보유세/거래세 조정 검토... 앞으로 나올 카드는 뭘까?

최근 공시가격 시세반영률을 높이는 방안이 거론됐습니다. 결론부터 말하면 이는 일단 올해 수준으로 동결하는 것으로 가닥이 잡혔습니다. 국토부는 지난 11월 13일 중앙부동산가격공시위를 통해 2026년 부동산 가격공시 추진 방안을 확정했는데요. 공시가격 현실화율은 ▲공동주택 69% ▲토지 65.5% ▲단독주택 53.6%로 2023년 이후 4년째 같은 수준입니다.

재산세와 종합부동산세의 과세 기준이 되는 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 산정합니다. 따라서 현실화율은 내년 동결할 계획이지만 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 많이 올라 공시가격 또한 올랐습니다. 때문에 보유세(재산세, 종합부동산세)도 크게 오를 전망입니다.

국토부가 추정한 내년 보유세 변동률 및 보유세액을 보면, 서울 강남구 압구정동 신현대9차 전용 111㎡의 보유세(1주택자)는 올해 1,858만원에서 내년 2,647만원으로 42.5% 상승할 것으로 예상했습니다. 서초구 반포동 아크로리버뷰 전용 78㎡ 1주택 소유자의 보유세도 올해 1,204만원에서 내년 1,599만원으로 33%, 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 289만원에서 355만원으로 22.8% 증가할 전망입니다.

국토부는 앞으로 연간 1.5% 이내 범위 안에서 점진적으로 공시가격을 추가로 올릴 수 있도록 할 계획입니다. 추가 조정 지역은 시·군·구 단위 균형성 평가를 통해 결정하는데요. 내년도 공시가격부터 조사자가 입력한 공시가격의 현실화율 균형성이 떨어지는 지역을 ‘심층검토지역’으로 선정, 전년 대비 1.5% 범위에서 추가 상승 조정을 진행할 계획입니다.

종합부동산세 과세기준일(6월 1일)을 앞두고 공정시장가액을 다시 조정하자는 논의도 나왔습니다. 공정시장가액비율은 종합부동산세·재산세 등의 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율을 말하는데요. 문재인 정부 시절에는 종합부동산세 공정시장가액비율이 최대 95%까지 높아졌습니다. 현재는 60%가 적용되고 있고, 당초 60%인 재산세 공정시장가액비율도 43~45%로 낮춘 상태입니다.

내년 과세될 보유세에 적용할 공정시장가액비율을 변경하려면 정부는 보유세 부과 기준일인 내년 6월 1일 전에 기준을 정해야 합니다. 만약 종부세 공정시장가액 비율을 80% 수준으로 높인다면, 올해 집값이 많이 오른 강남이나 한강벨트 지역의 보유세 부담이 더욱 커질 수 있습니다. 이 밖에도 장기보유특별공제 또는 고령자 특별공제 등 공제제도의 조정 가능성도 제기되고 있습니다.

공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정은 세법 개정이 아닌 시행령 변경만으로도 가능하기 때문에 이와 관련해 2027년 종부세 과세기준일(6월 1일) 이전에 조정되지 않을까 내다보고 있습니다.

이번엔 거래세 인하 관련입니다. 거래세에는 취득세와 양도세가 있는데요. 특히 양도소득세 중과 제도에 대한 유예 연장 여부가 쟁점으로 떠올랐습니다. 우선 다주택자 양도세율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트의 중과세 세율이 적용됩니다.

하지만 규제지역의 2주택 이상 다주택자는 2026년 5월 9일까지 양도소득세 중과가 유예되고 있습니다. 이 다주택자 양도세 중과 유예가 더 이상 연장하지 않을 것이라는 전망도 나오고 있어 세부담을 피하고자 하는 규제지역 내 다주택자의 정리 매물이 시장에 나올 가능성이 있습니다. 대신 신규 진입자나 실수요자의 진입 장벽은 완화될 수 있습니다.

부동산 전문가들은 앞서 살펴본 보유세가 강화되면 매물이 나올 가능성도 있지만, 다주택자와 고가주택 보유자가 임대료를 인상하거나 매물을 회수해 오히려 집값이 상승하거나 매물이 잠기는 상황을 만들 수 있다고 보았습니다. 이보다는 양도세 완화, 취득세 조정 등 거래세를 낮춰 시장에 매물이 나오도록 유도해야 한다는 의견을 냈습니다.

이와 더불어 증여세와 상속세도 논의 중인 것으로 알려졌는데요. 상속세는 공제한도를 높이는 내용의 상속세 개편이 검토 중인데요. 이재명 대통령이 후보 당시 대선 공약으로 상속세 공제한도를 현행 일괄 5억원·배우자 5억원에서 일괄 8억원·배우자 10억원으로 확대하는 안을 발표한 바 있습니다.

고가주택을 특수관계인(자녀·배우자 등)에게 시세보다 낮게 이전할 경우 이를 증여로 보는 제도 강화도 언급되고 있습니다. 이렇게 되면 다주택자 또는 가업승계 측면에서 부동산이 조세 회피 수단으로 활용되는 것을 막을 수 있습니다.

기획재정부와 국토교통부, 행정안전부 등은 조만간 관계부처 합동으로 부동산세제 개편 관련 태스크포스(TF)를 발족해 부동산 세제 개편 논의를 시작할 계획이라고 하는데요. 연구용역을 통해 내년 6~7월이면 개편 관련 윤곽이 나올 전망인데요. 앞으로 논의 중인 내용이 어떻게 달라질지를 계속 지켜봐야 하겠습니다.