[미리보기] 2024년 KB 부동산 보고서

주택경기가 상승과 하락을 반복하면서 주택 경기의 불확실성이 확대되고 있으나, 완만한 하향 조정 가능성이 큰 상황이다. 매수 수요 위축으로 주택 매매 거래량이 급감하면서 향후 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배하다. 무엇보다 여전히 높은 금리가 부담으로 작용하고 있다.

주택 경기 불황기에 고금리 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없기 때문이다. 다만 주택시장의 주요 변수들의 상황에 따라 소폭 반등 혹은 하락폭 확대 등의 방향이 정해질 것 으로 보인다.

2024년 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리다. 급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기는 쉽지 않으나 정부의 공급 시 그널이 지속된다면 일정 부분 해소가 될 가능성이 있다. 무엇보다 금리가 주요 변수가 될 것이다.기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요는 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다.

한편, 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 실 수요자 금융 지원, 관련 규제 완화 등 수요 회복을 위한 정부 정책도 중요한 변수가 될 전망이다.

주택 매매 거래는 2022년에 이어 2년 연속 침체. 총선 이후 정책 불확실성 해소와 금리 인하로 인한 회복 가능성이 있으나 일부 지역 수요 쏠림 현상과 금리 인하 속도가 더딜 경우 회복세는 제한적일 전망

분양물량과 함께 장기적인 주택 공급 기반인 인허가물량까지 급감. 청약 수요 위축으로 분양 지연이 장기화될 가능성이 높은 가운데 정부의 공급 정책 구체화가 매우 중요

2023년 말 국회를 통과한 「노후계획도시 특별법」 시행을 앞두고 당초 51곳이었던 대상 지역이 108곳으로 확대. 단기적 효과는 제한적이나 사업진행이 구체화되면 시장 영향도 커질 것

비아파트 전세 사기와 보증금 미반환 이슈 등으로 아파트로 전세 수요가 집중되는 가운데 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 크게 감소함에 따라 다시 전세가격 상승세가 확대될 가능성이 존재

금리 인하에 따른 매수 심리 회복에 대한 기대감이 높아지고 있지만 가계 부채 관리 강화와 경기 불확실성 확대 등이 존재하는 시장에서 금리 인하 시기와 인하폭이 관건

주택담보대출 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망되나 가계부채에 대한 우려가 지속될 경우 매수세 회복을 위한 적극적인 정책 추진에는 제약 요인이 될 것

주택 공급시장 관리와 거래 활성화가 정부 정책의 가장 큰 화두이며, 규제 완화 기조는 2024년에도 지속되는 데 반해 수요 지원은 제한적일 전망

부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문 조사 결과, 2024년 전국 주택매매가격은 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세하였다. 다만 시장 급락에 대한 우려는 다소 완화된것으로 보인다.

상승에 대한 전망이 2023년 대비 크게 증가했기 때문이다(전문가 21%p, 공인중개사17%p, PB 13%p 증가). 매매가격 하락요인으로는 높은 금리에 따른 이자부담이 가장 중요한 이유로 조사되었다.

2024년 전국 주택 전세가격에 대해 전문가의 53%, 공인중개사의 61%가 하락을 전망하였다. 하락폭에 대해서는 3% 이하가 될 것이라는 의견이 많았다. 다만 2023년 하락 전망이 압도적으로 우세했던 것과 달리 2024년에는 상승과 하락 전망에 격차가 크지 않았다.

지역별로 수도권에서는 주택 전세가격이 상승과 하락 의견이 엇갈렸으나 비수도권에서는 하락 전망이 우세하였다.

주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로 전문가와 공인중개사, PB 모두 금리 인하를 꼽았다. 다음으로 주택담보대출 지원, LTV·DSR 등 금융 규제 완화가 필요하다는 의견이 많았다.

특히 공인중개사그룹에서 금리와 대출 관련 정책의 필요성을 높게 평가하였다. 이는 현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 크며 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

전문가, 공인중개사, PB는 공통적으로 2024년 투자 유망 부동산으로 아파트 분양과 신축 아파트, 재건축을 꼽았다. 아파트 분양과 신축 아파트는 지난해 비해 선호도가 높아졌으며, 재건축은 꾸준히 투자 유망 부동산으로 주목을 받을 것으로 보인다.

전문가는 아파트 분양(28%), 공인중개사는 신축 아파트(23%), PB는 재건축(27%)을 1순위 투자유망 부동산으로 꼽았다.

PB 대상 설문조사에서 고자산가가 선호하는 투자 자산은 예금(29%), 채권(24%), 부동산(23%) 순으로 나타났다. 부동산은 2017년 조사 이래 고자산가들이 가장 선호하는 투자 자산 부동의 1위 자리를 지켜왔으나 부동산시장이 위축되고 고금리 상황이 지속되면서 순위가 하락하였다.

고자산가의 2023년 부동산 관련 상담 및 자문 1 위는 지난해에 이어 부동산 세무(40%)가 차지했는데, 이는 여전히 높은 부동산 세금 부담 때문으로 판단된다 . 이어서 수익형 부동산 구입(23%)과 보유 부동산 처분(22%)에 관한 상담이 주를 이루었다

과거와는 달리 높은 기준금리와 주택 매매가격, DSR 규제 등으로 매수자들의 구매 여력은 회복되지못하고 있으나, 2023년 이후 정부의 다양한 규제 완화로 매도자들의 기대 심리는 높아지고 있다. 재건축규제 완화, 광역급행철도(GTX, Great Train Express) 개통 등에 따라 지역별로 호재가 존재하며 부동산PF대출 부실, 전세보증금 반환 문제 등 전반적인 주택 경기 위축 요소들도 상존하고 있다.

고금리와 경기 불확실성 확대 영향으로 2023년 상업용 부동산시장은 거래량이 크게 감소하고 평균매매가격 역시 하락하였다. 거래량 감소와 함께 매매가격이 하락하면서 2023년 상업용 부동산 거래총액은 2022년 대비 34.8% 감소했다.

금리 인하와 경기 회복, 공급량 감소 등 2024년 상업용 부동산시장 여건은 전반적으로 2023년 대비 나아질 것으로 예상된다. 다만, 국내 경기 상황이나 금리 인하 폭 등을 감안하면 본격적인 회복세 진입에는 시간이 필요할 것으로 전망된다.

고금리와 경기 둔화로 투자수요는 위축된 상황이나, 국내 기업의 사무실 근무 선호가 지속되면서 수요는 꾸준하게 이어지고 있다. 올해 예상되고 있는 금리 인하와 견고한 임대수요를 감안하면 완만한 회복세가 기대된다.

온라인 시장의 성장세가 지속되면서 물류센터에 대한 수요는 여전히 높은 상황이다. 그러나 공급이 과도하게 증가하고 있는 점이 부담이 되고 있다. 향후 공급 부담이 다소 완화될 전망이나, 접근성이 양호한 지역 중심으로 수요가 집중되면서 시장 차별화 가능성이 크

상가시장은 전반적으로 위축세가 지속되고 있다. 상가 임대료는 지속적으로 하락하고 있으며, 상가 공실률이 높다는 점도 매우 부담스러운 상황이다. 2020~2022년에 공급된 물량이 많은데다 온라인시장의 지속적인 확대, 더딘 소비 회복세 등으로 당분간 부진이 지속될 가능성이 크다.

서울 중소형빌딩 거래총액은 2018년 이후 최저 수준으로 감소했다. 부동산 경기 침체로 전반적인 투자수요가 위축되었기 때문이다. 투자수익률이 완만한 상승세를 유지하고 있어 투자여건은 다소 개선될 것으로 보이나 국내 경제 상황 감안 시 시장 불확실성은 당분간 지속될 것으로 전망된다.

주택시장 위축과 함께 오피스텔 매매가격도 하락세를 지속하고 있다. 또한 높은 매매전세비율로 전세보증금 미반환 리스크도 존재하고 있다. 부동산 경기 호황기에 주택의 대체재로서 수요와 공급이 크게 증가한 오피스텔의 특성상 주택시장이 어느 정도 안정세에 접어든 이후 후행적 회복이 예상된다.

PF대출 부실화 이슈는 최근 태영건설 사태로 재부각되고 있다. PF대출 부실화 우려는 어느 정도 인지된 상황이라는 점에서 태영건설 워크아웃으로 인한 영향은 제한적일 수 있다. 그러나 건설사 부도가 현실화되면서 시장의 심리적 부담은 불가피할 수밖에 없다.

2023년 PF대출 잔액은 최근 신규사업이 적었음에도 증가세가 지속되고 있으며, 연체율 역시 지속적으로 상승하고 있다. 전체적인 지표는 아직 양호한 상황이나, 과거 금융위기 당시 주택경기 침체 후 후행적으로 부동산 PF 리스크가 현실화 되었다는 점을 감안할 필요가 있다.

통상적으로 경기침체시 미분양이 빠르게 증가했으나, 금번 침체기에는 사업진행이 지연되며 오히려 미분양이 감소하고 있는 상황이다. 그러나 여전히 금리 부담이 큰 상황에서 사업 지연으로 인한 금융 부담은 지속적으로 커질 수밖에 없다는 점을 감안하면 선제적 대응이 필요하다.

국내 부동산 금융시장이 발달하면서 금융권과의 밀접성도 지속적으로 확대되어 왔다는 점에서 부동산 PF 리스크가 확대되지 않도록 우량사업장 선별을 통한 지원과 정리가 매우 중요한 시점이다.