수도권 주택시장 점검

주택 매매가격은 2023년 상반기 이후 회복세를 보였으나 상승폭이 크지 않았으며 12월 다시 하락세로 전환되었다. 2023년 연간 주택 매매가격은 4.64% 하락하면서 2022년(1.83% 하락)에 비해 하락폭이 2배 이상 확대되었으며, 매매 거래량은 월 5만 호 내외로 거래 침체 현상이 지속되고 있다.

높은 금리와 주택 매매가격, DSR 규제 등으로 매수자들의 구매 여력은 크게 회복되지 못하고 있으나, 2023년 이후 정부의 다양한 규제 완화로 매도자들의 기대 심리는 높아지고 있다. 재건축 규제 완화, 광역급행철도(GTX, Great Train Express) 개통 등 지역별로 호재가 존재하며 부동산 PF 부실, 전세보증금 미반환 문제 등 전반적인 주택 경기 위축 요소들도 상존하고 있다.

혼란스러운 주택시장에서 서울 및 수도권 주요 지역 10곳을 대상으로 2023년과 2024년 주요 이슈를 살펴보았다.

국내 주택시장의 중심지인 강남구도 거래 침체 현상은 피해갈 수 없었으나 가격 하락폭은 상대적으로 작았다. 압구정동 신현대아파트 30평대 매매가격은 2023년 초 30억 원 중반이었으나 신속통합기획 추진과 재건축 설계사 선정 등으로 최고 44억 원까지 상승했다.

이후 호가는 소폭 하락하였으나 하락세가 지속되지는 않았다. 대치동과 개포동 주요 아파트 매매가격도 최고가 대비 소폭 하락하였으나 여전히 집중된 매수 수요로 인해 2023년 초보다 높게 형성되었다. 또한 전세가격도 어려웠던 수능 등으로 인해 신학기 이사시기를 맞춘 학군수요가 크게 증가하면서 2023년 시작된 상승세가 지속되고 있다.

강남구가 다른 지역에 비해 높은 매매가격을 유지하고 있는 것은 당초 우려되었던 부동산 경착륙 가능성이 크게 줄어들고, 기준금리와 거시경제 상황 등의 영향을 상대적으로 적게 받아 주택시장에 대한 기대 심리가 존재하기 때문이다.

매매 거래는 여전히 위축되었으나, 주택에 대한 매수세는 소폭 회복된 상황에서 시장 양극화가 심화되며 강남구 등 주요 지역으로 수요가 집중되고 있다. 이에 따라 매도자들의 호가 조정이 줄어들고 매물 철회가 늘어나면서 거래 가능한 주택 매물이 감소하고 높은 호가가 유지되고 있는 것으로 풀이된다. 2023년 개포동 지역 입주물량 증가에 대한 우려에도 불구하고 매매가격이 큰 하락세를 보이지는 않았다.

2024년 들어서도 정부는 주택시장 회복을 위해 재건축, 세제 등과 관련한 다양한 규제 완화를 지속 하고 있다. 불확실한 경제 상황으로 주택에 대한 수요가 과거처럼 크게 확대되기는 어려울 것으로 보이지만 선호도가 높은 강남구 등의 지역으로는 오히려 수요가 집중될 수도 있을 것으로 예상된다.

분양시장 위축에도 서울의 경우 상대적으로 높은 청약경쟁률을 기록하고 있는 가운데 주택시장에 대한 회복 기대감이 커지면서 2024년 예정된 강남구 분양에는 청약 수요의 관심이 높을 것으로 보인다.

2023년 서초구 매매가격은 상승세를 보이면서 3분기 들어 고점 대비 80~90% 수준까지 회복되었으나 4분기 들어 다시 하락세로 전환하였다. 반포동 주요 단지인 래미안퍼스티지 전용 84m2 기준 매매가격이 연초 30억 원 초반에서 연중 37억 원까지 상승하였다가 최근에는 35억 원 수준에서 호가가 형성되고 있다.

매도자들이 적극적으로 급매에 나서는 모습은 찾아보기 힘들지만 경기 악화, 고금리 장기화, 부동산 PF 리스크 등 다양한 악재가 지속되면서 호가가 일부 조정되고 있다. 하지만 매수자들은 적극적인 매수세를 보이지 않고 지속적으로 매수를 고민하고 있는 상황이다.

반면, 전세가격은 상승세를 보이고 있다. 2023년 서초구 주택시장의 가장 큰 이슈였던 반포동 ‘래미안원베일리(2,990세대)’ 입주 초기인 8월까지만 해도 가격 하락세와 주택시장 위축으로 전용 84m2 기준 전세가격이 13억 원까지 하락하였다.

그러나 하반기 들어 전세가격은 상승 전환하였으며 2024년 초 17억 원을 상회하고 있다. 대단지 입주에 따른 영향은 예상보다 크지 않았으며, 오히려 높아진 전세 가격으로 인해 인근 단지 전세가격도 연초 대비 20~30% 상승한 상황이다.

2024년에도 서초구에는 주요 단지들의 분양과 입주가 예정되어 있다. 반포동 ‘래미안원펜타스’의 경우 2024년 상반기 후분양을 마치고 중순경 입주를 시작한다. 잠원동 ‘신반포메이플자이’의 경우 2024년 분양을 마치고 2025년 상반기 내 입주가 진행될 예정이다. 높은 분양가에도 불구하고 인근 시세 대비 낮은 가격으로 서초구 분양 단지에 많은 관심이 이어질 것으로 예상된다.

다만, 서초구에서 현재 진행 중인 정비사업 단지의 경우 단지별로 진행 상황에 차이가 나타나고 있어 유의가 필요해 보인다. 반포주공 재건축 단지 3주구의 경우 이주 및 철거 이후 2026년 입주 예정으로 다소 안정적인 진행 상황을 보이고 있지만, 1·2·4주구의 경우 반포동 한신상가와의 소송 진행이 지속되면서 입주 시기가 지연 될 가능성이 높다.

신반포2차의 경우 토지거래허가구역 지정으로 거래가 쉽지 않으며, 신반포4차의 경우 신속통합기획 철회 등의 이슈도 존재한다.

송파구도 정부의 규제 완화로 주택시장에 대한 기대감이 높아지면서 2023년 들어 매매 거래가 회복되는 모습을 보였으나 하반기 이후 매매시장이 다시 관망세로 전환되었다. 그러나 전세시장은 대단지,학군 등으로 실수요자의 선호도가 높은 헬리오시티, 잠실 엘스와 리센츠 등에 대한 수요가 지속되면서 전세가격 상승세가 상대적으로 빠르게 나타났다.

송파구 아파트 평당 평균 전세가격은 2024년 1월 기준 약 2,993만 원으로 강남3구 중 가장 낮은 수준(강남구 3,523만 원, 서초구 3,554만 원)이지만 2023년 전세가격 상승기 아파트 평균 전세가격 상승률이 강남구(5월 이후 4.9%)와 서초구(7월 이후 5.5%)에 비해 높은 수준(4월 이후 9.3%)을 기록하였다.

2023년 매매시장이 관망세를 보인 상황에서 매매 수요의 전세 전환이 많이 발생하고 상대적으로 부족한 신규 아파트 공급과 양호한 주거 환경으로 기존 아파트에 대한 수요가 증가하면서 송파구 전세가격 상승률이 더욱 크게 나타난 것으로 보인다.

2024년에도 금리 및 경기 여건 등이 개선되지 않아 매매시장의 위축세가 지속된다면 전세 가격 상승 압력이 높아질 것으로 보인다. 다만 송파구 인근 강동구의 대단지(올림픽파크포레, 1만 2,032세대) 입주로 2024년 말부터는 전세가격이 다소 하락할 수도 있다.

반면 그동안 더딘 진행을 보이던 정비사업은 2023년 10월 서울시의 잠실 아파트 지구단위계획구역 지정으로 2024년 들어 사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 1구역에는 잠실주공5단지, 2구역에는 장미1·2·3차아파트, 3구역에는 미성·크로바아파트, 4구역에는 진주아파트가 포함되어 있다.

여전히 정비사업 환경은 녹록지 않으나 지구단위계획구역 지정으로 높이 및 용적률 등에 유연한 건축 기준 적용이 가능해지고, 2024년 추가로 재건축 규제가 완화되면서 지난해에 비해 사업 환경이 개선될 것으로 예상된다.

2023년 재건축 안전진단에서 가장 큰 걸림돌이 되었던 구조 안전성 비중이 줄어들고 주거 환경과 설비 노후도 비중이 높아졌으며, 조건부 재건축과 공공기관 적정성 검토 기준이 모두 완화되었다. 이로인해 최근 목동 신시가지아파트는 11단지를 마지막으로 14개 단지가 모두 재건축 안전진단을 통과한 상황이다.

안전진단 통과와 함께 서울시 신속통합기획 지정으로 재건축 사업이 속도감 있게 추진되면서 매매가격은 2023년 지속적으로 상승세를 이어갔다. 목동 신시가지아파트 5단지의 경우 전용 95㎡를 기준 2023년 연초 18억 원 수준이던 매매가격은 연말 23억 원까지 상승하였다.

2024년 연초부터 정부의 규제 완화 움직임이 지속되면서 목동 재건축 단지에 대한 기대감이 커지고 있다. 2024년 1월 정부는 ‘주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’을 통해 재건축 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 추가적인 규제 완화를 발표하였다. 안전진단 없이 재건축 착수 허용, 조합 설립 시기 조기화 등 패스트트랙을 도입하여 사업 속도를 높이고, 재건축 부담금 추가 인하와 공사비 상승 억제를 통해 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 최소화할 예정이다.

목동의 경우 모든 단지가 재건축 안전진단을 통과하였는데, 개선된 절차에 따르면 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 신청하여 곧바로 사업 인가 단계에 접어들 수 있다. 이러한 패스트트랙 절차와 재건축 초과이익환수제 개선으로 빠른 사업 추진이 가능할 것으로 전망된다.

다만, 재건축 사업에 대한 긍정적인 기대감과는 달리 주택 매매 거래는 여전히 토지거래허가구역 지정으로 쉽지 않은 상황이다. 2024년 목동 지역은 재건축 사업 진행에서 가시적인 성과를 보일 수 있으나 4월에 예정된 토지거래허가구역 해제 여부가 주택시장에 주요 변수가 될 것으로 전망된다.

마포구 아현동은 주택 경기 및 경제 상황 변화에 따라 1분기 관망세, 2분기 매수세 회복, 3분기 추격 매수, 4분기 관망세 전환으로 매매시장 상황이 빠르게 변화하는 모습을 보였다. 2024년 1월 마포래미안 푸르지오 전용 84m2 기준 매매가격은 17.5~18억 원 수준을 보이고 있다. 전세가격은 비강남권 최초로 분양가격이 평당 4천만 원을 초과하여 이슈가 되었던 ‘마포더클래시’(1,419세대) 입주가 진행되면서 2023년 초부터 크게 하락하였다.

그러나 입주가 마무리된 이후 전세가격이 빠르게 회복되면서 전용 84m2 기준 아파트 전세가격은 10억 원 수준을 형성하고 있다. 반면 상암동의 경우 2023년 내내 매매시장 위축세가 이어졌다. 상암동은 시장 여건 변화에도 불구하고 1년 내내 매수 수요는 관망세를 보였다.

2024년 1월 기준 매매가격은 2023년 연초와 유사한 수준을 형성하고 있으며 일부 단지의 경우에는 오히려 가격이 더 낮아졌다. 마포구는 최근 몇 년간 정비사업이 꾸준히 진행되면서 신축 아파트로 탈바꿈하고 있다. 이에 따라 2024년에도 마포구의 대표적인 정비사업 단지 2곳(공덕1구역, 성산시영)에 대한 수요자의 관심이 높은 상황이다. 공덕1구역 재건축 단지(1,101세대)의 경우 마포더클래시에 이어 비강남권 중 가장 높은 분양가격 예정에도 많은 청약 수요가 예상된다.

또한 최고 높이 40층 4,823세대의 강북 지역 최대 재건 축 단지인 성산시영아파트는 정비구역으로 지정된 이후 사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 다만, 매수세 회복에 대한 기대감에도 2023년 한해 동안 정비사업뿐 아니라 다양한 인프라 및 교통 관련 개발 이슈가 이어지는 동안 지역 간 매수세 차이가 크게 나타난 점을 감안할 필요가 있어 보인다.

2024년에도 주택 매수세는 단순히 지역 내 개발 이슈보다는 주택 경기 변화의 영향을 크게 받을 것으로 보이며, 지역 간 차이는 더욱 확대될 수도 있을 것으로 예상된다.

강남3구와 함께 규제지역으로 지정되어 있는 용산구는 2023년 서울에서 강남구와 서초구 다음으로 아파트 평당 평균 매매가격이 높았다. 이 지역은 한남동의 한남더힐, 나인원한남뿐 아니라 이촌동의 래미안첼리투스, LG한강자이, 한강맨션 등 고급 아파트들이 많아 송파구보다 높은 매매가격을 기록하였다.

용산 국제업무지구와 용산공원 개발 계획과 함께 한남동의 한남뉴타운, 이촌동의 많은 재건축 및 리모델링 단지들로 인해 2023년 용산구 매매가격은 점진적인 상승세를 보였다. 50평의 단일 평형인 이촌동 대표 아파트 래미안첼리투스는 한강 조망권이 좋은 매물 기준 매매가격이 50억 원에 육박하였으며, 대표적인 재건축 단지인 한강맨션의 호가도 40억 원 수준으로 형성되었다.

그러나 매매가격 회복세와는 달리 매도자와 매수자 모두 관망세를 보이고 있어 매매 거래는 여전히 침체되어 있다. 매도자의 경우 인근 지역 개발 기대감으로 급하게 매도하기보다는 호가를 높이고 있으며, 높은 금리로 인한 원리금 상환 부담 등으로 급매를 원하는 매도자도 많지 않다.

반면 매수자는 여전히 높은 가격에 대한 부담과 불안한 시장 상황으로 관망세를 보이고 있으며 대출 규제, 거주 주택 매도의 어려움 등으로 인해 자금 조달이 쉽지 않아 거래 체결로 이어지지 않는 경우가 많았다.

한편, 용산구의 대표적인 한남뉴타운 재개발 사업은 구역별로 양호한 사업 진행을 보이고 있다. 2구역의 경우 감정평가 결과 발표 이후 2024년 상반기 조합원 분양이 진행될 예정이며, 3구역의 경우 2023년 말에 본격적인 이주가 시작되었다. 2구역과 3구역이 대우건설과 현대건설의 프리미엄 브랜드(2구역 한남써밋, 3구역 디에이치 한남)로 시공될 것으로 확정되면서 남은 4구역과 5구역에 대한 시공사 및 브랜드 선정에도 많은 관심이 집중될 것으로 보인다.

다만, 2024년에도 매도자와 매수자의 기대감 차이는 지속될 것으로 예상된다. 사업 진행에 따라 매도자는 호가를 높일 가능성이 높지만 매수자는 자금 조달 문제, 거시경제 및 주택시장 불확실성 등으로 매수에 나서기 쉽지 않은 상황이 지속될 것으로 보인다.

KB경영연구소의 「2023 한국 부자 보고서」에 따르면 성동구는 강남구, 서초구, 용산구, 종로구와 함께 2023년 새로운 부촌으로 등극하였다. 부집중도지수⁵ 를 비교한 결과, 이들 지역은 1을 초과하여 상대적으로 고자산가가 많은 것으로 나타났다.

이 중 성동구는 지난해 처음으로 부집중도지수가 1을 초과하면서 고자산가가 크게 증가한 것으로 파악되었다. 이러한 부의 집중에는 부동산의 영향도 존재한다. 서울숲 동측 성수동에는 트리마제, 아크로서울포레스트 등의 초고가 아파트가 위치해 있으며, 인근 재건축 단지 및 성수전략정비구역과 함께 준공업지역에서 다양한 상업용 부동산 개발 움직임이 나타나고 있다.

서울숲을 기준으로 북측 금호동, 옥수동, 행당동, 왕십리동 인근 아파트 단지는 2023년 규제 지역이 해제된 이후 실수요자를 중심으로 매수세가 크게 증가하였다. 이에 매매가격은 전용 84m2 기준 단지별로 최소 2억 원에서 최대 5억 원까지 상승하였으며, 전세가격도 2억 원에서 4억 원까지 상승하면서 가격대가 높아졌다.

그러나 최근 들어 가격 상승세는 크게 둔화된 모습이다. 과거 주택가격 상승기에는 강남 주택가격이 상승한 이후 계단식으로 다른 지역의 주택가격이 상승하는 모습을 보였다. 그러나 최근과 같이 주택시장이 관망세를 보이거나 위축된 경우에는 이와 같은 ‘갭 메우기’ 형태의 가격 변화가 나타나지 않을 수 있으며, 오히려 양극화로 인해 강남권과 비강남권 간 가격 격차가 확대될 가능성도 높다.

2024년 성동구의 가장 큰 부동산 이슈는 삼표 레미콘 공장 부지에 들어서는 복합공간 개발 사업과 성수전략정비구역, GTX-C 노선이다. 그러나 삼표 레미콘 공장 부지 개발은 사업 초기이며, 나머지는 예상보다 느린 사업 진행 속도와 이미 반영된 미래 가치 등으로 인해 단순히 개발 호재만으로 추가적인 가격 상승세가 나타날 수 있을지는 의문이다.

오히려 개발 호재보다는 최근 관망세를 보이는 수요자들이 얼마나 적극적으로 매수에 가담할 것인가가 더 중요할 것으로 예상된다.

서울시 송파구(장지동), 경기도 성남시(창곡동), 경기도 하남시(학암동) 3개 행정구역으로 구분되는 위례 지역은 2023년 송파구를 제외한 성남시와 하남시가 규제지역에서 해제되면서 주택 거래량이 눈에 띄는 회복세를 보였다.

이는 실수요자 비중이 높아 규제지역 해제로 인한 대출 및 세금 규제 완화와 매매 거래 시 필요한 자금 조달 증빙 서류 제출 제외 등이 큰 영향을 미친 것으로 파악된다. 매수세 증가로 성남시와 하남시 권역 아파트 단지 가격이 반등하면서 상대적으로 거래량이 적었던 송파구 권역 단지들도 가격이 상승하는 모습을 보였다.

그 외에도 입지에 따라 중앙 광장이나 위례선 트램과 위례신사선 인근 지역을 중심으로 높은 가격대가 형성됨에 따라 일부 권역의 거래량 증가에 따른 가격 변동이 전체 지역에 영향을 미치고 있다. 높은 실수요자 비중으로 인한 전세가격 회복세도 매수 심리에 긍정적인 영향을 주었다.

그러나 2023년 4분기부터 전세시장과 매매시장이 급격히 위축되기 시작하였으며, 2024년 들어서는 저가 매물을 제외하고는 적극적인 거래가 일어나지 않고 있다. 그러나 지난 2022년 착공한 위례선 트램이 2025년 개통을 앞두 있어 시장의 관심이 집중될 것으로 예상된다. 도로 위에 깔린 레일 위를 주행하는 노면 전차인 위례선 트램은 전기로 움직이는 친환경 교통 수단으로 남북으로는 남위례역과 마천역, 동서로는 위례 중앙 광장을 거쳐 복정역과 연결되어 위례 지역의 주요 이동 수단으로 자리매김할 것으로 보인다.

반면 위례선 트램과 함께 위례 지역의 주요 교통 대책으로 꼽혔던 위례신사선은 2005년 사업 계획 발표 이후 아직 착공도 못하고 있으며, 최근 기획재정부 민간 투자 심의위원회 상정도 불발되었다. 위례 지역 내부를 연결하는 위례선과는 달리 위례신사선은 위례 지역과 강남 지역을 연결하는 주요 노선으로 주택시장에 미치는 영향력이 큰 사업이다. 따라서 향후 위례 지역 주택시장은 위례신사선 진행 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

과천 지역은 최근 몇 년간 지식정보타운 내 아파트 단지와 기업의 입주가 진행되고 있다. 2021년 12월 ‘과천푸르지오라비엔오’와 ‘과천제이드자이’ 약 1,300세대를 시작으로 2022년 ‘과천푸르지오벨라르테(504세대)’, 2023년 ‘과천푸르지오오르투스(435세대)’, ‘과천르센토데시앙(584세대)’, ‘과천그랑레브데시앙(472세대)’까지 3년간 3천 세대 이상이 입주하였다.

입주물량이 많은 것은 아니지만 전체 거주 세대가 3만 세대 미만인 과천6에서 거주 세대의 10%에 해당하는 물량이 공급된 셈이다. 그러나 이러한 대규모 공급물량은 증가한 수요로 인해 모두 거래되면서 매매가격과 전세가격 상승세를 이끌었다. 아파트 단지 입주와 함께 펄어비스, JW그룹, 넷마블, 안국약품, 코오롱글로벌, 광동제약 등 많은 기업이 과천시 취득세 감면 혜택 등을 받아 과천지식정보타운에 입주하면서 기업체 임직원의 이주 수요가 증가하였다.

또한 서울과 가까운 접근성과 양호한 주거 환경, 꾸준한 청약 대기자 등 다양한 수요가 지속되면서 과천 본도심의 신축 단지 전용 84m2 기준 매매가격은 18~20억 원, 전세가격은 10억 원 수준을 형성하고 있다.

한편 정부과천청사역과 과천역을 중심으로 형성된 과천 지역의 주택 단지는 본도심 정비사업 진행과 함께 과천지식정보타운, 3기 신도시 조성 사업을 통해 빠르게 확대되고 있다. 또한 지식정보타운 내 4호선 과천정보타운역이 2023년 착공되었으며, GTX-C 노선의 경우 실시계획을 확정하고 2024년 본격적인 공사가 진행될 예정이다. 과천은 주거지역이 크게 확대되고, 주택 수요도 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

다만, 단기간 급격한 수요 증가로 개발에 대한 기대감이 주택가격에 과도하게 반영된 측면이 있어 사업 진행에 따른 추가적인 가격 상승폭은 크지 않을 수도 있다.

동탄 지역은 2023년 경기도 용인시 남사읍 일대가 반도체 국가산업단지로 지정되면서 수혜지로 주목을 받았다. 이에 따라 반도체 산업 종사자 등을 중심으로 2기 신도시 중 한 곳으로 학군, 인프라 등이 비교적 잘 갖춰진 동탄에 대한 관심이 높아졌다.

특히 낮은 금리의 특례보금자리론 대상 가격대 주택에 대한 실수요자 중심의 매수세가 이어지면서 2023년 초까지 큰 폭의 하락세를 보였던 매매가격이 2분기 들어 회복세로 전환되었다. 전용 84m2 기준 10억 원 미만으로 하락했던 동탄 지역 대표 아파트인 ‘우포한(우남퍼스트빌, 포스코더샵센트럴시티, 한화꿈에그린프레스티지)’의 매매가격은 2023년 3분기 이후 12억 원을 상회하였다.

또한 2023년 하반기 GTX-A 노선 시험 운행 시작 등으로 기대감이 높아졌다. 그러나 여전히 불안한 시장 상황으로 인해 서울을 중심으로 매수세가 급격히 위축되고 고금리 상황이 지속되는 가운데 특례보금자리론 판매 중단 등으로 매수세가 관망세로 전환되면서 최근 매매가격은 보합세를 보이고 있다.

2024년 초 정부는 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’을 발표하고 GTX-A 노선 중 수서-동탄 구간(2024년 1분기)과 운정-서울역 구간(2024년 연내), 전체 개통(2028년) 계획을 밝혔다. 그 외에도 동탄-인덕원선과 동탄 트램 등 동탄 지역 광역 교통 계획 사업이 순항하고 있으며 2024년 6월 삼성디스플레이 기흥 신사옥 준공과 2025년 6월 네덜란드 반도체 회사 ASML 화성 뉴캠퍼스 준공으로 인한 이주 수요도 예상되는 등 주택시장에 호재가 될 수 있는 요인들이 많다.

그러나 특례보금자리론 중단과 함께 2023년 반도체 관련 주택 수요의 상당 수가 이미 매매시장에 참여하였고 현재 가격이 지역 호재를 반영하고 있다는 점 등을 고려할 때 내부적 요인 보다는 서울과 수도권 주택시장의 상황과 금리, 정부 정책 등 외부 요인의 영향이 클 것으로 예상된다.