2023년 상업용 부동산시장 진단과 2024년 전망

고금리와 경기 불확실성 확대 영향으로 2023년 상업용 부동산시장은 거래량⁷ 이 크게 감소하고 평균 매매가격 역시 하락하였다.

국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 2023년 전국 상업용 부동산 거래량은 총 5.2만 건으로 전년 대비 22.2% 감소하였다. 9.6만 건으로 역대 최고치를 기록하였던 2021년과 비교해 거래량이 2년 만에 거의 절반 수준으로 줄어든 것이다. 거래 부진 속에 평균 매매가격(2022년 대비 2.9% 하락) 역시 2016년 이후 7년 만에 하락을 기록하였다.

지역별로는 서울 상업용 부동산 거래량이 2022년 대비 30.9% 감소하여 인천·경기(25.1%) 지역과 비수도권 지역(19.3%) 대비 감소폭이 컸다.

거래량 감소와 함께 매매가격이 하락하면서 2023년 상업용 부동산 거래총액은 2022년(66조 원) 대비 34.8% 감소한 43조 원을 기록하였다.

자산 유형별로는 업무시설 거래총액이 8조 원을 기록하여 2017년 이후 처음으로 10조 원 아래로 떨어졌다. 숙박시설 거래총액은 2022년 대비 42.7% 감소하여 가장 큰 감소폭을 기록하였으며, 다음으로 리테일 및 상가 거래총액이 37.9% 감소하였다. 반면 창고시설 거래총액은 상대적으로 감소폭이 작았다.

상업용 부동산시장은 2023년 경기 순환 주기상 침체기에 진입한 것으로 판단된다. 코로나 팬데믹 이후 저금리와 시중 유동성 확대 등으로 고점을 기록하였던 상업용 부동산시장은 가파른 금리 상승과 국내외 경기 침체 영향으로 2022년 들어 거래량이 크게 감소하였다. 2023년에는 거래량 감소와 함께 평균 매매가격 역시 하락 전환되면서 시장은 침체기 흐름을 보이기 시작했다.

최근 상업용 부동산시장 침체는 금리 상승에 따른 영향이 크다. 금리가 오르면서 자금 조달 비용이 크게 증가하였으며, 이는 수익률 하락과 시장 내 투자 수요 위축으로 이어졌다. 2020년 5월 0.5%까지 하락하였던 한국은행 기준금리는 2023년 1월 3.5%로 상승하였으며 같은 기간 국고채(3년) 금리는 0.83%에서 3.46%로 4배 이상 상승하였다.

2023년 10월 이후 시중 금리가 하락세를 보이는 가운데 2024년 기준금리 인하 가능성이 높아지고 있는 점은 상업용 부동산시장에 긍정적인 요인으로 작용할것으로 보인다. 특히 언제든 투자시장 유입이 가능한 시중 단기 유동자금이 여전히 많아 시장 여건 및 수익률 개선 시 투자 수요 증가로 이어질 것으로 예상된다.

한편 국내 경기 회복에 대한 기대감도 높아지고 있다. 경기종합지수⁸ 추이를 살펴보면 동행지수 순환 변동치는 2023년 5월 이후 하락세를 지속하고 있지만 향후 경기에 대한 기대감을 나타내는 선행지수 순환변동치는 상승세가 이어지고 있다.

2023년 12월 기준 선행지수 순환변동치는 13개월 만에 기준점인 100까지 상승하였다. 국내 경제성장률 역시 2023년을 저점으로 회복세를 보일 것으로 전망된다. 한국은행에 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%를 기록한 이후 수출 및 설비투자 회복에 힘입어 2024년 2.1%, 2025년 2.3% 수준으로 높아질 전망이다.

상업용 부동산이 경기 흐름에 민감한 자산인만큼 국내 경기 회복은 시장 여건 개선에 도움이 될 것으로 보인다.

상업용 부동산 공급은 2021년을 정점으로 감소세를 보이고 있다. 2023년 3분기까지 전국 상업용 부동산⁹  건축허가 면적과 착공 면적은 2022년 같은 기간 대비 각각 21.8%와 42.4% 감소하였다.

자산 유형별로 보면 업무시설 착공 면적이 2023년 3분기 누적 면적을 기준으로 전년 동기 대비 58.7% 줄었으며 숙박시설은 55.6%, 근린생활 및 판매시설은 31.2% 감소하였다. 지역별로는 같은 기간 수도권은 건축허가 면적이 23.5% 감소하였으며 착공 면적은 44.0%가 줄었다. 상업용 부동산 공급 감소는 공급 과잉에 따른 공실 증가 및 임대료 하락 등의 위험에 노출될 가능성을 낮춘다는 점에서 시장 회복에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다.

특히 착공 면적 감소폭이 더 크다는 점은 향후 1~2년 내 공급 확대에 따른 부담을 경감 시켜줄 것으로 기대된다.

금리 인하와 경기 회복, 공급량 감소 등 2024년 상업용 부동산시장 여건은 전반적으로 2023년 대비 나아질 것으로 보인다. 다만, 시장 여건 개선이 침체 가속화를 막는 수준에서는 긍정적인 역할을 할 것으로 보이지만 본격적인 회복세 진입에는 시간이 필요할 것으로 예상된다. 기준금리 인하 가능성이 높아지고 있지만 인하 시기는 하반기가 될 것으로 보이며, 현재 경제 상황을 고려할 때 인하폭은 크지 않을 수 있기 때문이다.

또한 경제성장률은 2023년 대비 높아질 것으로 보이지만 2023년 경기 침체의 기저 효과를 감안할 때 실제 경기 개선 정도는 크지 않을 가능성이 높다. 지정학적 갈등 심화 등으로 세계 경제의 불확실성 역시 여전히 높은 상황에서 부동산 PF 부실 위험도 상존해 있어 상업용 부동산 투자는 여전히 리스크를 최소화하는 보수적 기조가 유지될 가능성이 크다. 따라서 2024년은 상업용 부동산시장의 본격적인 회복세 진입보다는 회복 가능성을 확인하는 한 해가 될 것으로 보인다.