깡통전세주의! 전세사기 유형 및 대처법

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 지난 게시글 [알쏭달쏭 부동산 전문용어 알아보기] 편에서 다뤘던

깡통전세 뜻 기억하시나요?

집주인이 주택을 담보로 잡아 은행에서 빌린 돈과 세입자에게 돌려줘야 하는 전세금을 합쳐서 집 가치의 70%보다 많은 것을 뜻했죠.

전국적으로 전세 사기 피해 사례와 의심 건들이 확산되며, 부동산 시장은 더욱 얼어붙고 세입자들은 불안에 떨고 있다는 소식이 연일 쏟아지고 있는데요 😨

이러한 피해에 대비하고자 오늘은 전세 사기 유형 및 대처법을 알아보도록 하겠습니다 🚨

전세 사기는 매우 다양한 유형이 존재하는데요. 그중 가장 대표적인 전세 사기 유형 4가지를 살펴보도록 하겠습니다. 

1. 깡통전세

이제는 익숙하시죠? 깡통전세.

깡통전세가 생기는 가장 큰 이유로 ‘갭투자’가 꼽히는데요. 갭투자란 상대적으로 소액 자금을 이용해서 수십~수백 채의 주택을 매입한 다음, 임대차를 놓아 받은 보증금으로 계속 돌려막는 수법을 말합니다.

만약 매매 가격이 5억 원인 아파트의 전세 보증금이 4억 8천만 원이라면 2천만 원을 투자해 해당하는 집을 사는 것을 말하는데요.

비교적 적은 비용으로 투자가 가능한 방식으로 부동산 상승기에 유행하는 투자 유형입니다. 하지만 그만큼 위험이 따르기도 하는데요.

보증금을 반환해 줄 때마다 새로운 임차인을 받아들여 보증금을 반환하게 되는데, 지금처럼 시장의 흐름이 좋지 않거나 고금리 사태가 지속되어 순환이 잘 이뤄지지 않으면 전부 깡통전세로 전락해 피해를 발생시킬 수 있는 위험한 유형입니다.

주로 오피스텔 또는 원룸과 같은 주거용 건물에서 빈번하게 발생하는 유형 중 하나인데요.

부동산 소유주(집주인, 임대인)와 세입자(임차인) 사이의 공인중개사 혹은 계약을 위임받은 건물 관리인이 중간에서 보증금을 가로채는 유형입니다.

예를 들어 부동산 소유주(A)가 ‘월세’로 집을 내놓습니다.

하지만 중간에서 공인중개사 혹은 위임받은 건물 관리인(B)은 ‘전세’로 세입자(C)를 구해 계약합니다.

세입자(C)는 부동산 소유주(A)가 아닌, 공인중개사 혹은 건물 관리인(B)이 건넨 통장으로 ‘전세보증금’을 송금합니다.

결국 부동산 소유주(A)는 월세 계약을 원했지만 ▶

공인중개사(B)가 본인 마음대로 중간에서 세입자와 전세 계약을 맺고 ▶

월세 보증금 및 월세 일부를 부동산 소유주에게 전달한 후 ▶

나머지 금액을 가로채는 것이죠. 😡

3. 저가 매물 중복 계약

시세보다 낮은 가격으로 다수의 세입자와 전세 계약을 체결한 후, 전세 보증금을 가로채는 경우도 있습니다.

정확한 설명 없이 터무니없는 가격을 제시한다면 문제가 없는지 꼭 확인해야 합니다. 아무런 이유 없이 저렴한 것은 한 번쯤 의심해 볼 필요가 있습니다.

4. 불법 중개사무소

공인중개사 자격증이 없는 무자격자가 중개업 등록증 또는 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 유형입니다. 불법 중개사무소를 개소해 여러 주택으로 임차한 후 집주인으로 신분을 위장해 사기를 치는 수법을 활용한다고 하니 각별한 주의가 요구됩니다.

알고서도 당하기 쉬운 전세 사기!

어떻게 하면 예방할 수 있을까요? 키위뱅크에서 그 대처법을 지금 바로 알려드립니다🥝
 

1. 전세금 반환 보증 보험 가입하기

부동산 소유주가 부도 등으로 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증 기관이 이를 대신 반환하는 상품입니다. 예를 들어 계약이 만료되고 30일이 지났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 것을 뜻하는데요.

전세금 반환 보증 보험은 대표적으로 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세금 반환보증’과 서울보증보험(SGI)의 ‘전세금보장신용보험’ 두 가지 상품이 존재하고 자세한 내용은 아래와 같습니다.

- 주택도시보증공사(HUG)

가입할 수 있는 보증금 조건: 수도권 7억, 지방 5억 이하
보증기간: 보증서 발급일로부터 계약이 만료된 후 1개월
보증료: 0.122~0.128% (ex.수도권 보증금 6억 가정, 73만 2천 원)

- 서울보증보험(SGI)
가입할 수 있는 보증금 조건: 아파트 금액에서는 제한이 없습니다. 그 외 주택의 경우 10억 이내이고 보증금 일부보증은 불가능합니다.
보증기간: 계약이 만료된 후 1개월
보증료: 0.192% (ex.수도권 보증금 6억 가정, 115만 2천 원)

2. 등기부등본은 직접 발급받아 확인하기

부동산 등기부등본은 해당 부동산에 대한 소유권 및 권리관계 현황이 기재되어 있는 공적 장부를 뜻합니다.

마음에 드는 전셋집을 발견했다면 계약 전 직접 등기부 등본 조회 및 발급 진행 후 계약하는 집에 근저당이 잡힌 것은 없는지 경매로 넘어갈 위험성은 없는지 등을 확인해야 합니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는데요.

표제부를 통해서는 ‘계약하고자 하는 집의 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지?’

갑구를 통해서는 ‘계약하고자 하는 집의 주인과 실제 소유권자가 일치하는지?’

을구를 통해서는 ‘근저당이 설정되어 있는지?’를 파악해야 합니다.

등기부등본은 누구나 언제든지 손쉽게 열람할 수 있으니, 계약 전 최신일자로 발급받아 확인해 볼 것을 권장드립니다.

3. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기
신분증을 위조해 신분을 위장한 이들에게 사기 피해를 보지 않기 위해서는 직접 만나 계약을 체결해야 합니다.

부동산 소유주 즉, 집주인과 직접 만나 미리 준비해 간 등기부등본상의 이름과 신분증을 비교해 실제 소유권자가 맞는지 꼭 확인하세요. 또한, 보증금 역시 등기부등본상 실제 소유권자의 이름으로 된 통장으로 입금하는 것이 안전합니다.

4. 전입신고 및 확정일자 받기
계약 후 잔금을 치르는 날에는 곧바로 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 피해를 줄일 수 있습니다. 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 출력해 확인하고, 문제가 없다면 계약서를 지참해 즉시 주민센터 혹은 등기소를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요.

전입신고를 한 다음 날 자정부터 ‘대항력’이라는 것을 취득하게 되는데, 이는 집에 대해 경매가 일어나는 등 법적인 문제가 생겼을 때 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리로써 이 집이 경매에 넘어가더라도 세입자가 보증금을 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다.

따라서 미루지 말고 꼭 즉시 전입신고 및 확정일자를 받으시길 바랍니다.

갈수록 교묘해지는 사기 수법들😈

미리미리 알고 대비하면 피해를 줄일 수 있겠죠?

무사히 내 집 마련하는 그날까지! 키위뱅크가 함께하겠습니다😁