부동산 양도세 줄이는 절세공식은?

어느 헬스장 입구에 이런 글이 게시되었다고 한다.

부동산 투자에 관심이 많은 사람들은 양도세 절세를 중요하게 생각하면서도, 세법이 너무 복잡해서 절세의 길을 찾는게 어렵다고 하소연하기도 한다.

그런 분들을 위해 양도세 절세를 위해 가장 어려우면서도 필요한 딱 한가지만 조언한다면, ‘매매계약서에 도장 찍기 전에 먼저 절세방법을 고민하라’는 것이다. 도장찍고 난 후에는 백약이 무효일 가능성이 크기 때문이다. 그럼 지금부터는 양도세 계산구조를 통해 좀 더 쉬운 양도세 절세방법을 알아보도록 해 보자.

양도세는 양도금액에서 취득금액과 필요경비를 차감한 매매차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 연250만원을 차감한 과세표준을 기준으로 구간별로 6%부터 45%까지 8단계의 누진세율을 적용해 세액을 산출하고 감면세액을 차감해 납부할 세액을 결정한다.

누진세율이란 과세표준이 커질수록 세금부담이 점진적으로 늘어난다는 의미로 이해하면 된다. 그리고 양도세는 부동산 양도 건별로 세액을 계산해 신고납부를 하지만 총 세금부담은 1년동안 발생된 매매차익과 손실을 개인별로 통산해 정산하는 구조로 돼 있으며, 세액감면의 경우 최대 1년간 1억, 5년간 2억원의 한도가 적용된다는 점에 주목할 필요가 있다.

양도세는 ‘1년간의 양도차익을 합산해 부담할 세액을 정산하는 방식이 적용되는데, 여기에 간단한 절세공식이 숨어있다. 바로 양도시기를 분산해 1년 당 양도차익을 감소시키는 것이다.

예를 들어 동일연도의 과세표준이 20억원이라면 양도세 부담액은 9.2억원이지만, 연도를 분산해 올해와 내년 과세표준이 각각 10억원이라면 매년 4억 2000만원씩 총 8억 4000만원만 부담할 수 있어 약 8,000만원의 절세가 가능해진다.

동일한 연도에 매도하려는 부동산이 여러 건이라면 일부는 올해, 일부는 내년에 양도하는 방식으로 양도차익을 분산할 수 있고, 하나만 양도하는 경우라도 50%만 올해, 나머지 50%는 내년에 양도하는 방식으로 양도차익을 분산할 수 있다.

같은 해의 매매차익과 매매차손을 통산해 과세하는 방식에서도 절세 방법을 찾을 수 있다. 매매차익이 발생해 양도세를 부담해야 하는 경우 매매차손이 발생된 자산이 있다면 동일연도에 처분해 양도세 부담액을 감소시킬 수 있는 것이다.

예를 들어 매매차익이 10억원 발생된 자산과 매매손실이 10억원 발생된 자산을 연도를 달리해 양도하면 차익에 대해서는 4억 2000만원의 양도세를 부담해야 하고, 손실 10억원에 대해서는 양도세를 부담하지 않으므로 총 4억 2000만의 세금을 부담하게 되지만, 동일연도에 양도한다면 차익과 차손을 통산해 이익이 0이 되므로 양도세를 부담하지 않을 수 있는 것이다.

손익통산 대상은 부동산뿐 아니라 분양권과 같은 부동산에 관한 권리와 골프회원권과 같은 기타자산도 포함된다는 점도 기억해 둘 필요가 있다.

양도세는 1인당 매매차익이 클수록 세금부담이 커지는 누진세율로 과세하므로 1인당 매매차익을 줄이는 방식으로 절세를 할 수 있다.

부동산 구입시점부터 공동명의로 여럿이 투자하여 1인당 매매차익을 낮추거나, 단독으로 투자한 경우라도 매도하기 전 배우자나 가족에게 일부지분을 증여하고 동시에 양도하는 방식으로 1인당 매매차익을 줄여 절세할 수 있다.

가족에게 증여후 10년이 경과전 양도하면 증여자의 취득금액으로 매매차익을 계산하는 제한이 적용되지만, 한 사람에게 집중될 매매차익이 여러 사람으로 분산되므로 양도세 절세 효과가 발생되는 것이다.

다만 이 과정에서 부담하는 취득세와 증여세의 수준을 고려해 의사결정을 하는 것이 좋다.