공인중개사법 시행령 개정 - 전세사기 예방을 위한 중개대상물 확인 설명서 알아보기

지난 4월, 전세사기 예방을 목적으로 공인중개사법 시행령이 개정됐어요. 3개월의 적응 기간을 갖고, 오는 7월 10일부터 개정된 시행령이 적용될 예정인데요. 주요 내용은 공인중개사의 설명의무가 강화된다는 거예요. 설명의무 내용이 무엇인지 알려드릴게요. 

공인중개사법 시행령 개정 후, 세입자(=임차인)의 안전한 전세 계약을 위해 공인중개사가 필수적으로 설명해야 할 내용이 생겼어요.

공인중개사법 시행령 개정에 따라 공인중개사는 세입자가 계약하려는 집이나 건물의 선순위 권리관계를 의무적으로 설명해야 합니다. 쉽게 말하면 전세사기로 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 먼저 돈을 받을 수 있는 사람이 누구인지, 집주인이 먼저 돌려줘야 할 금액이 얼마인지 설명해야 하는 거예요. 

공인중개사법 시행령 개정에 따르면 공인중개사는 세입자를 보호하는 제도를 설명해야 합니다. 최우선변제권, 전세사기 보증보험 등이 여기에 해당되는 제도들이에요. 

★ 최우선변제권이란?

최우선변제권은 전셋집에 문제가 생겼을 때, 다른 권리자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이때 세입자는 주택임대차보호법에서 정한 ‘소액임차인(세입자)’에 해당되어야 합니다.

소액임차인은 보증금이 비교적 적은 세입자를 가리키는데요. 소액임차인의 기준과 최우선변제금 한도는 지역마다 달라요. 서울특별시 기준으로 보증금이 1억 6,500만원 이하일 때 소액임차인으로 분류됩니다. 최우선변제금 한도는 5,500만원이에요.

[지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금 한도]

이때 세입자는 이사와 전입신고를 마친, 대항력*을 갖춘 상태여야 합니다.

★ 전세사기 보증보험이란?

전세사기 보증보험은 전세 사기를 당했을 때 보증회사가 대신 세입자에게 보증금을 지급하는 보험입니다. 이후 보증 회사는 지급한 보증금에 해당하는 금액을 집주인에게 청구해요.

전세사기 보증보험에는 민간임대주택의 임대보증금 보증 제도와 전세금 반환보증보험이 있습니다. 두 제도의 목적은 ‘세입자의 보증금 보호’로 동일하지만, 가입 대상이 다릅니다. 민간임대주택의 임대보증금 제도의 가입자는 임대사업자(집주인), 전세금 반환보증보험의 가입자는 세입자입니다.   

공인중개사법 시행령 개정에 따르면, 주택 관리비의 투명한 운영을 위해 공인중개사는 세입자에게 관리비 총액(직전 1년간 월평균 관리비), 세부 내역, 부과 방식을 설명해야 해요. 

중개대상물 확인 설명서 양식 (개정안)

날로 늘어나는 전세사기를 예방하고자 세입자를 보호하는 많은 안전장치가 마련되었습니다. 공인중개사 설명의무 강화 또한 그중 하나인데요. 개정된 공인중개사법 시행령을 바탕으로, 공인중개사와 전셋집을 꼼꼼하게 점검하고 안전하게 계약을 체결하시길 바랍니다.

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