1주택 양도세 비과세를 위한 반면교사(反面敎師)

재테크에 관심이 많지 않은 사람이라도 살아야 될 집 한 채를 마련하는 것 만큼은 관심을 기울이지 않을 수 없다. 집을 보유하다가 팔면서 매매차익이 생기면 양도소득세를 내야 되는데, 일정 요건을 갖춘 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 문제는 이 요건을 잘못 알고 있다가 비과세 혜택을 놓치고 거액의 양도세를 물게 되는 일이 생긴다는 것이다. 국세청이 알려준 ‘양도세 실수톡톡’ 사례를 나의 절세기회를 지키는 반면교사 (反面敎師) 기회로 삼아보자!

’18. 4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 거주하지는 않았으나 ’23.1월 마포구가 조정대상지역에서 해제되자 11억원에 양도했다가 약1.2억원의 양도세를 내야 되는 사례가 소개되었다. 양도당시 조정대상지역이 아니었기 때문에 비과세 조건 중 2년 거주 요건이 적용되지 않는 것으로 착각을 한 것이 실수였던 것이다. 2년 거주 요건은 ’17.8.3 이후 취득한 주택의 경우 적용되는데, 조정대상지역 해당 여부는 양도당시가 아닌 취득당시를 기준으로 적용된다는 점에 꼭 주의해야 한다.

’18.4월 5억원에 취득한 주택을 ’23.7월 10억원에 양도하고 1주택 비과세가 적용된다고 생각했다가 약 1.5억원의 양도세기준으로 적용할 뿐 나이나 횟수 등을 내야 되는 사례도 소개되었다. 양도주택 외에 주거용으로 임대하던 오피스텔도 보유하고 있었는데, 오피스텔은 공부상 「업무시설」로 되어있어 주택이 아니라고 생각한 것이 실수였던 것이다. 양도세를 적용할 할 때 주택은 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 「사실상 주거용」 으로 사용하는 건물을 주택으로 본다

이런 경우 양도하는 주택에 비과세를 적용받으려면 오피스텔을 업무시설로 사용·임대하거나, 주거용으로 사용하더라도 장기 임대주택으로 등록하여 장기임대 주택 보유시 거주주택 특례를 적용받는 방법이 있다. 또한 오피스텔을 먼저 양도하거나, 동일세대가 아닌 가족 등에게 증여하고 주택을 양도한다면, 양도세나 증여세·취득세가 발생될 수는 있지만 양도세 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

’21.2월 A분양권 취득 후 ’21.5월 B주택을 6억 원에 취득하고 ’23. 7월 9억 원에 양도했다가 양도세 약 1억 원을 내야 되는 사례도 있다. 주택 분양권에 당첨은 됐지만 아직 공사 중인 상태라서 주택이 아니라고 생각한 것이 실수였다. 과거 주택분양권은 완공 후 잔금을 지급해야 주택으로 보는 것이 맞았지만, 다주택자에 대한 양도세 과세를 강화하면서 ’21.1.1이후 취득한 분양권부터는 1주택 비과세 규정 적용 시 주택 수에 포함되는 것으로 변경되었다

따라서 분양권을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능한지 미리 정확히 확인하는 것이 중요하다. 참고로 분양권의 취득 시기는 일반적인 취득 시기인 잔금청산일이나 분양계약일이 아닌 ‘청약당첨일’을 기준으로 적용한다.

’16.7월 A주택을 8억원에 취득하고 ’23.8월 11억 원에 양도하였는데 비과세라고 생각했다가 양도세를 약 0.8억원 부담한 사례도 있다. 1주택자에 해당되는 것은 분명했지만, 주택을 취득할 당시 매도인의 요청으로 매매가액을 7억 원으로 낮춰 기재한 다운계약서를 작성한 것이 확인되었기 때문이다.

’11.7.1 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성하면 양도세 비과세 혜택을 적용 받을 수 없도록 세법이 개정되었다. 다운계약서 뿐만 아니라 업계약도 거짓 계약에 해당되며, ‘설마 적발되겠어?’라고 생각할 수 있지만, 거짓계약서 작성 여부는 국세청·국토교통부등에서 부동산 거래 가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있다는 사실을 명심하기 바란다.