족하거나 결혼하면서 주택을 구입하려는 경우가 많기 때문에 전월세 등 임대주택에서 거주하는 비율이 높다.

• 다수의 청년이 결혼으로 빠져나간 40대 초반의 1인가구 자가 비율은 23%로 동년배 2인이 상가구 자가 비율인 64%의 3분의 1수준에 불과하다. 이는 2인이상가구가 상대적으로 소득이 높고 저축을 통한 자산 축적 규모도 크기 때문이다.
  
  1인가구 입장에서는 혼자 살기에 다소 넓은 20~30평대 주택을 매입하는 것이 경제적으로 부담이 될 뿐만 아니라 이보다 좁은 면적의 주택 자체가 흔치 않고 오피스텔 등 임대주택이 대부분이기 때문에 자가 비중이 낮을 수밖에 없다.

○ 2인이상가구는 30대 초반까지 전세와 자가 비중이, 이후에는 자가 비중이 증가함

• 2인이상가구는 30대 초반까지 전세와 자가 비중이 빠르게 늘어난다. 이후 30대 후반에서 40대 초반까지는 전세 비중이 줄고 자가 비중이 계속 늘어난다.
  
  이는 축적된 자산이 부족한 30세 전후까지는 월세 지출을 피하기 위해 전세 비중도 늘어나지만, 이후 어느 정도 자산이 축적되면 주거 안정을 위해 전세에서 자가로 전환하는 비율이 증가하기 때문으로 판단된다.

○ 청년 1인가구는 주로 다가구주택과 오피스텔에 거주함

• 20대 초반 1인가구의 약 60%는 다가구주택에 거주하며, 이후 연령이 높아지면서 아파트 비중이 늘어나고 다가구주택 비중은 줄어드는 모습을 보인다. 연립·다세대주택 거주 비중은 10% 초반대로 일정한 수준을 유지하고, 오피스텔·고시원 거주 비중 역시 20% 내외로 꾸준한 모습을 보인다. 1인가구의 주거 주택 유형은 전체적으로 면적이 좁고 임대 형태가 많은 것으로 나타났다.

○결혼한 청년 가구는 아파트 거주 비중이 가장 높음

• 2인이상가구는 20대 초반에는 소득도 낮고 자산 축적 규모도 작아서 아파트 거주 비중이 낮지만 30대 초반부터는 70% 이상의 가구가 아파트에서 거주하는 모습을 보인다. 이는 결혼으로 가구 소득이 일정 수준을 넘고 자산이 축적되기 시작하면 가장 양질의 주거 수단인 아파트로 이동하기 때문이다.
  
  2인 이상이 거주하기 위해서는 일정 수준 이상의 면적이 필요하기 때문에 오피스텔·고시원 비중이 낮아지며, 아파트에 거주할 여력이 되지 않는 경우에는 일시적으로 연립·다세대·다가구주택 등에 거주하게 된다.

• 아파트는 거주 편의성, 거래 용이성, 표준화에 따른 가격 책정 투명성, 투자에 따른 높은 수익성 등이 기대되기 때문에 자산 축적 수단이 마땅치 않은 일반 가구로서는 가장 유용한 투자 수단이 될 수 있어, 다른 주택 유형보다 자가 거주 목적으로 선호될 수 있다.

○ 1인가구의 경우 아파트 자가·전세는 19%에 불과하고 다가구주택·오피스텔 월세가 34%를 차지함

• 남성 고소득자는 대부분 결혼하고, 여성 고소득자는 드물기 때문에 40대 초반 1인가구의 소득은 낮은 경우가 많다. 2인이상가구와 달리 1인 소득으로 자산을 축적하는 것은 쉽지 않기 때문에 1인가구로 청년기를 마무리하는 사람은 월세로 지내게 될 가능성이 높다. 주거 면적이 넓고, 주택 유형이 고급일수록 월세가 높으므로 1인가구의 상당수는 다가구주택·오피스텔에서 월세로 지내게 된다.
  
  전체 1인가구의 약 20%를 차지하는 비교적 소득이 높은 자발적 비혼 1인가구 중 일부는 아파트에서 자가·전세로 거주할 수 있다. 혼인율이 지속적으로 하락하면서 이러한 고소득 1인가구 비중이 점차 높아지고 있다.

○ 2인이상가구는 아파트 자가·전세 비율이 68%로 대부분을 차지함

• 1인가구에 비해 소득이 높고 지출을 절약할 수 있는 2인이상가구는 자산 축적 속도가 빠르다. 이들은 투자 수익을 기대할 수 있는 양질의 주거 시설인 아파트를 매입하거나(자가), 자금이 부족할 경우에도 거주 편의성이 뛰어난 아파트를 선택하게 된다(전세).
  
  자금이 부족하지만 거주 안정성을 추구하여 연립·다세대주택을 매입하는 경우가 일부 있으며, 지속적인 주거비용 지출이 발생하여 장기적인 거주 안정성을 담보할 수 없는 월세 비중은 10% 수준으 로 감소한다.

○ 1인가구는 소득이 높아도 아파트 자가 비율이 30%를 하회함

• 40~44세 1인가구의 경우 절반가량이 연소득 3,600만 원 미만이고 이 중 약 10%가 아파트에 자가 거주하며, 연소득 3,600만 원을 넘는 경우에도 아파트에 자가 거주하는 비율은 20%를 약간 상회한다.
  
  2인가구의 경우 연소득 3,600만 원 미만인 경우에도 아파트 자가 거주 비중이 30%에 육박한다. 이를 통해 소득과 상관없이 1인가구가 2인이상 가구에 비해 아파트 매입에 소극적임을 확인할 수 있다.

○ 2인이상가구는 소득이 상승할수록 아파트에 자가 거주하는 비율이 높아짐

• 40~44세 2인이상가구의 경우 소득이 상승할수록 아파트 자가 거주 비중이 높아지며 연소득이 7,200만 원을 상회할 경우 60% 초반대에 이른다. 연소득 7,200만 원 이상 가구를 수도권과 비수도권으로 나눌 경우 아파트 자가 비중은 수도권에서 50% 후반, 비수도권에서 60% 후반을 기록하였다.
  
  수도권의 경우 주택가격이 높기 때문에 비수도권에 비해 아파트 자가 비중이 10%p가량 낮았다. 연소득이 3,600~6,000만 원 사이인 경우 주거 안정성을 위해 비아파트 자가에 거주하는 경우도 일부 있는 것으로 나타났다. 전반적으로 비아파트 자가 비중은 10~20% 수준에 불과해 사람들이 선호하는 거주 주택 유형이 아파트인 것을 확인할 수 있다.

○ 저소득 1인가구의 아파트 자가는 증여 가능성이 높음

• 1인가구의 경우 비아파트 자가는 소득 수준과 주택가격 격차가 크게 벌어지는 데 비해 아파트 자가는 소득 수준과 주택가격 격차가 상대적으로 작은 것을 확인할 수 있다. 이는 아파트 자가에 사는 1인가구는 소득 수준과 상관없이 증여 등으로 주택을 마련하는 경우가 일부 존재하기 때문으로 추정된다.

○ 비아파트 자가 가구의 주택가격이 아파트 자가 가구의 주택가격에 비해 크게 낮음

• 2인이상가구의 자가 주택가격 역시 비아파트보다 아파트에서 높게 나타난다. 2인이상가구의 경우에는 아파트와 비아파트 모두 소득이 늘어남에 따라 자가 주택가격도 상승하는 모습을 확인할 수 있다. 동일한 소득 수준에서 비아파트 자가 주택가격은 아파트 자가 주택가격의 50~70% 수준에 불과하다.
  
  연소득 7,200만 원 이상 고소득 가구의 비아파트 자가 주택가격 보다 연소득 3,600만 원 미만 저소득 가구의 아파트 자가 주택가격이 더 높다. 아파트가 비 아파트에 비해 가격 상승률이 높고, 거주 및 이사 등이 편리하다는 점에서 소득이 낮은 가구 도 다소 무리해서 아파트를 매입하는 것으로 추정된다.
  
  
• 아파트가 비아파트에 비해 가격이 높은 것은 최근 수년간 아파트 가격이 급등한 영향도 있으므로, 실제 주택 매입 당시 투입된 자금 규모는 두 주택 유형 가격 격차에 비해 다소 작을 가능성이 있다. 이는 저소득 가구가 아파트를 매입하여 자산을 불리는 데 성공한 것을 의미 하며, 사람들이 가격이 높은 아파트 구매를 선호하는 이유 중 하나를 설명해준다.

○ 순자산 1억 원을 모으면 전세나 자가에 거주하면서 주거비 절감이 가능함

• 결혼 후 순자산이 1억 원을 넘으면 월세 비중이 20%대 이하로 급감한다. 일반적으로 월세 에 비해 전세자금대출 및 주택담보대출 이자 비용이 낮기 때문에 월세에서 전세 혹은 자가로 주거 형태를 변경하면 주거비 절감 효과를 얻을 수 있다. 소득이 낮은 경우에는 저금리의 특 례 대출 제도를 이용할 수 있기 때문에 일정 수준 이상의 순자산을 모아 전세 및 자가로 이전하는 것이 더 유리하다.

○ 2014년부터 2021년까지 이어진 가파른 주택가격 상승으로 수도권에서 순자산 2~4억 원 보 유 가구의 자가 구입에 제동이 걸림

• 자가 거주 비중 상승은 수도권과 지방에서 큰 차이를 보인다. 이는 수도권이 지방에 비해 주택가격이 높기 때문이다. 지방에서는 순자산 1억 원 이상을 모으면 자가 비중이 60%에 근 접하며 이후 순자산이 늘어나면서 자가 비중은 80% 수준까지 상승한다. 반면 주택가격이 높은 수도권에서는 순자산 2억 원 이상을 모아도 자가 비중이 50%에 불과하며, 4억 원 이상을 모아야 자가 비중이 70%로 상승한다.
  

• 수도권에서는 순자산 2~4억 원 사이에서 자가 비중이 50% 내외를 유지하는데 이는 최근 수년간 주택가격이 가파르게 상승하면서 상당수 가구가 주택 매입을 포기하고 전세로 거주 하는 상황을 반영하는 것으로 보인다. 순자산 2억 원에 담보인정비율(LTV) 60%를 적용하면 주택가격 5억 원(대출 3억 원), LTV 70%를 적용하면 주택가격 6.7억 원(대출 4.7억 원)까지 매입이 가능하다. 

• 지난해 통계청 가계금융복지조사 시점인 3월 수도권 주택 중위값은 6.5억 원, 수도권 아파트 중위값은 7.8억 원으로 매입 가능한 아파트가 한정되고, 금리 인상에 따라 대출 원리금 상환 부담도 늘어나 주택 시장이 관망세를 보이는 것으로 판단된다.