유형별 상업용 부동산시장 점검

코로나팬데믹 이후 대부분 기업들이 사무실 근무로 복귀하면서 오피스 수요는 견고하게 유지되고 있다. 한국은 해외 주요국에 대비 사무실 근무 비율이 상당히 높은 편으로, 2023년 주당 평균 재택근무일수는 0.4일에 불과한 것으로 나타났다(캐나다 1.7일, 영국 1.5일, 미국 1.4일, 호주 1.3일 등).

서울 오피스 임대시장은 견고한 수요층을 기반으로 현재 최저 공실률을 기록하는 등 안정적인 상황이 지속되고 있다. 서울 지역 오피스 임대가격지수는 상승세가 지속되고 있으며, 공실률은 2~3%대로 역대 최저 수준을 기록하고 있다.

특히 2023년 4분기 기준 공실률은 서울이 2.3%로 가장 낮으며, 여의도권 3.1%, 도심권 3.0%로 오피스 자연공실률(5%)보다도 낮은 수준이다. 한편 여의도권은 2023년 3분기에 대규모 신규 공급이 이루어졌으나, 금융권을 중심으로 선임차 계약에 성공하면서 신규 면적을 대부분 흡수함에 따라 안정적인 임대시장을 유지하고 있다.

견고한 성장세를 보인 오피스 임대시장과 달리 투자시장은 고금리에 따른 차입비용 상승과 부동산 경기 침체 지속으로 크게 위축되었다. 2023년 서울 지역 오피스 총투자 규모는 8.2조원으로 2022년 대비 38.4%가 감소하였으며 2018년 이후 처음으로 10조원 아래로 떨어졌다.

오피스 매매가격지수 역시 2022년부터 상승세가 빠르게 둔화되었으며 2023년 2분기 이후로는 전년 동기 대비 가격지수 변동률이 하락을 기록 중에 있다.

금리 인하 기대감에 따른 유동성 증가와 신규 오피스 공급물량 감소 등으로 인해 오피스 투자시장 회복 가능성이 제기되고 있다. 유동성을 확보한 투자자를 중심으로 서울 주요 지역 우량 자산 매입에 나서는 수요가 지속될 것으로 예상되기 때문이다.

코로나팬데믹 이후 빠른 사무실 복귀와 오피스 임대 수요 증가, 그리고 최근 몇 년간 공급물량 부족으로 인해 서울 주요 지역 A급 오피스에 대한 선호도는 여전히 높은 상황이다. 2023년 서울 오피스 실효운영수익률(CapRate)은 매매가격 상승세 둔화 속에 양호한 임대 여건으로 임대료가 꾸준히 오르면서 상승 흐름을 보이고 있다. 2024년에도 신규 공급물량이 많지 않은 상황에서 이같은 추세는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

2020년 코로나팬데믹으로 오프라인에서 온라인으로 이동한 소비 패턴 변화가 2022년 사회적 거리두기 해제 이후에도 여전히 유지되고 있다. 유통업체 매출액 증감률 추이를 보면 오프라인 대비 온라인매출액 증가율이 높은 상황이 지속되고 있으며, 2023년에는 온라인 매출액이 전체에서 차지하는 비중도 50.5%로 오프라인을 넘어섰다.

이에 따라 물류센터의 주요 수요자인 네이버, 쿠팡 등 이커머스 업체의 성장세가 지속되고 택배 물동량도 꾸준히 증가하고 있다. 2022년 택배 물동량은 2021년 대비 증가폭이 2배 확대되면서 연간 41억 박스를 초과하였으며, 코로나팬데믹 영향이 거의 종료된 2023년에도 13% 이상의 증가폭을 기록하면서 물류센터에 대한 높은 수요는 지속되고 있다.

증가하는 수요에도 불구하고 물류센터 공급이 단기간 급증하는 것이 큰 부담으로 작용하고 있다. 2020년까지 큰 변화가 없던 물류센터 공급 규모는 2021년 이후 빠르게 증가하기 시작하였으며, 2023년 들어 역대 최고치를 기록하였다.

2024년 공급 규모는 2023년 대비 다소 낮을 것으로 예상되지만 여전히 과거 대비 큰 상황으로, 공급 과잉에 대한 우려는 2024년에도 지속될 것으로 보인다. 공급량 증가에도 물류센터 거래 규모는 이미 감소세를 보이기 시작하였다.

특히 물류센터에 대한 수요가 가장 높았던 시기에 선매입 계약이 되어있던 것을 감안하면 실제 거래 감소는 더욱 큰 상황이다. 또한 2022년 이후 감소세를 보인 거래 규모와는 달리 거래 건수는 2021년부터 감소세가 시작되었다. 2023년 거래 규모가 전년 대비 소폭 감소한 것과는 달리 거래 건수는 상대적으로 크게 감소한 것으로 보아 대형 물류센터 위주로 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있다.

2022년 이후 물류센터 투자 규모는 급감하기 시작하였으며, 금리 및 공사비 인상, 자금 조달 문제 증가 등으로 미착공률이 급증하였다. 이에 따라 향후 예정된 물량의 공급 지연 및 중단은 불가피한 상황으로 공급 부담은 점차 완화될 것으로 예상된다.

한편 물류센터는 기존의 창고 방식이 아닌 상품의 입고와 보관, 포장, 운송까지 전반적인 프로세스를 담당하는 풀필먼트(Fulfillment) 서비스로 전환되고 있으며, 자동화 시스템과 정온 시스템 등이 포함된 대형 물류센터에 대한 수요자의 니즈가 증가하고 있다.

게다가 인플레이션으로 각종 비용이 상승하는 가운데 운송비가 차지하는 비중이 절반 이상¹⁰ 인 물류 시장 특성을 감안할 때 교통 접근성에 대한 중요도는 더욱 증가할 것이며, 시설과 입지가 양호한 물류센터로 수요가 집중될 것으로 예상된다.

소매판매액은 코로나팬데믹 이후 빠르게 회복되었으나 2022년 이후 회복세가 둔화되고 있다. 소매판매액 증감률은 지난해 2분기 이후 1% 내외에 그치고 있다. 또한 2023년 하반기 이후 소비자물가지수 상승세가 둔화되면서 소비 심리가 회복되었음에도 실질적 소비 회복으로는 이어지지 않고 있다.

소매판매액 지수를 보면 대부분의 업종이 횡보세를 보이나 백화점과 무점포소매업의 경우 상승세가 두드러진다. 백화점은 코로나팬데믹 이후 판매액 지수가 가파르게 상승하고 있으며, 2023년에도 전년대비 10.3% 상승하였다.

주요 백화점의 2023년 실적을 보면 인건비와 판촉비 증가 등으로 영업이익은 감소하였으나 명품 수요 지속, 오프라인 콘텐츠 혁신, 점포 리뉴얼 등으로 매출액은 증가하고 있다.

무점포소매업의 경우 인터넷 쇼핑이 호조를 보이면서 성장을 주도하고 있다. 홈쇼핑이나 방문 배달 및 소매점은 횡보세를 보이나 인터넷 쇼핑은 가파른 성장세가 멈추지 않고 있다. 코로나팬데믹 이후 소비 패턴 변화로 온라인 소비가 주요 소비 트렌드로 자리 잡은 셈이다. 온라인 소비 문화가 정착되면서 판매 상품이 다양해지고 있으며, 스마트폰을 통한 결제 서비스의 편리함까지 더해지면서 시장 성장이 가속화되고 있는 것으로 판단된다.

온라인시장이 가파르게 성장하면서 상가시장은 전반적으로 위축세가 지속되고 있다. 상가 임대료는 코로나팬데믹이 끝난 이후에도 지속적으로 하락하고 있다. 대부분의 상가 규모에서 임대료지수가 하락 하고 있으며, 특히 소규모상가의 임대료 하락이 가파르게 나타나고 있다¹¹.  대출 금리가 낮아지면서 투자 수익률은 다소 회복되었으나 여전히 크게 낮으며, 상가 공실률이 높다는 점도 매우 부담스러운 상황이다. 

상가 공실률은 2017년 이후 가파르게 상승하였으며 코로나팬데믹 이후 상승세가 다소 둔화되었으나 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 모든 유형의 상가 공실률이 높은 가운데 수도권보다 비수도권 상가 공실률이 더 높게 나타나고 있다. 비수도권의 경우 대부분 지역에서 15%가 넘는 공실률을 보이고 있어 수도권과의 격차가 큰 상황이다.

2023년 상가 분양물량은 1.2만 호로 금융위기 수준까지 감소하였다. 최근 부동산 경기 위축과 함께 자금 조달 여건이 악화된 영향으로 보인다. 부동산시장 상황이 단기간에 개선되기는 어려워 상가 분양물량 역시 줄어들 가능성이 높다.

공급물량이 감소하더라도 상가시장 위축은 당분간 지속될 것으로 보인다. 2020~2022년에 공급된 물량이 많은데다 온라인시장의 지속적인 확대, 더딘 소비 회복세 등이 시장의 발목을 붙잡고 있기 때문이다. 주택시장 위축이 지속되고, 2024년 이후 금리가 하락할 경우 투자 수요의 이동 가능성이 존재하나 아직은 시기상조로 판단된다.

중소형빌딩은 흔히 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 투자자산으로 건물 전체를 사고파는 일반 건물 중 상대적으로 규모가 작고 개인 투자가 가능한 가격대의 수익형 부동산을 말한다. 중소형빌딩은 2020년부터 시작된 부동산시장 호황기에 투자자들의 관심이 집중되며 거래가 크게 늘고 가격이 상승하였다.

하지만 2021년 이후 상업용 부동산시장이 침체되면서 중소형빌딩 거래도 큰 폭으로 감소하였다. 2023년 서울중소형빌딩¹² 거래총액은 6.3조 원으로 2022년 대비 36.3% 감소하였다. 권역별로는 서남권 거래총액이 2022년 대비 54.4% 감소하였으며, 동북권(52.7%), 서북권(38.6%), 도심권(37.2%), 동남권(27.1%)순으로 감소폭이 컸다¹³.

투자 여건 악화로 거래 침체가 지속되고 있으나, 한편으로는 우량 자산에 대한 선호도가 커지는 모습이다. 매입가격이 높고 임대수익률이 낮더라도 자산 가치 하락 위험이 적은 자산을 매입하려는 경향이 강해지면서 투자 선호도가 높은 동남권에 투자가 집중되고 있다.

서울 모든 권역에서 2022년 대비 거래총액이 크게 감소하였지만 동남권은 상대적으로 감소폭이 작았다. 또한 서울 거래총액에서 동남권이 차지하는 비중은 2022년 54.2%에서 2023년 62.1%로 크게 높아졌다.

서울 중소형빌딩 매매가격 상승세도 거래 침체와 함께 크게 위축되었다. 2022년 3분기까지 9분기 연속 전년 동기 대비 두 자릿수 상승률을 기록하였던 중소형빌딩 매매가격지수는 2023년 4분기 5.7%의 상승률을 기록하며 상승폭이 크게 축소되었다. 2023년 하반기 들어 가격 상승세가 일부 확대되는 모습을 보이고 있지만 여전히 과거 대비 상승폭은 낮은 수준이다.

권역별 2023년 4분기 매매가격지수 상승률은 동남권(6.7%)이 가장 높았으며, 다음으로 도심권(6.3%), 동북권(6.0%), 서남권(4.2%), 서북권(3.7%) 순이었다. 동남권의 경우 투자 선호도가 높은 지역으로 다른 권역에 비해 상대적으로 가격 상승률이 높은 수준을 보였지만 2021년(26.6%)과 비교해서는 상승세가 크게 위축되었다.

나머지 권역에서도 2023년 들어 상승세가 일부 확대 되었지만 시장호황기 수준에는 크게 미치지 못하였다. 투자 수요가 위축되고 그동안 누적된 가격 상승에 따른 매수 부담이 커지면서 전체적으로 시장이 조정을 받는 모습을 보이고 있다.

코로나팬데믹 이후 2021년 4분기 10.0%까지 상승하였던 서울 중대형 상가¹⁴ 공실률은 2022년부터 하락세로 돌아섰으며 2023년 4분기 8.4%를 나타냈다. 권역별로 보면 도심권 공실률은 14.1%로 여전히 높지만 2022년 4분기 고점(18.3%)과 비교해서는 4.0%p 하락하였다.

강남권 공실률은 2023년 3분기 기준 7.8%로 서울 평균보다 낮았다. 2019년까지 서울 중대형 상가 공실률이 7~8% 수준이었던 점을 감안하면 현재 코로나팬데믹 이전 수준을 거의 회복한 것으로 보인다.

서울 지역 중대형 상가 공실률이 하락하고 임대가격지수도 2022년 1분기를 기점으로 상승세를 이어가면서 2023년 4분기 투자수익률은 3분기(2.86%) 대비 0.69%p 상승한 연 3.56%을 기록하며 8분기만에 전기 대비 상승하였다. 권역별 2023년 4분기 투자수익률은 강남권 4.09%, 도심권 3.55%로 2분기 대비 각각 0.84%p, 0.91%p 상승하였다.

투자 수요 감소와 거래 위축으로 부진한 흐름을 보였던 서울 중소형빌딩시장은 2024년 투자 여건이 개선되며 회복세 진입 가능성을 높여갈 것으로 보인다. 무엇보다 금리 인하가 투자시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며 임대시장 상황 역시 조금씩 나아지고 있는 점도 긍정적이다.

하지만 높은 물가상승률과 가계 부채 문제 등으로 소비 및 내수 회복이 지연될 가능성이 있으며, 세계 경제 불안 요소 역시 상존해 있어 시장 불확실성 확대에 따른 리스크는 지속될 것으로 보인다. 또한 과도기적 시장에서 매수자와 매도자 간의 기대 가격 격차가 커지며 거래시장이 예상보다 더디게 회복될 가능성도 있다.

따라서 2024년 중소형빌딩시장은 저위험, 우량 자산을 중심으로 투자 수요가 일부 회복되겠지만 완연한 회복세를 보이기는 어려울 것으로 전망된다.

주택의 대체 상품으로 주목을 받으면서 2020년 이후 급격한 가격 상승세를 보였던 오피스텔은 2022년 하반기부터 빠르게 시장이 위축되기 시작했다. 2023년 정부의 부동산 경착륙 방지를 위한 다양한 규제 완화로 인해 매수세가 소폭 회복되면서, 하반기 들어 매매가격 하락폭이 둔화되는 듯하였으나 2023년 말 이후 다시 확대되고 있다.

특히 수도권 주택시장 호황과 함께 비수도권에 비해 가격 상승폭이 컸던 수도권 오피스텔 매매가격은 하락세가 지속되면서 인천과 경기 지역을 중심으로 고점 대비 큰 하락폭을 기록하고 있다.

매매가격 하락과 함께 매매 거래량 감소세도 지속되고 있다. 2023년 들어 2022년에 비해 매매 거래량이 소폭 증가한 주택과는 달리 오피스텔은 2년 연속 감소세가 지속되고 있다. 이는 여전히 고금리 상황이 유지되고 있는 가운데 정부의 규제 완화가 실수요자 중심으로 이루어지면서 주택에 비해 상대적으로 투자 수요 비중이 큰 오피스텔은 매수세가 회복되지 못한 것으로 볼 수 있다.

한편 매매가격 하락세가 지속되면서 오피스텔의 매매전세비율은 높은 수준이 지속되고 있다. 2023년 각종 전세 보증금 미반환 문제가 발생하였으며, 매매가격 하락이 본격화되면서 매매가격이 전세가격을 하회하는 이른바 ‘깡통전세’ 문제도 크게 이슈화되었다.

오피스텔의 경우 전국적으로 아파트뿐만 아니라 비아파트에 비해서도 높은 매매전세비율(80% 초과)을 기록하고 있어 주택에 비해 보증금 미반환 리스크는 더욱 높은 상황이다.

금리 및 건설 원가 상승 등으로 오피스텔 분양가격은 2022년 이후 급격히 상승하고 주택시장 위축으로 수요는 줄어들면서 오피스텔 공급은 빠르게 감소하고 있다. 수요와 공급이 모두 위축된 상황에서 정부는 2024년 1월 ‘주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’을 통해 오피스텔에 대한 다양한 규제를 완화를 발표하였다. 발코니 설치 허용, 보증 한도 확대 등을 통해 공급 확대를 유도함과 동시에 오피스텔에 대한 세금과 대출 지원을 통해 수요 증가도 기대하였다.

그러나 아직까지 주택시장 불확실성이 지속되고 있는 가운데 주택시장 호황기에 주택의 대체재로서 수요와 공급이 크게 증가한 오피스텔의 특성상 당분간 수요자와 공급자의 관심이 크게 증가하기는 어려울 것으로 보이며, 주택시장이 어느 정도 안정세에 접어든 이후 후행적 회복이 예상된다.