주택시장 7대 이슈

2023년 주택 매매 거래량은 1월 2.6만 호까지 감소한 후 정부에서 주택시장 회복을 위해 다양한 규제를 빠르게 완화하면서 다소 회복되었으나 회복세를 이어가지 못했다. 월간 주택 매매 거래량은 3월 들어 5만 호를 초과하면서 두 달 만에 2배 이상 증가하기도 했으나 8월 이후에는 다시 감소세를 보였으며 12월 들어 4만 호 이하로 떨어졌다.

2023년 연간 주택 매매 거래량은 55.5만 호로 역대 최저치를 기록하였던 2022년 50.9만 호 대비 소폭 증가하였으나 역대 최대치를 기록하였던 2020년 128만 호에 비해서는 절반에도 미치지 못하였다.

과거 평균인 95만 호 대비 42% 낮았으며, 글로벌 금융위기 이후 최저치를 기록하였던 2012년 74만 호에 비해서도 25% 낮다. 주택 거래 침체 현상이 2년 연속 지속되고 있는 상황이다.

정부의 적극적인 규제 완화로 주택가격 경착륙에 대한 불안감이 다소 수그러들면서 주택가격 하락세가 둔화되고 매매가격전망지수가 회복되기 시작하였다. 규제 완화로 매매에 대한 제약은 과거 대비 크게 줄어들었으나 매수우위지수는 상대적으로 완만한 회복세를 보였다.

매도자의 경우 대출, 세금 등 정부의 다양한 규제 완화와 향후 공급물량 부족, 금리 하락에 대한 기대감, 4월 총선에 따른 개발 호재 등으로 매매가격 상승에 대한 기대 심리가 확대되었다.

반면 매수자의 경우 여전히 높은 대출 금리에 따른 부담감, 매매가격 추가 하락 기대에 따른 매매 지연, 부동산 PF 부실 등에 따른 주택 경기 불안을 이유로 매매를 망설이며 시세 대비 저렴한 매물에만 관심을 보였다. 결국 매도자와 매수자 간 희망가격 차이로 인한 매매 거래 위축 현상은 2023년 거래 침체의 가장 큰 원인으로 볼 수 있다.

또한 과거 전국적인 주택 거래 호황기와는 달리 서울 등 일부 지역을 중심으로 매수세가 형성되고, 전세 사기를 포함한 보증금 미반환 리스크에 따라 비아파트에 대한 선호도가 낮아지면서 아파트로 수요가 집중되었다. 거시경제 불확실성이 확대되면서 투자 수요 보다 실수요를 중심으로 매매 거래가 이루어지는 등 다양한 원인이 복합적으로 작용하여 거래 침체를 유발하였다.

이에 따라 꾸준한 주택 재고 증가에도 불구하고 주택 매매 거래회전율(전체 주택 재고 대비 주택 매매거래 비율)은 최근 2년간 평균 3%를 하회하면서 지난 10년 전국 평균(6%) 대비 절반 수준에 머물렀다. 전체 주택시장에 미치는 영향력이 큰 서울의 주택 거래회전율은 최근 2년 평균 1%로 전국 최저 치를 기록하였다. 주택시장이 안정적인 상황을 유지하기 위해서는 주택 구입·처분·이사 등 일련의 과정이 반복되어야 한다. 거래 침체가 지속될 경우 주거 이전, 주택가격 왜곡과 연관 산업 침체, 지방자치단체 조세 수입 감소 등 다양한 문제 발생으로 이어질 수 있어 주의가 필요하다.

주택 매매 거래 회복을 위해서는 매도자와 매수자 간 희망가격 격차 축소와 매수세 회복이 중요한데, 여전히 불확실한 주택가격 향방으로 주택시장에 대한 매도자와 매수자의 기대감이 달라 이러한 요인들이 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 매도자는 향후 금리 인하, 총선 등에 따라 가격 상승을 예상하면서 관망세를 유지하고, 매수자는 주택가격 하락세가 지속될 것으로 기대하면서 매수 시기를 늦출 가능성이 크다.

과도하게 낮은 주택 매매 거래량에 따른 기저 효과, 주택 수요 확대를 위한 정부의 대출 지원 및 규제 완화, 여전히 높은 주택에 대한 관심 등 매매 거래 증가 요인이 존재하지만 불확실한 시장 상황과 시장 참여자들의 혼란 속에서 거래 위축 현상은 상반기까지 지속될 가능성이 높다.

다만, 총선 이후 정책적 불확실성 해소와 기준금리 인하 시작, 매도자와 매수자 간 희망가격 격차 축소로 교착 상태가 일부 해소되면 하반기 이후로는 매매 거래량이 회복될 수 있을 것으로 예상된다.

그러나 주택가격이 하락하면서 서울 등 주요 지역으로 수요가 집중되어 거래량이 증가하고, 주택시장 양극화가 확대되면서 주요 지역 외 거래량이 더욱 줄어든다면 전체 거래량에는 큰 변동이 없을 수 있다. 또한 기준금리 인하에 따른 매수세 증가도 예상보다 크지 않을 수 있다. 과거 금융위기 이후 큰 폭으로 감소하였던 주택 매매 거래량은 2012년 이후 기준금리가 빠르게 인하되면서 가파르게 증가하는 모습을 보였다.

현재 기준금리는 3.5%로 과거에 비해 크게 높으며, 금리 인하가 시작된다 하더라도 수요자들의 기대와는 달리 과거와 같은 초저금리 국면에 접어들지 않을 가능성이 커 매수 수요 회복세도 더딜 수밖에 없을 것으로 보인다.

아파트 분양물량은 2023년부터 급감하기 시작하였다. 아파트 분양물량은 2021년과 2022년 과거 10년 평균 수준(약 36.8만 호)을 유지하였으나 2023년 2월에는 월 1만 호 미만으로 역대 최저치를 기록하였으며 연간 분양물량도 21만 호로 전년 대비 42% 감소하였다. 이는 분양물량이 역대 최고치를 기록한 2015년 대비 60% 감소한 수치다. 이 같은 분양시장 침체는 수도권(30.8% 감소)에 비해 비수도권(54.1% 감소)에서 더 크게 나타났다.

분양시장의 급격한 위축은 주택시장 하락세와 함께 시작되었다. 공사비 증가, 금리 인상 등에 따른 원가 상승으로 분양가격이 과거 대비 크게 상승하면서 청약 수요가 줄어든 것도 큰 영향을 미쳤다. 또한 공사비 갈등 등으로 분양 일정이 지연되는 사업장이 증가하고 미분양 및 금리 인상 등으로 부동산 PF 리스크가 확대되어 사업 추진이 어려워지면서 분양물량 위축이 지속되고 있다.

게다가 2023년 장기적인 주택 공급 기반인 주택 인허가물량까지 큰 폭으로 감소하면서 전체적인 공급 예정 지표가 악화되고 있다. 분양 및 주택시장 침체로 2023년 주택 인허가물량은 38.9만 호를 기록 하면서 10년 평균인 56.7만 호에 크게 못 미쳤다. 분양물량과 인허가물량 감소가 지속될 경우 주택 공급 계획과 실제 공급 시기의 불일치로 인해 주택 공급 부족 우려가 현실화될 수 있다.

다만, 2023년 1월부터 11월까지 월평균 3만 호 미만이던 인허가 물량이 12월 들어 9만 호로 급증하였는데 이러한 인허가물량 확대가 주택시장과 건설경기가 여전히 위축된 상황에서 일시적인 현상인지, 지속될 것인지는 지켜볼 필요가 있다.

2023년 지역별 분양물량은 광주를 제외한 전국 모든 지역에서 감소하였다. 분양물량은 수도권 모든 지역(서울·경기·인천)에서 감소하였으며, 비수도권에서는 부산을 제외하고 대부분 지역에서 크게 위축 되었다. 특히 대구는 신규 사업승인 중단(2023년 2월)과 주택시장 침체 영향으로 분양물량이 95% 이상 감소하였으며, 경상권·전라권·울산·충남에서도 50% 이상의 감소폭을 기록하였다.

2023년 전국 아파트 청약경쟁률(1순위 경쟁률 기준)은 10.8대 1로 2022년 최저치(7.2대 1)를 기록한 이후 소폭 상승하였으나 여전히 과거 대비 낮은 수준이다. 전국 대부분 지역에서 청약경쟁률이 역대 최대치를 기록하였던 2020년(27.2대 1) 대비 크게 하락하였으며 대구, 울산 등 미달 지역도 증가하고 있다. 단지별로는 전체의 42%가 1순위 청약에서 미달되는 등 사업장 위치나 분양가에 따라 청약시장 양극화가 심화되었다.

2024년 전체 분양물량은 30만 호 수준으로 전국 대부분 지역에서 2023년 보다 많은 물량이 예정되어 있다. 그러나 금리 인상과 공사비 상승, 부동산 PF 리스크 등으로 사업 추진의 어려움이 존재하는 상황에서 주택 매매시장 관망세와 청약 수요 위축으로 인해 분양 지연은 불가피할 것으로 예상된다.

정부는 2022년 8월에 2027년까지 약 270만 호 주택 공급 계획을 발표하였다. 그러나 하락세가 지속되던 주택가격이 회복세를 보이고 주택 공급 부족에 따른 불안 심리가 커지자 2023년 9월 주택 공급 활성화 방안을 발표하였다. 공급 대책은 공공 부문과 민간 부문을 모두 포함하고 있으며 주요 골자는 다음과 같다.

먼저 공공 부문 공급 활성화의 경우 3기 신도시와 신규 공공 택지, 민간 추진 물량의 공공 전환을 통한 공급물량 확대와 함께 기존 사업에 패스트트랙을 적용하여 공급 속도를 높이고 철저한 공정 관리를 통해 지연 가능성을 적극 해소하는 내용이 포함되었다. 민간 부문 활성화 방안에는 다양한 규제 완화와 인센티브를 통해 사업 여건을 개선하고 원활한 자금 조달을 지원하며, 비아파트와 도심 공급 기반을 확충하기 위한 개선과 지원이 대책에 포함되었다.

그러나 2023년 공급 대책 발표 이후에도 공급시장에서 긍정적인 신호가 감지되지 않고 있다. 일부 분양 단지를 제외하고 분양시장은 여전히 침체되고 공사비 인상과 PF 자금 조달 문제 등으로 분양이 지연되었다.

이에 정부는 2024년 1월 10일 추가로 정비사업 규제 완화, 소형주택 구입 및 공급 부담 완화 등이 포함된 ‘주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’을 발표하였다. 입주물량이 급증한 2018년의 경우 초과 공급 우려에도 수요가 덩달아 증가하면서 2019년 이후 주택가격은 본격적인 상승세로 전환되었다.

입주물량이 급감한 2021년에는 공급 부족 우려에도 금리 인상 등으로 수요가 감소하면서 주택가격은 하락세로 전환되었다. 주택가격은 공급뿐 아니라 수요의 영향도 받기 때문에 단순히 공급이 감소한다고 주택가격이 급등하는 것은 아니다. 그러나 주택 공급은 여전히 주택시장에 중요한 영향을 미치는 요인으로, 급격한 공급 감소가 지속될 경우 주택시장 불안을 야기할 수 있다는 점에서 변동 폭을 최소화할 필요가 있다.

2024년 1월 공급 대책 보완 방안은 2023년 9월 공급 대책에 비해 좀 더 구체화된 내용과 함께 정부의 주택 공급 정상화에 대한 의지를 확인할 수 있었다. 수요자들의 불안 심리가 주택시장 전반으로 확대되지 않도록 3기 신도시를 포함한 정부의 공급 대책이 잘 이행되는지 지속적으로 시장 상황을 모니터링하고 장기적인 관점에서 공급 대책을 보완할 필요가 있다.

현 정부의 주요 공약 중 하나인 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 노후계획도시 특별법)이 오랜 기간 논의 끝에 2023년 말 국회를 통과하였다. 1기 신도시를 포함하여 조성 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지에 대한 정비사업 규제 완화 등의 내용을 담은 이 법안은 법 적용을 받지 못하는 지역과의 형평성 문제 등의 논란도 있었으나 2024년 4월 27일부터 시행될 예정이다.

1기 신도시는 1980년대 말 ‘주택 200만 호 건설’ 계획에 따라 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 5개 지역에 단기간에 대규모로 건설되었다. 그러나 건설된 지 30년이 넘어서면서 재정비에 대한 필요성이 높아졌음에도 높은 용적률로 인해 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 

1기 신도시 아파트뿐 아니라 전국적으로 노후 주택 재정비는 향후 주택시장의 중요한 과제 중 하나다. 노후 주택 재정비는 주거 환경 개선뿐 아니라 안정적인 주택 공급과도 밀접하게 연결되어 있기 때문이다. 2022년 말 기준 전국 주택은 1,916만 호이며, 그 중 건축 연한 20~30년 미만이 551만 호 (28.8%), 30년 이상이 449만 호(23.5%)이다. 재정비사업이 원활하게 진행되지 않는다면 10년 뒤에는 건축 연한 30년을 넘어서는 주택이 전체 재고의 절반을 넘어설 수 있다.

「노후계획도시 특별법」이 국회에서 통과되면서 재정비 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 특히 지은 지 30년이 넘은 노후 주택은 안전진단 없이 바로 추진위원회를 구성해 재건축에 착수할 수 있도록 하겠다는 정부의 언급으로 인해 이러한 기대감은 더욱 확대되고 있다. 정부는 2024년 초 재건축 패스트트랙을 도입을 발표하였으며, 이로 인해 사업 기간을 3년 정도 단축할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

「노후계획도시 특별법」은 향후 ‘기본 방침 수립 → 기본 계획 수립 → 특별정비구역 지정’ 순서로 시행된다. 정부는 노후 도시 계획의 가이드라인이 되는 기본 방침을 수립하고, 지방자치단체가 기본 계획을 수립하게 된다.

특히 단지별 공청회를 거쳐 시행을 확정해야 하는데 이 과정에서 조합원 간 이해관계의 대립도 불가피할 것으로 보인다. 증가된 용적률 중 50%를 임대주택이나 기반시설 기부 채납을 원칙으로 하는 정부의 방침으로 인해 단지별 손익이 다를 수밖에 없기 때문이다.

2024년 초 성남시는 분당 재정비 방향을 논의하기 위해 주민 설명회를 개최하였다. 그 자리에서 나온 의견을 취합하여 2024년 말까지 기본 계획 수립을 완료하고 선도지구를 선정할 계획이다. 성남시는 2029년부터 1만 가구씩 10년간 이주를 마무리하기 위해 4~5천 가구 규모의 이주 단지도 확보하겠다 고 밝혔다.

1기 신도시 재정비가 속도를 내면서 선도지구 지정을 두고 시장의 관심이 커지고 있다. 정부는 분당·일산·중동·평촌·산본 1기 신도시 지역별로 선도지구를 지정할 방침이다. 선도지구는 지역별 정비사업의 첫 사례로, 2025년 특별정비계획을 수립하고, 2027년 착공을 거쳐 2030년 첫 입주를 하게 된다. 선도지구의 세부 지정 기준은 2024년 6월까지 공개될 것으로 알려져 있다.

대상이 되는 사업장이 많아 전체 사업 기간은 장기화가 불가피할 것으로 예상되어 선도지구로 선정되기 위한 대상 단지들의 관심이 높다. 현재 특별법에서는 선도지구 선정 기준을 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 모범 사례 확산 가능성, 대규모 이주 수요 등 네 가지를 제시하고 있다.

정부의 규제 완화로 재건축 사업 여건은 크게 개선되었다. 분양가 상한제(2022년 6월)를 비롯해 안전진단(2023년 1월), 재건축 부담금(2023년 12월) 등 재건축 사업의 걸림돌이 될 수 있는 규제가 완화된 데다 용적률 완화와 사업 일정도 단축되었기 때문이다.

하지만 정부의 지속적인 규제 완화에도 재건축시장이 단기간에 호전되기는 어려울 것으로 보인다. 전반적인 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비 상승으로 인해 사업성이 낮아졌기 때문이다. 「노후계획도시 특별법」 제정이 재건축시장에 상당한 호재인 것은 분명하나 단기적으로 영향이 제한적일 수밖에 없다.

다만 재건축 사업 진행 속도가 빨라질 수 있다는 점은 중장기적으로 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 정부의 기대만큼 재건축 사업이 원활하게 진행될지는 여전히 미지수지만 선도지구를 포함해 비교적 사업성이 양호한 단지를 중심으로 공급 속도가 빨라 질 수 있기 때문이다.

급격한 금리 인상으로 주택 매매시장뿐 아니라 전세시장도 빠르게 위축되면서 전세가격은 8월 이후 하락세로 전환되었다. 2024년 1월 현재 전세가격은 고점 대비 8.9%(수도권 아파트 15.5%) 하락하여 2004년 이후 최대 하락폭을 기록하였다. 특히 수도권 빌라시장을 중심으로 전세 사기와 보증금 미반환 사례 등이 사회적 이슈로 부각되면서 비아파트 전세시장은 더욱 위축되고 있다.

전세계약 만료 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 우려가 확산되면서 보증금을 줄이고 월세를 선택하려는 임차수요가 크게 증가하는 등 전세시장 내 구조적인 변화도 나타나고 있다.

아파트의 경우 비아파트 시장과는 다소 다른 양상을 보였다. 2022년 8월 이후 13개월 연속 하락세를 보였던 아파트 전세가격은 2023년 서울과 경기 지역을 중심으로 상승세로 전환되었으며, 기타지방도 일부 지역에서 가격 회복세를 보였다.

그러나 수도권을 중심으로 나타났던 아파트 전세가격 회복세도 연말 이후 다소 주춤한 모습이다. 수도권 아파트 전세가격은 2023년 10월 이후 상승폭이 둔화되고, 인천은 12월 이후 2개월 연속 하락하고 있다.

2023년 아파트 전세가격 상승 요인으로는 고금리에 따른 높은 이자 부담과 매매시장 침체로 주택매수 심리가 냉각되면서 전세 수요가 증가한 것을 들 수 있다. 2023년 말 주택담보대출 신규 금리는 4.16%(예금 은행 신규 취급액 기준)로 고점 대비로는 낮으나 이자 비용은 과거 대비 여전히 높다.

최근 주택 매매시장 거래 절벽 현상과 향후 주택가격 추가 하락에 대한 우려로 실수요자들도 매매 대신 전세를 선택하는 것으로 파악된다

증가한 전세 수요는 비아파트보다 상대적으로 안정적인 아파트로 집중되고 있다. 연립·다세대주택 등비아파트의 경우 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%를 상회하고, 실제 시장에서는 전세가격이 매매 가격에 육박하는 경우가 나타나는 등 매매가격 하락 시 전세보증금 미반환에 대한 우려가 큰 상황이다.

반면 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율은 전국 66%, 수도권 60% 수준으로 매매가격이 하락하더라도 전세보증금 미반환에 대한 우려가 상대적으로 낮기 때문이다. 한편 2024년 전국 입주물량은 33만 호가 공급될 예정으로 과거 5년 평균(35만 호) 대비 소폭 감소 할 것으로 예상된다.

지역별로 수도권에서 신규 입주물량이 큰 폭으로 감소하는(19.8%) 반면 비수도권은 오히려 증가할(9.1%) 것으로 예상된다. 특히 서울은 과거 5년 평균 대비 70% 감소할 것으로 전망되는데, 이는 수도권 전세가격 불안 요인으로 작용할 수 있다.

주택 매매가격이 하락세로 전환되었으나 여전히 매수 부담이 큰 상황으로 전세 수요 증가가 지속될 수 있다. 게다가 비아파트 전세 불안으로 아파트로 수요가 집중되면서 2024년에도 수도권을 중심으로 아파트 전세 수요는 지속될 것으로 예상된다.

반면 분양물량, 착공물량, 주택 인허가물량이 모두 감소하며 향후 입주물량 감소에 대한 우려가 부각되고 있어 아파트로 집중된 전세 수요를 충족시킬 수 있을지 의문이다.

한편 비수도권에서도 아파트 전세 수요 집중 현상은 지속될 수 있으나 수도권에 비해 매수 부담이 적어 전세로 전환되는 수요가 크지 않을 수 있다. 또한 입주물량이 큰 폭으로 감소하지 않을 것으로 예상 되면서 전세가격 상승세는 다소 제한적일 것으로 보인다.

고가 재화인 주택은 일반적으로 자기 자금과 함께 금융기관 대출 등을 이용하여 구입한다. 통계청에서 발표한 2023년 가계금융복지조사에 따르면 자가 가구의 46.7%는 평균 6,800만 원의 담보 대출을 보유하고 있다. 따라서 대출금리 변동 방향성과 수준은 주택 수요에 직접적인 영향을 미치는 변수 중 하나다.

실제 최근 몇 년간 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 매매 거래량은 역대 최저 수준으로 감소하였으며 현재까지도 거래 부진이 이어지고 있다. 2021년 7월 0.5%였던 기준금리는 18개월 만인 2023년 1월 3.5%까지 상승하였으며, 같은 기간 주택담보대출 금리는 2.81%에서 4.58%로 급등하였다.

금리 상승으로 구매력이 하락하면서 주택 매매 거래량은 2020년 128만 호에서 2022년 51만 호로 감소하였으며 2023년 거래량도 56만 호 수준에 머물렀다. 한편 단기간에 금리가 상승하면서 기존 대출 가구의 원리금 상환 부담이 크게 증가하였다. 통계청 가계금융복지조사에 따르면 부채를 보유하고 있는 가구의 연평균 원리금 상환액은 2021년 1,684만 원에서 2022년 1,846만 원으로 9.6% 늘었다. 같은 기간 부채가 2.2% 증가한 것에 비해 원리금 상환액 증가폭이 컸다.

특히 ‘영끌’이라는 신조어를 탄생시키며 주택가격 상승기 거래량 증가를 주도했던 39세 이하 가구는 원리금 상환액이 20.6% 증가하여 대출을 유지하는 부담이 크게 증가한 것으로 조사되었다. 금리 상승에 따른 원리금 상환 부담 증가는 주택시장에서 매물 증가로 이어져 수도권과 5개광역시 매물은 2023년 1월 29만 호에서 12월 39만 호까지 늘어났다.

금리 상승에 따른 매수 수요 위축과 매물 증가는 최근 주택시장 상황을 설명하는 주요한 요인이 되고 있다. 2024년 주택시장을 전망하면서 많은 전문가가 시장금리 하락 가능성에 주목하는 것도 최근 주택시장에서 금리 영향력이 그만큼 크다고 판단하기 때문이다.

주택 구매력은 구입하고자 하는 주택가격과 필요한 자금을 조달하는 데 드는 비용에 의해 결정된다. 주택가격이 높으면 그만큼 대출 등을 통해 조달해야 하는 자금이 많아지고 금리가 높으면 원리금 상환에 필요한 비용 부담이 커진다.

서울 아파트 평균가격의 40%를 대출받아 구입한다고 가정할 때, 2019년에는 3.4억 원을 2.45% 금리로 대출받아 월 181만 원 정도의 원리금을 상환해야 했다. 이후 주택가격과 금리가 빠르게 상승하면 서 2022년 기준 대출액은 5.1억 원으로 늘어났으며, 4.63% 금리가 적용되어 월 원리금 상환액은 323만 원까지 증가하였다.

같은 기간 도시 근로자 가구 평균 소득이 12.1%¹ 정도 상승했다는 점을 감안하면 매수자가 체감하는 부담은 이보다 훨씬 크다고 할 수 있다.금리 상승에 따른 원리금 상환 부담 증가로 담보대출 보유 가구 역시 감소하고 있다.

통계청 가계금융복지조사 결과에 따르면 전체 가구 중 부동산 담보대출을 보유하고 있는 가구 비율은 2021년 30.3%에서 2023년 28.7%로 떨어졌다. 특히 주택가격 상승기 핵심 구매층으로 떠오른 30대의 경우 부동산 담보대출 보유 가구 비율이 2021년 30.5%에서 2023년 25.5%로 감소하여 전 연령대 중 가장 크게 하락했다. 2023년 들어 주택가격과 담보대출 금리가 하락하면서 원리금 상환 부담이 다소 감소했지만 원리금상환액은 주택 거래량이 가장 많았던 2020년의 1.4배로 여전히 부담이 큰 상황이다.

물가 상승 등으로 가계 부담이 커진 점을 감안하면 주택가격 하락세가 당분간 지속되더라도 현재 수준의 금리가 유지된다면 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 금리 하락이 미치는 영향이 단순히 구매력에 국한되지는 않겠지만 매수 심리 회복의 전제 조건으로 주택 구입에 따른 비용이 부담 가능한 수준이어야 한다는 점에서 금리 하락 시기와 폭은 2024년 주택시장 매수 심리 회복의 중요한 전환점이 될 가능성이 크다.

최근 매수자의 구매력이 개선되고 있지만 매수 심리 회복으로 이어지지 못하고 있다. 기준금리는 2023년 1월 이후 3.5% 수준을 유지하고 있지만 시중은행 주택담보대출 금리는 하락세를 보였다. 2024년 1월 기준 4대 시중은행 주택담보대출 평균 금리(분할 상환, 만기 10년 이상)는 4.10~4.18% 수준으로 2023년 1월 5.02~5.61% 대비 1%p 가량 하락하였다.

2023년 전국 주택가격이 4.64% 하락하면서 매수자 구매력지수는 2022년 10월을 저점으로 상승세를 보이고 있으며 전국 기준 구매력지수는 2023년 들어 기준점인 100을 넘어섰다. 그러나 매매 거래는 여전히 부진하다. 한편 가계 부채 관리 강화로 금리 인하의 효과가 제한적일 수 있다. 정부는 가계 부채의 안정적 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 관리 강화, 변동금리 스트레스 DSR 도입² 등 관련 제도 개선을 추진하고 있다.

따라서 금리가 인하되더라도 대출에 대한 제한이 커질 수 있으며, 기존 대출이 많은 가구는 오히려 대출 한도가 축소될 가능성도 높다. 미국의 기준금리 인하 가능성이 높아지고 잠재 성장률 하락 등 저성장 우려가 커지면서 한국 기준금리 인하에 대한 기대감도 높아지고 있다. 금리 인하는 분명 부동산시장에 호재로 작용할 수 있지만 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다.

경기 불확실성 확대와 높은 금리, 주택가격에 대한 매수자와 매도자의 상반된 기대감, 정부 정책 등 대내외적으로 복잡한 요인들이 시장에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 또한 2024년 하반기로 예상되는 금리 인하의 경우 인하 폭이 관건이 될 것으로 보이지만 단기간에 큰 폭으로 낮아질 가능성도 낮기 때문이다.

금융권 주택담보대출(집단대출, 전세자금대출 등 포함)은 주택 매매 거래 증가와 함께 2014년에서 2017년 사이 매분기 1.5%를 상회하는 증가율을 기록하였다. 이는 연 6%에 해당하는 것으로 주택담보대출만으로도 명목 경제성장률³ 보다 높은 증가율을 기록하였다는 점은 가계 부채에 대한 우려가 지속적으로 제기되는 요인이 되었다. 2018~2019년에는 주택담보대출 증가세가 둔화되었으나 여전히 분기 평균 1.1% 증가율을 유지하였다.

이후 코로나팬데믹에 따른 금리 인하와 유동성 확대, 주택 거래 증가 등으로 2020년 1분기부터 2021년 3분기까지 주택담보대출 증가율이 다시 분기당 1.5%를 넘어섰다. 주택담보대출 증가세는 2021년 하반기부터 기준금리가 상승하고, 가계 부채 관리를 위한 총량 규제까지 더해진 이후 주택시장이 급격히 냉각되면서 둔화되기 시작하였다.

급등한 주택가격에 대한 부담으로 거래량이 크게 감소했고, 2022년 4분기부터는 본격적으로 주택가격이 하락하기 시작하였다. 주택담보대출 증가율 역시 2021년 3분기 2.2%에서 2022년 4분기 0.5%까지 빠르게 하락하였으며, 집계가 시작된 2008년 이후 처음으로 분기 증가율이 5분기 연속 1%를 하회하였다.⁴

이후 정부의 부동산 규제 완화와 주택가격 하락으로 투자 수요와 실수요가 일부 회복되면서 2023년 2분기부터 주택담보대출 증가율이 상승세로 돌아서기 시작하여 2분기와 3분기에 각각 1.4%와 1.7%를 기록하였다. 특히 2023년 2분기 이후 주택담보대출 증가율은 2021년 3분기까지 분기당 1조 원 이상씩 증가하던 전세자금대출이 2023년 하반기 이후 큰 변화가 없는 상태에서 집계된 수치로 금융 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

주택 매매 거래량과 주택담보대출 증가율을 비교하면 2017년부터 2021년까지 매매 거래량에 비해 담보대출 증가율이 다소 낮은 것을 확인할 수 있다. 이는 당시 강화된 LTV 규제 등으로 인해 주택 구매에 필요한 자금의 상당 부분이 주택담보대출이 아닌 신용대출 등으로 조달되었기 때문으로 판단된다.

또한 당시에는 전세자금대출도 매우 가파르게 증가했다는 점에서, 주택 구매 자금의 일정 부분이 전세 보증금으로 조달되었던 것으로 볼 수도 있다. 그러나 현 정부에서는 금융 규제가 완화되고 전세자금대출도 시장 성숙 등으로 인해 증가율이 보합세를 보이면서 주택 매매 거래량과 주택담보대출 증가율이 비슷한 추세를 보이는 것을 확인할 수 있다. 따라서 향후 주택담보대출 증가세 지속 여부는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.

한편 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향은 2024년 주택담보대출 변동에 영향을 미칠 주요한 변수가 될 것으로 보인다. 정부는 특례보금자리론 종료와 함께 가계 부채 증가율을 경제성장률 이내로 관리하겠다는 원칙과 보금자리론 개편 방안을 제시하였다. 2024년 보금자리론 공급 규모를 2023년 대비 약 30% 적은 10조 원 ±5조 원 범위에서 관리하고, 지원 요건 역시 특례 이전 수준으로 강화하겠다는 계획이다.

저출산 극복을 위한 주거 지원 방안으로 시작된 27조 원 규모의 신생아 특례 대출 공급은 주택담보대출 증가 요인이 될 수 있다. 그러나 가계 부채 관리에 정책 우선순위가 있다는 점에서 신생아 특례 대출 공급 역시 상황에 따라 공급 속도와 규모를 조정할 여지가 있다.

종합해 볼 때 여전히 높은 금리와 주택 시장 불확실성 지속, 정부의 가계 부채 관리 정책으로 주택담보대출 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망된다. 가계 부채 증가율이 정부가 목표한 수준까지 내려간다면 주택 시장 회복을 위해 보다 적극적인 정책 추진이 가능할 것이다.

반대로 가계 부채에 대한 우려가 지속된다면 그 만큼 정부 주택 정책 추진에는 제약이 커질 수 밖에 없다. 따라서 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장에 주요한 변수가 될 것으로 보인다.

2022년에 이어 2023년 들어서도 주택 매매시장 위축이 지속되자 정부는 주택시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책을 연이어 제시하였다. 우선 주택 거래 회복을 위해 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제 지역에서 해제하고 전매 제한 및 중도금대출 기준 등 실수요자의 매수 심리 회복을 위한 규제 완화에 집중하였다.

특히 특례보금자리론을 시행하여 주택가격 9억 원 이하인 차주가 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 LTV·DTI 한도 내에서 이용 가능(총부채원리금상환비율 미적용)하게 하고 시중은행 주택담보대출 금리보다 낮은 금리를 적용함으로써 서민·실수요자들의 이자 부담을 크게 줄여주었다. 2023년 말 가계 대출 이슈로 특례보금자리론은 중단되었으나 2024년 신생아특례대출(9억원 이하 주택, 최대 5억 원, 특례 금리 적용 등)을 시행하면서 규제 완화 및 매수세 회복을 위한 정책을 지속적으로 제시하고 있다.

또한 정부는 전세 사기와 보증금 반환 이슈로 임대차시장 리스크가 확대되자 관리 강화를 위한 다양한 정책을 발표하였다. 안심전세앱을 출시하였으며, 정부 지원 대출의 보증금 요건을 완화하고 대출 한도도 확대하였다. 깡통전세 및 역전세에 따른 세입자 보호 조치를 전제로 한시적으로 보증금 차액 반환목적 대출을 제공하였으며, 전세 사기 피해자를 위한 금융 지원 프로그램을 운영하였다.

2024년 정부의 주택 정책 초점은 공급시장이 될 것이다. 매매시장 규제 완화 및 전세시장 리스크 관리 정책으로 불안한 매매시장과 전세시장의 이슈들이 다소 진정되는 듯했으나 2023년 하반기 이후 주택 공급 부족과 부동산 PF 문제가 급격하게 부각되기 시작하였다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 공급 여건이 악화되자 주택 인허가 실적은 크게 감소했고, 이에 따라 분양물량도 2022년 대비 크게 감소하는 등 공급 부족에 대한 우려가 드러났다.

또한 분양물량이 감소하고 공사가 지연되고 공사비 등 사업비용이 증가하면서 부동산 PF 리스크는 더욱 빠르게 대두되고 있다. 정부의 지속적인 대책 발표에도 여전히 주택 공급시장 위축과 부동산 PF 리스크 등 불안이 지속되고 있는 상황이다. 정부는 2024년 1월 ‘주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’을 발표하는 등 대책을 발표하고 있으나 주택 경기가 침체된 상황에서 공급시장이 원활하게 작동하기는 어려울 것으로 보인다.

주택 공급시장에서 건설사 및 PF 관련 금융권 부실, 공급 감소 등의 문제는 2024년에도 주택시장의 주요 이슈가 될 것이다. 사업성 분석 실패로 인한 부실을 정부에서 부담할 수는 없으나 금융시장 위축으로 정상적인 사업장도 부실화되는 것은 막을 필요가 있기 때문이다. 또한 건설사 및 금융권 부실을 최소화해야 부동산시장뿐 아니라 국내 경제에 미치는 영향도 줄일 수 있기 때문이다.

급격하게 감소한 거래를 활성화시키기 위한 대책도 마련될 것으로 보인다. 주택 거래 위축이 지속될 경우 주거 이전이 어려워지면서 주택 수요가 크게 줄어들고 주택 경기 급락에 대한 우려가 커질 수 있다. 앞서 언급한 공급 위축도 더욱 커질 가능성이 있다. 또한 중개, 인테리어, 이사, 가전 등 연관 산업에 미치는 파급 효과도 크다는 점을 감안하면 거래 위축 지속은 주택가격 하락보다 정책적으로 부담이 클 수 있다.

정부의 시장 규제 완화 기조는 2024년에도 지속될 것이다. 시장 상황이 단기간에 회복되기는 어려운 상황이기 때문이다. 다만, 규제 완화의 강도에 대한 고민이 큰 한 해가 될 것이다. 현 정부는 출범 이후 대출 규제 완화부터 노후 주택 정비까지 다양한 분야에서 과감하고 속도감 있게 규제를 완화해 왔다.

그러나 정책 기조는 주택 규제 정상화라는 측면을 유지하고 있다. 과도한 규제를 완화하되 경기 부양을 위한 정책적 지원은 하지 않는 상황이다. 또한 가계 부채 증가에 대한 부담도 여전히 상당하다. 주택 경기 호황기에 확대된 가계 부채 증가가 가계 부실로 이어질 가능성에 대한 우려가 크기 때문이다.

2023년 정부의 주택 방향은 실수요자 금융 지원, PF 부실 최소화, 공급 확대 등에 초점이 맞춰질 가능성이 높다. 또한 다주택자에 대한 세제 완화, 등록 임대 주택 관련 제도 정비 등도 주요 화두가 될 것 으로 보인다.