2025 부동산시장 전망! 최고의 내집마련 타이밍은 언제일까?

내 집 마련을 준비하고 있다면, 매수 타이밍은 언제가 적절할까요? 지난주에 이어 광수네 복덕방 이광수 대표님과 함께 2025년 부동산, 주식 시장을 전망해 보고, 투자를 잘 하기 위해 갖춰야 할 것은 무엇인지 이야기 나눠 봤습니다.

이광수 대표에게 만약 10억원이 있다면, 서울에서 어디를 사야할지 여쭤봤습니다. 이에 이대표는 예산을 선정하는 것이 중요한데, 이때 대출을 일으켜서 시세보다 싸게 살 수 있다면 금상첨화라고 설명했습니다. 순 자산을 100으로 볼 때, 대출은 80 정도를 동반해 집을 사는 것인데요. 예를 들어, 신혼부부가 4억원을 저축했다고 가정할 때, 80%인 3억2,000만원을 대출 받아 총 7억2,000만원으로 살 수 있는 집으로 찾는 식입니다.

한번 해볼까요? 원래 시세가 10억원이었는데 가격이 20%~30% 하락해 7억2,000만원 수준이 된 매물을 찾는 것인데요. 이 때는 500세대 이상의 대단지, 그 중에서도 전월세 비율이 높은 곳이 그만큼 투자자들이 많이 갖고 있다는 뜻이 됩니다. 이 가운데 거래 회전율이 높고 전월세 비율이 높은 단지를 골라냅니다. 이렇게 10개 정도를 추리고 그 중 가격이 30% 정도 떨어진 매물이 내 예산에 들어오는지 찾아봅니다.

그리고 그 아파트가 거래량이 증가할 때 매수합니다. 이광수 대표는 투자의 기본은 잘하는 사람을 따라하는 것이라고 설명했는데요. 투자를 많이 했다는 것은 그만큼 변동성이 좋다는 것이고, 거래 회전율이 높고 전월세 비율이 높은 단지를 골라 거래량이 증가할 때 사는 것을 추천했습니다. 내 예산에 맞는 지역을 광범위하게 분석해 리스트를 짠 다음, 변화가 일어날 때 내 집 마련을 해야한다고 강조했습니다.

KB부동산 데이터허브>KB통계>투자테이블에서 원하는 조건에 맞는 아파트를 찾아볼 수 있는데요. 먼저 관심있는 지역을 선택하고, 세대수나 연차의 최소 기준, 매매, 전세시세 및 전세가율을 넣으면 일일이 찾지 않아도 단지 리스트를 손쉽게 추출할 수 있습니다. 그리고 이 조건을 'MY필터'로 저장해 놓으면, 관심 단지의 가격 변동도 빠르게 확인할 수 있습니다.

그럼 2025년 부동산 시장을 좌지우지할 만한 핵심 키워드는 무엇일까요? 이광수 대표는 단연 정부 정책을 꼽았습니다. 정책이 급변하면 단기적으로 변화를 일으킬 수 있습니다. 그리고 본질적으로 변화의 방향성을 이끄는 것은 바로 매도 물량이 될 것이라고 전망했습니다. 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 압박하는 정책이 필요하다고 판단했습니다.

예를 들어, 1년 동안 양도세 면제, 1년 후에는 양도세 50% 이런 식으로 한다면 집값은 바로 하락할 수 있다고 보았습니다. 강남구 대치동 은마아파트의 매매거래 가격 변화 그래프를 살펴보면, 같은 저점 가격(7억원선)이라도 2012년 거래량이 많은 때는 이후 가격이 확 상승할 수 있다고 설명했습니다. 따라서 가격 움직임과 거래량이 증가하는 것을 동시에 보는 것이 중요하다고 강조했습니다.

증권사 애널리스트 출신인 이광수 대표에게 비트코인 같은 가상자산에 대해서도 여쭤봤습니다. 탈중앙화를 꿈꾸며 생겨난 가상자산이 이제는 기존 화폐에 편입되고 가치평가가 되면서 가격이 급등한 상황입니다. 앞으로도 이런 현상이 유지된다고 전제한다면, 이제는 가상자산도 우월한 자산이 될 수 있다고 해석할 수 있겠습니다.

고령 세대에게 부동산이 가치 투자로 좋은 경험이 됐다면, MZ세대에게는 암호화폐, 가상자산이 우월한 자산 효과를 내는 경험을 쌓게 했다고 볼 수 있는데요. 이렇게 새롭게 시장에 나오는 자산이 본인에게 익숙하고 필요한 자산으로 해석되는 분위기이기 때문에, 단기 전망보다는 장기적으로 좋아질 것으로 보았습니다.

마지막으로 개인 투자자들은 어떤 전략으로 접근하는 것이 좋을까요? 이광수 대표는 개인 투자자들은 국내 주식을 앞으로 좀 더 적극적으로 보는 것이 좋겠고, ‘언제 사야지’ 보다는 ‘뭘 사야지’를 중심으로 보면 좋을 것이라고 말했습니다.

애널리스트 출신인 이대표가 관심 갖고 지켜보고 있는 주식 종목에는 어떤 것이 있을까요? 자세한 내용은 KB부동산 2025 부동산 시장, 경제 전망 이광수 대표편에서 확인하세요. 총 4부로 알차게 담았습니다.