2023년 주택시장 점검과 2024년 전망

2022년 하반기부터 주택 경기가 크게 위축되면서 주택 매매가격은 2023년 전국 기준 4.6% 하락하였다. 이는 외환위기 직후인 1998년(12.4% 하락) 이후 최대 하락폭이다. 2021년 매매가격이 15.0% 상승하면서 과열 양상을 보이던 주택 경기가 불과 2년 만에 급락세로 돌아선 것이다. 지역별로는 대구와 대전을 제외한 전국 대다수 지역에서 2022년 대비 하락폭이 크게 확대되었다.

2023년 상반기 급락세를 보이던 주택시장은 하반기 들어 다소 반등하며 2022년 말부터 지속된 주택가격 급락에 대한 우려는 한풀 꺾였다. 이는 주택 매매가격이 하락하면서 매수세가 일부 회복된데다, 급매물이 소진되면서 수도권을 중심으로 가격이 반등하는 지역이 증가했기 때문이다.

LTV(Loan To Value) 완화 등 정부의 지속적인 규제 완화와 특례보금자리론 등 정책적 금융 지원도 주택 경기 회복에 영향을 미쳤다. 9억 원 이하 주택을 대상으로 특례보금자리론이 한시적으로 공급되었으나 8개월 만에 40조 원이 소진되는 등 실수요자들의 높은 관심이 쏟아졌다.

그러나 주택시장은 여전히 좋지 않은 상황이 이어지고 있다. 고금리가 지속되는 데다 급매물이 대부분 소진되면서 주택 거래량도 일정 수준 이상 증가하지 않고 있다. 2023년 월평균 주택 거래량은 4.7만 호로 2022년 4.2만 호 대비 11% 증가하였으나 2017년부터 2021년까지 직전 5년 월평균 주택 거래량이 8.2만 호였다는 점을 감안하면 절반 수준에 불과하였다.

이는 금리가 여전히 높고 주택 경기 불확실성이 증가한 가운데 매수세가 크게 위축되었기 때문이다. 투자 수요가 위축된 상황에서 실수요자의 저가 매물 거래가 주가 되면서 주택 경기 회복은 한계를 보이고 있다.

2023년 주택 전세가격은 전년 대비 5.5% 하락하였다. 매매가격과 마찬가지로 외환위기 직후인 1998년(18.4% 하락) 이후 최대 하락폭이다. 그러나 전세가격은 매매가격과는 달리 상승 요인이 많다. 주택 거래량이 보여주듯 매매 수요가 위축되면서 전세에 머무르는 가구가 증가하고 있는 상황에서 입주물량은 감소가 예상되기 때문이다.

2023년 전세시장의 주된 화두는 전세 사기와 보증금 미반환 리스크였다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 사고액이 급증하였으며 정부는 전세 사기 방지를 위해 다양한 대책을 발표했다.

2023년 전세보증금 사고액은 4조 3천억 원으로 역대 최대치를 기록하였다. 이는 2022년 1조 1,726억 원과 비교해 3배 이상 증가한 수치다. 2024년에도 전세보증금 반환 위험은 다소 완화될 수 있으나, 전세 사기 문제로 수요가 급감한 빌라 등의 경우 전세보증금 미반환 이슈가 현재 진행형이 될 가능성이 높다.

주택공급 감소에 따른 이슈는 2023년에 이어 2024년에도 지속될 전망이다. 2023년 아파트 신규 분양물량은 21.1만 호로 직전 10년 연평균(36.8만 호) 대비 42.3% 감소하였다. 이는 주택 경기가 전반적으로 위축된 데다 건설사의 사업 진행 여건이 악화되었기 때문이다.

과거 주택 경기는 호황과 불황을 반복해 왔으며 불황기에는 밀어내기 공급물량 증가와 이로 인한 미분양이 이슈로 부각되었다. 그러나 금번 불황기에는 과거와는 다르게 초기부터 공급 감소가 이슈로 부각되고 있다. 이는 고금리와 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 크게 증가하며 건설원가 부담이 커지면서 경기 위축에도 분양가 책정이 어려워졌기 때문이다.

상대적으로 주택 수요가 많은 서울에서는 미분양을 일정 부분 감내하더라도 분양가를 상향 조정하는 경우도 있으나 전국적으로는 분양가를 높이기 어려운 상황이다. 그 결과 주택 건설 사업 수지 악화로 사업 진행이 어려워지면서 공급이 크게 위축되었다.

아파트 신규 분양물량이 크게 감소하면서 자연스럽게 미분양 아파트는 감소세로 전환되었다. 미분양 아파트는 2023년 초 급증에 대한 우려가 컸으나 주택 공급이 급격하게 감소하면서 증가세가 진정되었다. 미분양 아파트는 2023년 2월 7.5만 호까지 증가하였으나 이후 완만한 감소세가 지속되어 연말에는 6만 2,489호를 기록하였다.

이에 반해 주택 건설 사업 진행이 지연되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 대한 리스크는 점점 더 확대되고 있다. PF 리스크는 최근 태영건설 워크아웃으로 인해 더욱 부각되고 있다. 주택 경기가 위축된 데다 여전히 높은 금리 수준을 감안하면 향후 건설사의 재무적 부담은 더욱 커질 가능성이 높기 때문이다.

정부에서는 2022년 말부터 부동산 PF 리스크 억제를 위해 유동성 공급, 규제 완화 등 다양한 정책을 발표해 왔으나, 주택 경기 회복이 지연되는 상황에서 정책적 지원만으로는 한계가 있을 수 밖에 없다.

현 정부는 부동산시장 규제를 지속적으로 완화해 왔다. 2023년 상반기 정부 주택 정책의 화두는 전세 사기를 포함한 전세보증금 미반환 리스크 해소였다. 2022년 하반기부터 전세가격이 급락하면서 전세보증금 미반환 리스크가 크게 부각되었기 때문이다. 전세 사기로 인한 서민 피해가 급증하면서 정부의 주택 정책은 전세보증금 보호에 초점이 맞추어졌다.

2023년 하반기에는 주택 공급 감소가 주택시장의 주요 이슈로 부각되었다. 아파트 신규 분양물량이 과거 평균 대비 절반 수준으로 감소하면서 중장기적으로 주택시장 불안 요인으로 작용할 것이라는 우려가 대두되었기 때문이다. 주택 공급 확대를 위한 규제 완화는 2024년에도 지속될 전망이다. 당분간 주택 공급이 증가할 가능성이 희박한 데다 무엇보다 건설사들이 사업 진행의 어려움을 겪으면서 부동산 PF 리스크가 더욱 확대 될 수밖에 없기 때문이다.

주택 사업장이 부실화되면 주택 건설 당사자인 시행사, 시공사뿐 아니라 신탁사를 포함한 금융권에도 영향을 미친다. 또한 PF 부실 리스크가 확대되면 부동산 경기가 예상보다 빠르게 위축될 수 있다는 점에서 적절한 대응이 필요하다.

한편 주택 수요 진작을 위한 대출 규제 완화 등의 정책 시행은 2024년에도 제한적일 전망이다. 2023년 대출 규제 완화, 특례보금자리론 지원 등으로 주택담보대출이 크게 증가하였으며, 이로 인한 가계 부실 우려가 존재하기 때문이다. 다만, 신생아특례대출과 같이 실수요자를 위한 정책적 지원은 과도한 수요 위축을 억제한다는 측면에서 지속될 것으로 판단된다.

주택시장이 상승과 하락을 반복하면서 주택 경기 불확실성이 확대되고 있다. 특히 매수 수요 위축으로 주택 매매 거래량이 급감하면서 향후 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배하다. 무엇보다 여전히 높은 금리가 부담으로 작용하고 있다. 주택 경기 불황기에 고금리로 인한 대출 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없기 때문이다.

2024년 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리다. 급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기는 쉽지 않으나 정부의 공급 확대 시그널이 지속된다면 일정 부분 해소가 될 것으로 보인다. 무엇보다 금리가 주요 변수가 될 수 있다.

상당 기간 최저 금리가 지속된 상황에서 최근의 고금리는 시장에 부담이 되고 있으며 기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요는 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 정부 정책 역시 주택시장의 주요 변수가 될 것이다. 수요 확대 정책의 폭과 더불어 「노후계획도시 특별법」 과 맞물린 재건축·재개발 시장의 규제 완화도 주택시장에 중요한 영향을 미칠 수 있다.