토지거래허가제도 정비 및 거래가격 거짓신고 과태료 상향 추진

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2023.07.20

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

7월 20일부터 부동산거래신고법 하위법령 개정안 입법예고
부동산 투기 대응을 위한 토지거래허가제도 개선
거래가격 거짓신고에 대한 과태료 부과 구간 신설

앞으로 토지거래허가구역(이하 “허가구역”) 지정권자가 투기행위자(외국인등을 포함) 등만 규제하는 것이 가능해지고, 시세 조작의 정도가 큰 업･다운 계약에 대한 거짓신고 과태료가 상향됨에 따라 실수요자 중심의 부동산 시장 환경이 조성된다.

국토교통부(장관 원희룡)는 지난 4월 ｢부동산거래신고 등에 관한 법률｣(이하 “부동산거래신고법”) 개정(10.19 시행)에 따라 부동산거래신고법 하위법령을 마련하여 7월 20일부터 입법예고(～8.29)한다고 밝혔다.

이번 부동산거래신고법 시행령･시행규칙 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
- 허가구역 지정권자가 투기우려지역에서 지가변동률, 거래량 등을 고려하여 투기우려의 주체가 되는 개인, 법인 등을 ‘허가대상자’로, 투기우려의 대상이 되는 토지의 이용상황(나대지, 건축물이 포함된 토지 등)을 ‘허가대상 용도’ 등으로 특정하여 허가구역을 지정할 수 있도록 시행령에 구체화하였다.

* 또한 금번에 부동산 투기 대응을 위해 토지거래허가제도를 개선함에 있어, 관계 기관의 요청 및 주요국의 입법 사례*를 고려하여 국방목적상 외국인 토지거래허가제도에 대한 지정･협의절차 내실화 등 제도를 정비하였다.
* (미국) 외국인투자위험심사현대화법(‘20.2 시행), (일본) 중요토지등조사규제법(’22.9 시행)

개정 부동산거래신고법 취지에 맞춰, 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 30%를 넘는 거래가격 거짓신고에 대한 과태료 부과 구간을 신설*하였다.

* 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 30% 이상 40% 미만인 경우 취득가액의 100분의 7, 40% 이상 50% 미만인 경우 취득가액의 100분의 9, 50% 이상인 경우 취득가액의 100분의 10 과태료 부과 구간 신설

원희룡 국토교통부 장관은 “이번 부동산거래신고법 하위법령 개정을 통해 투기는 엄중 대응하되 투기와 관련 없는 국민들은 규제에서 제외될 수 있고, 외국인 토지거래허가제도도 내실있게 운영될 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

주요 개정내용

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」개정(4.18.)에 따른 개정사항

(1) 투기우려 토지거래허가제 관련 개정 주요내용(영 제7조 제2항 및 제4항)
- 공공주택지구 등 일반적으로 적용될 필요가 있는 토지거래허가구역 외, 투기우려의 원인이 특정될 수 있는 경우 투기와 관련성이 높은 ‘대상자’ 또는 ‘대상토지’를 특정하여 구역을 지정할 수 있도록 규정

- (허가대상자) 지가변동률, 거래량 등을 고려할 때 투기우려의 주체가 되는 대한민국과 외국의 개인, 법인 등을 ‘허가대상자’로 특정 가능
* (예) 토지거래허가 대상자를 ‘외국인’ 또는 ‘법인(기획부동산)’ 등으로 특정하여 지정·공고

- (허가대상토지) 투기우려 대상 토지의 ‘허가대상 용도(나대지 또는 건축물이 포함된 토지 등)’와 ‘지목(대지, 임야 등)’을 특정 가능
* (예) 토지거래허가 대상토지를 ‘주택이 포함된 토지,’ ‘임야’ 등으로 특정하여 지정･공고

- (공고) 토지거래허가구역 지정시 허가대상자, 허가대상토지를 특정할 경우 해당 사실을 공고하도록 규정

(2) 거짓신고 과태료 부과기준 개정 주요내용(영 별표1)
- 현재는 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10% 미만인 경우, 10~20%인 경우, 20% 이상인 경우의 3단계로 구분하여 부과하고 있으나, 과태료 상한이 상향(취득가액의 10%)됨에 따라 이를 보다 세분화하여 부과

과태료 상향부과안

	현행	개정안
실제 거래가격과 신고가격의 차액이 10% 미만	취득가액의 2%	취득가액의 2%
10 ~ 20% 미만	취득가액의 4%	취득가액의 4%
20 ~ 30% 미만	취득가액의 5%	취득가액의 5%
30 ~ 40% 미만		취득가액의 7%
40 ~ 50% 미만		취득가액의 9%
50% 이상		취득가액의 10%

2.국방목적상 외국인 토지거래허가제 관련 개정사항

(1) 외국인 허가 대상지역 확대 및 지정절차 개선(영 제6조 제2항)
- 국방목적상 외국인 허가 대상지역을 △군사시설보호구역과 △대통령령으로 정하는 국방목적상 필요한 섬 지역*으로 한정하던 것을,
* 현재 서격렬비도 등 영해기점 8개 무인도서를 허가구역으로 지정 중(’14.12월~)
* 국군 및 주한미군의 기지ㆍ시설은 물론, 공항ㆍ항만ㆍ전력 등 국가중요시설*도 허가구역 지정 대상에 포함될 수 있도록 확대
* 통합방위법 제2조제13호에 따른 공공기관, 공항ㆍ항만, 주요 산업시설

- 외국인 허가대상지역은 국방부장관, 국정원장의 요청에 따라 국토부장관이 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후, 중앙도시계획위원회 심의를 통해 지정하도록 절차 규정

(2) 외국인 토지거래 허가심사 절차 개선(영 제6조 제3항 및 제4항)
- 국방목적상 외국인 허가 대상지역 내 외국인의 토지거래허가 심사 시 허가 심사기간을 연장(15일→ 최대60일) 가능하고,
* 토지자금조달계획서 제출을 의무화하여 토지취득목적, 자금출처 등의검증이 가능하도록 개선

- 국방목적상 허가 대상지역 내 토지거래 허가신청에 대해 허가관청이 관계 행정기관의 장과 협의를 할 때에는 제출된 신청서 및 관계 서류를 첨부하도록 규정

※ 개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 “정보마당-법령정보-입법예고·행정예고”에서 확인이 가능합니다.

주요국 투자안보법제 주요내용

미국의 ｢외국투자위험심사현대화법｣ 주요내용
- (목적) 외국인 투자 규제를 강화하는 ｢외국투자위험심사현대화법｣ 제정･시행으로 외국인 투자 심사 대상을 크게 확대(18.8월 제정, ’20.2월 시행)*
* 외국인 부동산 거래를 국가안보 심의 대상에 포함하여 외국인투자위원회(Committee on Foreign Investment in the United States; CFIUS)에서 심사

- (주요내용) 외국인의 부동산 거래가 국가안보에 위협이 된다고 판단할 경우 해당 거래의 중지 또는 금지의 결정을 대통령에게 권고
* 규정 적용 여부는 부동산의 가치나 금액, 규모와는 관련이 없고, 해당 부동산이 특정한 지리적 위치*에 존재하는지를 기준으로 판단
* 군 기지ㆍ시설ㆍ공항ㆍ항만에 인접한 부동산(①공항ㆍ항만에 소재하거나, 공항이나 항만의 일부로서 기능하는 부동산, ②미 군사시설 인근에 소재하는 부동산, 국가안보상 기밀을 다루는 미정부 시설이나 자산에 인접한 부동산)

일본의 ｢중요토지등조사규제법｣ 주요내용
- (목적) 국가중요시설 및 국경 도서지방 인근 토지 등이 그 기능이 저해되는 용도로 제공되는 것을 방지하고, 국민생활기반 유지 및 일본 영해 등의 보전 및 안보에 기여(21.6월 제정, ’22.9월 시행)

- (주요내용) 중요시설* 및 국경지역 도서의 기능이 저해되는 것을 방지하기 위해 총리가 주시구역 지정 가능
* 자위대 및 주일미군 시설 등 방위 관련 시설, 해상보안본부, 항공기지 등 해안보안청 시설, 공항(자위대 인접 혹은 사용시설) 등 국민생활 관련 시설
* 주시구역 중 안전보장의 관점에서 특히 중요성이 높은 시설이나 국경지역은 특별주시구역으로 지정 가능
* 특별주시구역 내 토지 등에 관한 소유권 등의 이전･설정 계약시 계약체결일로부터 2주 내 물건소재지, 토지이용목적을 신고

신．구조문 대비표(주요 개정사항)

투기우려 토지거래허가제 관련 일부 개정령안

2023년 7월 20일 기준으로 '투기우려 토지거래허가제 관련 일부 개정령안'을 나타낸 표. '허가구역'의 '지정'에 대해서 현행과 개정안을 비교하여 나타냈다.

국방목적상 외국인 토지거래허가제 관련 일부 개정령안

2023년 7월 20일 기준으로 '국방목적상 외국인 토지거래허가제 관련 일부 개정령안'을 나타낸 표. '외국인등'의 '토지거래 허가'에 대한 현행과 개정안을 비교하여 나타냈다.

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