2024년 상업용 부동산시장 진단과 2025년 전망

2024년 상업용 부동산시장은 기준금리 인하와 경기 회복으로 투자 여건이 개선될 것이라는 기대 속에 한 해를 시작하였다. 그러나 대외적으로 지정학적 리스크가 확대되고 미국 대선 이후 주요국 경제정책의 불확실성이 커진 가운데 국내 경기도 더딘 내수 회복과 수출 증가세 둔화로 경기 하방 압력이 높아졌다. 기준금리도 수도권 주택가격 상승 전환과 거래량 증가로 가계부채에 대한 우려가 커지면서 예상보다 늦은 10월이 되어서야 인하가 시작되었다.

연초 예상과는 달리 시장 여건이 크게 개선되지 못하면서 2024년에도 상업용 부동산 거래량 감소세가 지속되었다. 국토교통부에서 제공하는 부동산 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 2024년 전국 상업용 부동산 거래량은 2023년 대비 11.6% 감소한 4.6만 건으로 나타났다.

이는 2021년 9.6만 건으로 고점을 기록한 이후 3년 연속 거래량이 감소한 것으로, 연간 거래량이 5만 건 이하로 줄어든 경우는 2008년 이후 16년 만이다. 지역별로는 수도권 거래량은 2023년과 같은 2.5만 건 수준을 유지하였지만 5개 광역시와 기타 지방의 거래량은 전년 대비 각각 1.2%, 31.1% 감소하였다.

평균 매매가격 역시 하락세가 이어졌다. 2024년 상업용 부동산 평균 매매가격은 전년 대비 수도권이 0.9%, 비수도권이 8.3% 하락하였다. 반면 전국 평균 매매가격은 0.4% 상승하였는데, 이는 상대적으로 가격이 높은 수도권 거래 비중이 크게 증가하였기 때문이다. 비수도권 거래 침체가 심화되면서 전체 거래에서 수도권이 차지하는 비중은 2023년 48.6%에서 2024년 54.9%로 크게 증가하였다.

2024년 상업용 부동산시장은 경기 순환 국면상 거래가 줄고 가격이 하락하는 침체기 흐름을 보였다. 2021년 경기 고점을 기록한 상업용 부동산시장은 2022년 들어 금리 인상과 함께 거래가 크게 감소하며 성장세가 둔화되기 시작하였으며, 2023년과 2024년에는 거래 감소와 가격 하락이 지속되면서 시장 침체가 뚜렷하게 나타났다.

침체가 지속되면서 상업용 부동산 투자는 자산 가치 하락 가능성이 낮은 우량자산에 집중되는 경향을 보였다. 2024년 상업용 부동산시장은 선호도가 높은 수도권, 특히 서울 핵심지역에 투자가 집중되면서 지역별 양극화가 심화되었다.

전체 상업용 부동산 거래총액에서 수도권이 차지하는 비중은 80.0%로 실거래 정보가 제공되기 시작한 2006년 이후 최고치를 기록하였으며, 최근 10년(2014~2023년) 평균인 67.5%와 비교해 12.5%p나 높다. 전체 거래총액에서 서울이 차지하는 비중은 2023년 40.4%에서 2024년 53.7%로 확대(+13.3%p)되었으며, 같은 기간 서울 도심권과 강남권¹⁴이 차지하는 비중은 23.7%에서 38.2%로 상승(+14.5%p)하였다.

자산 유형별로도 안전자산에 대한 선호도가 높아지면서 업무시설 투자 비중이 확대되는 경향이 나타났다. 상업용 부동산 서비스 기업인 젠스타메이트에서 실시한 ‘2024년 하반기 투자자 조사’ 결과에 따르면 오피스에 대한 투자는 현 수준을 유지하거나 확대하겠다는 의견이 많았지만 리테일, 물류센터 등은 투자를 축소하겠다는 비중이 높았다.

국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과에서도 상업용 부동산시장 침체와 함께 업무시설에 대한 투자 선호도가 높아지는 현상이 나타났다. 수도권 상업용 부동산 자산유형별 거래총액 비중을 살펴보면 시장이 침체 진입기에 들어선 2022년부터 업무시설 비중이 증가했다. 업무시설 비중은 2022년 23.2%에서 2023년 24.7%로 높아졌으며, 2024년에는 28.7%를 기록하여 2006년 이후 가장 높은 수치를 보였다.

상업용 부동산시장은 금리 흐름과 밀접한 관련성을 가진다. 기준금리와 상업용 부동산 거래총액 추이를 비교해 보면 금리 하락기에는 거래총액이 증가하고, 금리 상승기에는 거래총액이 감소하는 모습을 확인할 수 있다. 금리가 상승하면 투자 자금 조달 비용이 증가하며 수익률이 하락하게 되고 투자 수요는 감소하게 된다.

2022년부터 시작된 상업용 부동산시장 침체는 급격히 상승한 금리의 영향이 크다고 할 수 있다. 반면 금리가 하락기로 접어들면 비용 감소와 수익률 상승으로 투자 수요가 늘어나게 된다. 한국은행이 2024년 10월과 11월, 2025년 2월 세 차례 연속 기준금리를 0.25%p 인하하면서 2023년 1월 이후 21개월 연속 3.5% 수준에서 동결되었던 기준금리는 2.75%까지 떨어졌다.

기준금리 인하의 영향으로 시장 금리 역시 하락세를 보일 것으로 예상된다. 2025년에도 기준금리 추가 인하 가능성이 높아 상업용 부동산시장 회복에 긍정적인 요인이 될 것으로 기대된다.

상업용 부동산 공급이 크게 감소하면서 공실 발생과 임대료 하락 위험이 낮아진 점도 향후 시장에 긍정적인 요인이 될 수 있다. 2024년 상업용 부동산 건축 허가 면적은 월평균 326만 ㎡로 전년 대비 15.9%, 2022년 고점 대비 38.9%가 감소하였다.

같은 기간 월평균 착공 면적은 173만 ㎡로 전년 대비 1.5% 증가하였지만 2022년과 비교해 49.0% 감소하였으며 과거 5년(2018~2022년) 평균의 54.3% 수준에 그쳤다. 건축 허가 면적과 착공 면적이 동시에 감소하고 당분간 건설 경기 침체가 지속될 가능성이 높다는 점에서 상업용 부동산 시장에서 공급 부담은 크게 낮아질 것으로 보인다.

자산 유형별로 공급 여건은 일부 차이가 있지만 대부분의 자산에서 착공 면적이 과거 평균을 하회하고 있어 단기적으로 공급에 대한 우려는 크지 않을 것으로 판단된다. 투자 선호도가 높은 업무시설은 2024년 월평균 건축 허가 면적이 과거 5년 평균의 92% 수준을 회복하였지만 착공 면적은 40%대에 그쳤다.

경기 침체와 소비 부진 등으로 어려움을 겪고 있는 근린생활시설과 판매시설은 착공 면적과 건축 허가 면적 모두 과거 5년 평균을 크게 하회하였다. 팬데믹 이후 관광 수요 회복에 대한 기대감이 커지고 있는 숙박시설은 착공 면적이 과거 5년 평균의 26% 수준까지 감소하였다. 최근 몇 년간 새로운 투자자산으로 주목받았던 창고시설도 건축 허가 면적과 착공 면적이 과거 평균을 하회하면서 공급이 감소세를 보일 것으로 예상된다.

금리 인하와 공급 감소가 상업용 부동산시장 회복에 긍정적 요인이었다면 경기 침체 우려는 투자 리스크를 확대시키는 요인이 될 것으로 예상된다. 경제심리지수¹⁵ 추이를 살펴보면 2022년 7월 이후 기준점인 100을 하회하며 경기 여건에 대한 부정적 인식이 높은 상황이 지속되고 있다.

한국은행이 2025년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 미국의 관세정책 변화, 국내정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 커지면서 국내 경제성장률은 2024년 2.0%에서 2025년 1.5%, 2026년 1.8%로 낮아질 것으로 전망된다.

경기 침체는 기업 활동을 위축시켜 임대 수요 감소와 임대료 하락으로 이어질 수 있으며, 이에 따른 공실 증가와 수익성 악화는 투자 감소에 따른 자산 가치 하락 위험을 높이는 요인이 될 것으로 보인다.

2024년 상업용 부동산시장은 투자 여건 개선에 대한 기대감이 높았지만 국내 경기 회복이 예상보다 더디고 기준금리 인하가 늦어지면서 시장 침체가 지속되었다. 2025년에는 금리 인하가 본격화되고 공급 부담이 감소하면서 시장 회복에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상된다.

하지만 경기 침체에 따른 하방 리스크를 고려하면 시장 상황을 낙관하기만은 어려울 것으로 보인다. 지정학적 리스크 지속과 미국의 보호무역 기조 강화 등 대외 여건이 녹록지 않은 데다 더딘 내수 회복과 수출 성장세 둔화로 국내 경기도 어려움을 겪을 것으로 보이기 때문이다.

2025년 상업용 부동산시장은 금리 인하, 공급 감소 등에 따른 투자 여건 개선에 대한 기대감이 반영되며 2024년 대비 양호한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 다만, 상하방 요인이 혼재되어 시장 불확실성이 높은 상황에서 투자 관련 의사결정은 리스크 최소화에 중점을 둘 것으로 보이며, 시장 회복은 제한적이고 더디게 진행될 가능성이 높다.

보수적 투자 기조가 지속되면서 시장에서는 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 우량자산에 대한 투자 쏠림이 더욱 강해지고 지역별·자산유형별 시장 양극화가 심화될 것으로 예상된다.