이번 대책의 효과를 한마디로 요약하면 요건에 해당하는 주택을 구입하는 경우 무조건 1주택자처럼 1∼3%의 세율을 적용하는 것이 아니라, 기존 주택 수를 기준으로 취득세율을 산정하고 향후 다른 주택 취득 시 보유 주택 수에서 제외해 준다는 것이다.
예를 들어 이미 2주택을 소유한 자가 비조정 지역에 주택을 추가로 취득할 경우 세 번째 주택으로 산정해 8% 세율을 적용하는 것이 원칙이나 이번 대책 이후 2주택자의 세율인 1%(6억 원 이하)가 적용된다. 그리고 향후 추가로 주택을 취득할 경우 해당 주택은 주택 수에서 제외된다.
세제 혜택이 가능한 주택의 요건을 살펴보면 크게 3가지로 구분된다. 첫 번째는 ‘소형 신축주택’이다. 주택공급대책 발표일인 올 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 신축 소형주택을 같은 기간 내에 최초로 취득하는 경우 해당되는데 아파트를 제외한 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 오피스텔만 혜택을 받을 수 있다. 세부적으로 보면 전용면적이 60㎡ 이하여야 하고, 취득가액은 수도권 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하여야 한다.
두 번째는 ‘소형 기축주택’이다. 취득 기간과 주택 유형, 취득가액 요건은 위의 소형 신축주택과 같으나 취득일로부터 60일 이내에 임대 사업자 등록을 하고, 해당 주택을 임대 물건으로 등록해야 한다.
세 번째는 ‘지방 준공 후 미분양 아파트’이다. 해당 아파트는 수도권(서울·인천·경기)을 제외한 지역에 소재한 아파트 중에서 입주자 모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 아파트 중 준공된 이후에도 분양 계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급되는 아파트를 말한다. 미분양 확인은 시장·군수·구청장으로부터 ‘준공 후 미분양 아파트 확인증’을 발급받아 입증이 가능하다. 규모는 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액은 6억 원 이하여야 한다.
세 가지 유형에 공통으로 적용되는 것은 올 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 기간에 취득해야 한다는 점이다. 다만 올 1월 10일 전에 계약을 했어도 올 1월 10일 이후에 취득(잔금 지급)을 한 경우 혜택을 받을 수 있다. 주택 수를 제외하는 기간도 한시적이다. 일단 2026년 12월 31일까지만 적용을 하고 연장 여부는 부동산 시장 동향, 정책 여건 등을 고려해 추후 재검토할 예정이다. 또 법인은 해당되지 않으며, 취득 사유가 매매가 아닌 상속이나 증여인 경우도 해당되지 않는다.
마지막으로 오피스텔은 취득 당시에는 주택이 아니므로 기존 주택 수와 상관없이 4%의 세율이 적용되므로 유의해야 한다. 취득세 중과 여부가 투자를 결정하는 전부가 될 수는 없지만, 투자 재원 계획에는 꼭 반영돼야 하는 사항이므로 놓치지 말고 점검해 봐야 한다.