2026년 부동산 세제개편안 살펴보기

정부는 8월 3일 ‘2026년 세제개편안’을 발표했습니다. 아쉬운 점은 지난해 언급됐던 상속·증여세 과세체계에 대한 개편 내용은 포함되지 않았다는 것입니다.

우선 가장 관심을 많이 받았던 부동산 세제개편안을 중심으로 살펴보겠습니다. 부동산 세제개편의 키워드는 ‘초고가주택의 보유세(종합부동산세율 등) 상향’, ‘보유에서 거주로의 혜택 전환’ 두 가지라고 할 수 있습니다. 연말까지 실제 개정 과정에서 의견을 반영해 수정될 수 있으므로, 정부의 과세 개편 방향을 살펴보는 기회로 보는 것이 좋을 것입니다.

종합부동산세는 ‘실거주 여부’에 따라 세 부담이 극명하게 갈리도록 개편됩니다. 또한 시가 30억 원 수준(공정시장가액비율 70% 적용 시 공시가격 20억 원)까지는 세 부담에 변화가 없으나, 그 초과분은 세 부담이 증대될 것으로 보입니다.

그 내용을 보면, 첫 번째로 실거주 여부에 따른 종합부동산세 기본공제액 차등화입니다. 1세대 1주택 실거주자의 경우 공시가격 기본공제액이 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 보유세 부담이 경감되나, 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제액이 기존 12억 원에서 9억 원으로 하향 조정되어 다주택자와 동일한 공제 기준을 적용받게 됩니다.

두 번째로 공정시장가액비율과 세율 구조를 함께 개편하여 보유세 과세를 강화한다는 것입니다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 70%로 인상되며, 3주택 이상 보유자의 경우 80%까지 확대됩니다.

또한 기존 ‘주택 수’ 기준의 일반·중과 세율 체계를 폐지하고, ‘합산 공시가격(가액)’ 기준의 누진세율 체계로 통합됩니다. 이는 고가주택자와 다주택자에게 사실상 전반적인 보유세율 인상 효과를 가져오게 됩니다. 아울러 법인의 단일세율은 최대 5.0%까지 대폭 인상되며, 세 부담 상한선 역시 기존 150%에서 200%로 상향 조정됩니다.

세 번째로 종합부동산세 공제 제도를 실거주 중심으로 재편합니다. 기존 보유공제는 ‘거주공제’로 전면 전환되며, 연령과 거주 공제를 합산한 80% 한도는 유지됩니다. 다만 공제 최대 한도(Cap)가 새롭게 신설되어 2027년 800만 원, 2028년 600만 원으로 제한되게 됩니다.

양도소득세는 실거주 중심의 장기보유특별공제 개편과 함께 다주택자를 위한 한시적 양도세 완화 정책이 동시 추진됩니다.

첫 번째로, 장기보유특별공제 거주 요건 일원화 및 공제 한도 신설입니다. 장기보유특별공제(장특공제) 제도를 보유 기간이 아닌 실거주 기간 중심으로 전면 재편하는데, 1세대 1주택자의 경우 기존의 ‘보유 10년(40%) + 거주 10년(40%)’ 합산 방식에서 ‘거주 10년 충족 시 30%’로 전환되어 실거주하지 않은 주택에 대한 공제 혜택이 크게 축소됩니다.

이와 함께 1가구 1주택 비과세 기준을 초과하는 고가주택의 양도차익 공제 혜택에 최대 금액 한도(Cap)를 신설합니다. 이에 따라 2028년 양도분부터는 20억 원, 2029년 양도분부터는 10억 원의 한도가 순차적으로 적용됩니다. 보유 및 거주 기간을 충족하더라도 양도차익이 큰 주택일수록 공제 감면 폭이 제한되므로, 매도 시점에 따른 세 부담 차이가 크게 발생할 전망입니다.

두 번째로, 다주택자 양도세 중과세율 한시적 완화(2027~2028년)입니다. 다주택자의 시장 내 매물 출회를 적극 유도하기 위해 2027년부터 2028년까지 2년간 한시적으로 양도소득세 중과세율을 인하합니다.

2027년 양도분의 경우 중과 가산세율을 2주택자는 5%p, 3주택 이상 보유자는 10%p 수준으로 대폭 낮추며, 2028년 양도분에는 현행 대비 절반 수준의 중과세율을 적용합니다. 2029년 양도분부터는 현행 고율의 중과세율로 원상 복귀되므로, 중과세 부담을 피하려는 다주택자는 2027~2028년 2년의 기간 동안 자산을 매도할 수 있는 퇴로가 열립니다.

세 번째로, 1주택자 양도세 기본공제액 상향입니다. 실거주 1주택자의 거래 부담을 완화하기 위해 양도소득세 기본공제액을 대폭 확대합니다. 양도가액 30억 원 이하인 1가구 1주택자를 대상으로, 기존 연간 250만 원이던 양도세 기본공제액을 연간 2,500만 원으로 10배 상향 조정하여 실거주자에 대한 세제 지원을 강화합니다.

일시적 2주택 및 임대주택 관련 특례는 혜택을 축소하되, 정당한 사유가 있는 실거주자에 대한 예외 조항과 지방 주택 활성화 방안이 포함되었습니다.

혜택이 축소되는 내용을 살펴보면, 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 기존 3년에서 2년으로 단축(종합부동산세 공통 적용)합니다. 또한, 등록임대 및 상생임대주택에 적용되던 세제 혜택을 단계적으로 축소·폐지합니다.

등록임대주택은 2027년 12월 31일 이전 매도 시에만 기존 세제 혜택을 전액 보장하며, 2028년 매도 시 혜택이 축소되고, 2029년 이후 매도 시에는 세제 혜택이 전면 소멸합니다. 상생임대주택 특례도 올해 말 공식 종료되며, 종료 후 1년 이내에 양도하는 경우에 한해서만 비과세 거주 요건 면제 혜택을 부여합니다.

반면, 거주 요건 강화에 따른 선의의 피해자를 방지하기 위해 실거주 인정 예외 사유를 신설합니다. 학교폭력 피해로 인한 전학, 직장 이전, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등이 불가피한 사유로 주거를 이전하는 경우 최대 3년까지 실거주 기간으로 인정합니다. 아울러 재개발·재건축 주택의 경우 관리처분인가일 기준 1년 이상 실거주한 조합원에 한해, 관리처분인가일부터 준공일까지 소요된 공사 기간의 절반을 거주 기간으로 추가 인정합니다.

고령자 이주 지원 및 세컨드홈 특례를 확대합니다. 지방 인구 소멸 방지 및 주거 이동 지원을 위한 세제 혜택을 강화하는데, 만 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 매도하고 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세를 감면해 줍니다(2027년 매도 시 50%, 2028년 매도 시 30% 감면).

또한, 지방 주택 소유를 유도하는 세컨드홈 특례 대상을 기존 인구감소지역에서 비수도권 광역시 제외 지역까지 대폭 확대합니다. 이와 함께 특례 적용이 가능한 수도권 보유 주택의 공시가격 기준을 기존 4억 원에서 6억 원으로 상향 조정하고, 특례 적용 기한을 2029년 12월 31일까지 연장합니다.