매매가격 상승세가 지속되지만 공급 증가로 공실률은 상승
2023년 하락세를 기록한 오피스 매매가격지수는 2024년 들어 상승세로 전환되었다. 2024년 서울 오피스 매매가격지수 변동률은 5.7%로 최근 10년(2014~2023년, 6.7%) 평균 대비 여전히 낮은 수준이나 회복세가 지속되고 있다. 권역별로는 도심권역(CBD)이 7.6%로 가장 큰 폭으로 상승하였으며, 규모별로는 소형(5.2%)을 제외하면 6% 수준으로 비슷하였다.
유형별 상업용 부동산시장 점검
2025년 KB 부동산 보고서 8화
시리즈 총 9화
2025.03.16
읽는시간 4분
1) 오피스 - 금리 인하 및 견고한 임대 수요를 기반으로 시장 회복 기대
[참고] 오피스 구분 기준(KB국민은행 오피스 투자지수 기준)
| 권역별 | 규모별 | ||
| CBD(도심) | 종로구, 중구, 용산구 동자동 | 소형 | 연면적 1천~3천 평 미만 |
| GBD(강남) | 강남구, 서초구 | 중형 | 연면적 3천~5천 평 미만 |
| YBD(여의도) | 여등포구 여의도동, 마포구 마포동, 도화동, 공덕동 | 중대형 | 연면적 5천~1만 평 미만 |
| OBD(기타) | CBD, GBD, YBD 외 전 지역 | 대형 | 연면적 1만 평 이상 |
서울 오피스 매매가격지수 추이
자료: KB국민은행
권역별·규모별 매매가격 변동률(2024년)
자료: KB국민은행
서울 오피스 임대료는 계속 상승하고 있으나 공실률은 크게 상승하였다. 서울 오피스 공실률은 2022년 이후 1%대의 안정적인 수준이 유지되었으나 2024년 4분기 4.7%로 높아졌다. 도심권역을 제외한 모든 권역에서 공실률이 상승하면서 2023년 말 대비 3.2%p 높아졌다.
특히 기타권역(OBD)은 3분기에만 마곡 지역 3개의 대형 오피스(원그로브, 보타닉게이트, 아이파크디어반)를 포함해 총 빌딩 11채, 연면적 65만 ㎡(전 분기 대비 56만 ㎡ 증가)가 공급되면서 공실률 증가에 영향을 미쳤다. 다만, 2020년 공실률이 6% 수준이었던 것과 비교해 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다.
공실률 및 임대료 추이
자료: 교보리얼코
오피스 공급 추이
자료: 교보리얼코
투자 여건 개선 기대에 우량자산 중심의 완만한 회복세 지속
오피스 시장은 2025년에도 완만한 회복세가 지속될 가능성이 높다. 임대료 상승이 계속되면서 오피스 평균 가격도 상승세를 보이고, 실효운용수익률은 2022년 저점을 기록한 후 완만하게 회복되고 있다. 무엇보다 공급도 올해부터는 안정될 것으로 예상되기 때문이다.
2024년 서울과 분당 지역의 오피스 공급량은 약 50만 평에 달하고 마곡지구의 오피스 집중 공급으로 공실률이 상승하였으나, 향후 3년간 연평균 22만 평대로 신규 공급이 감소할 것으로 예상되어 수급 불균형은 점차 해소될 전망이다. 다만, 경기 불확실성 증가로 인한 우량자산 선호 현상이 지속되면서 지난해와 같이 프라임 오피스에 대한 높은 선호도는 지속될 것으로 보인다.
실효 운용 수익률 추이
자료: KB국민은행
서울 오피스 평균 거래 가격 추이
자료: KB국민은행
2) 물류센터 - 공급 과잉 해소로 시장 회복 기대
공급 과잉 부담으로 투자 시장 침체
2024년 물류센터 거래 규모는 11월 기준 3조 7천억 원으로 2023년(5조 원) 대비 크게 감소할 것으로 보인다. 특히 일반적인 거래가 아닌 경·공매, 책임준공약정과 연대보증 등의 사유로 시공사가 직접 인수하는 부실채권(NPL) 거래도 적지 않아 공급 과잉에 따른 시장 위축이 이어졌다¹⁶.
공급 과잉이 지속되면서 저온창고용으로 지어진 물류센터를 상온창고로 매각하는 경우도 있었다¹⁷. 무엇보다 부동산 PF 부실로 인해 가격이 하락함에 따라 외국인 투자자들의 인수도 적지 않았다.
지난해 외국 자본의 투자 건수는 7건으로, 물류센터 부실채권이 증가하고 있지만 국내 투자자들의 매수 여력이 부족함에 따라 외국인 투자자들의 참여가 늘었다. 올해도 이와 같은 NPL성 물류센터 거래는 지속될 가능성이 높다. 전반적인 부동산 경기 침체 상황에서 부동산 PF 시장 악화로 매각이 시급한 자산들이 여전히 존재하기 때문이다.
¹⁶ 코람코, 2024, 「2025년 국내 부동산 투자 시장 전망」
¹⁷ 경기 성남 야탑동 쿠팡 물류센터는 지난 2020년 코로나19 당시 헤리티지자산운용이 100% 저온창고로 개발을 시작하였으나 2024년 준공 뒤에도 임차인을 구하지 못하자 일부 상온창고로 변경하여 공매로 내놓았다. 최종적으로 이지스자산운용이 감정가(3,102억 원)의 절반 수준인 2,226억 원에 인수하였다. 《디지털타임스》, “비싼 저온창고도 상온으로 팔아” (2024.12.2)
2024년 외국 투자자 물류센터 주요 거래
| 시기 | 매수자 | 위치・명칭 | 인수 금액 |
| 2분기 | 라살자산운용 | 안성 대덕 물류센터 | 6,031억 원 |
| 3분기 | 하이트만 | 안성 방초리 물류센터 | 830억 원 |
| 싱가포르투자청 | 부천 내동 물류센터 | 3,000억 원 | |
| 4분기 | ESR켄달스퀘어리츠 | 이천 로지스트 물류센터 | 764억 원 |
| 블랙스톤 | 김포 성광 물류센터 | 800~900억 원 | |
| 브룩필드자산운용 | 인천 석남 물류센터 | 추진중 |
자료: 파이낸셜뉴스
신규 공급 감소로 수급 불균형 문제는 점진적 개선
공급 과잉이 이슈가 되던 물류센터는 2025년부터 공급이 급감할 전망이다. 온라인 시장의 성장으로 물류센터에 대한 수요가 커졌으나, 단기간에 과도하게 공급이 증가하며 과잉 공급으로 인한 문제가 발생하기 시작하였다.
2023년 200만 평에 육박하는 수준까지 증가한 물류센터 공급량은 2024년 125만 평까지 감소하였으며, 2025년 이후에는 절반 이하로 줄어들 전망이다. 공급이 감소하면서 공실률도 낮아질 가능성이 높다.
2024년 3분기 기준 A급 물류센터 공실률은 전년 대비 소폭 증가한 23% 수준이었다. 기존 자산들은 견고한 임차율을 유지하고 있으나 신규 공급 자산은 여전히 공실 해소에 어려움을 겪고 있다. 그러나 공급물량이 감소함에 따라 향후 공실률도 하락할 가능성이 높다. 온라인 소비시장의 성장세가 지속되고 있어 물류센터에 대한 니즈는 여전히 높기 때문이다.
권역별 물류센터 신규 공급 추이 및 전망
자료: 젠스타메이트
수도권 A급 물류센터 공실률
자료: CBRE
여전히 어려운 상황이나 견조한 수요와 공실 부담 완화로 시장 여건 개선
물류센터 시장은 공급 증가 여파, 부동산PF 부진 등의 영향으로 올해도 쉽지 않은 상황이나 지난해보다는 시장 여건이 다소 개선될 전망이다. 기본적으로 물류시장의 성장이 지속되고 있기 때문이다.
특히 팬데믹 이후 물류시장은 상당히 가파른 성장세를 보였다. 물류창고 등록 현황을 보면 팬데믹 이전에는 300개를 밑돌던 물류창고 등록 업체가 지속적으로 늘어나 2024년 687개사로 증가하였다.
이는 2019년 대비 2.5배나 증가한 수치다. 양호한 수요와 안정된 공급물량으로 공실 부담이 완화되며 우량자산을 시작으로 투자 수요가 회복될 것으로 기대된다. 한편 2022년 이후 가파른 상승세를 보이고 있는 캡레이트(Cap. Rate, 수익 환원율)는 현재 수준에서 안정화될 것으로 예상된다.
연도별 물류창고 등록 현황
자료: 국가물류통합정보센터
수도권 물류센터 투자수익률 추이
자료: 젠스타메이트
3) 상가 - 소비 시장 부진에 상가 시장 침체 지속 전망
소매판매액 감소, 소비 심리 위축 등으로 소비 시장은 전반적으로 침체
소매판매액은 팬데믹 이후 분기 기준 130조 원에서 160조 원 수준까지 회복되었으나 증가세는 지속적으로 둔화되어 왔다. 2024년 3분기와 4분기에는 전년 동기 대비 각각 0.3%, 1.3% 감소하며 최근 불확실성이 커진 국내 경제 상황을 반영하였다. 소비자물가 상승률은 낮아지고 있으나 소비자심리지수는 지난해 말에 크게 하락하는 등 여전히 좋지 않다.
소매판매액 추이
자료: 통계청
소비자물가 변동률 및 소비자 심리지수 추이
자료: 통계청
업종별로 보면 백화점과 무점포소매업이 상대적으로 양호하지만 전반적으로 성장이 둔화되면서 시장이 정체되고 있다.
소매 업태별 판매액지수 추이
자료: 통계청
무점포소매업 판매액지수 추이
자료: 통계청
백화점 판매액지수는 지난해 4분기 급등하는 모습을 보였으나 장기 추세를 살펴보면 전반적으로 성장세가 주춤했다. 지난해 5대 백화점 매출액은 전년 대비 0.9% 증가에 그쳐 성장세 둔화가 뚜렷하게 나타났다¹⁸.
반면 무점포소매업은 온라인 소비 확대와 맞물려 완만한 성장세가 지속되었다. 다만, 무점포소매업 중 홈쇼핑, 방문 및 배달 소매점은 부진한 가운데 온라인 쇼핑만이 가파른 성장세를 보였다¹⁹.
¹⁸ 2024년 롯데, 신세계, 현대, 갤러리아, AK 등 국내 5대 백화점 68개 점포의 총 매출은 39조 8천억 원을 기록하였다. 2021년과 2022년 10%가 넘는 고성장을 기록하였으나 2023년과 2024년 매출 증가율은 1.7%와 0.9%에 그쳤다.; 《어패럴뉴스》, “2024년 국내 5대 백화점 68개 점포 매출 순위”(2025. 1.2)
¹⁹ 인터넷 쇼핑은 컴퓨터 통신망을 이용하여 상품을 판매하는 가상소매점, 홈쇼핑은 TV 홈쇼핑 채널을 통한 상품 판매, 방문 및 배달 소매점은 매장을 개설하지 않고 상품을 판매하는 방문 판매, 계약 배달 판매 등을 의미한다.
상가시장 대부분 지표 부진, 양극화 현상도 뚜렷
부동산 경기 침체, 온라인 쇼핑 성장 등으로 인해 상가시장의 부진이 지속되고 있다. 상가 공실률은 2024년 말 기준 중대형 상가 13.0%, 소규모 상가 6.7%, 집합상가 10.1%로 중대형 상가 공실률이 가장 높다²⁰.
상가 공실률은 2024년 소폭 하락하였다. 집합상가는 전년 말 대비 0.2%p 상승하였으나, 중대형 상가와 소규모 상가는 각각 0.5%p, 0.6%p 낮아졌다. 공실률이 가장 높은 중대형 상가를 기준으로 살펴보면 수도권과 비수도권의 격차가 뚜렷하게 나타난다. 서울과 경기 지역 중대형 상가 공실률은 10% 이하인 반면 비수도권의 경우 일부 지역은 공실률이 20%에 육박하였다.
²⁰ 2023년 6월 기준 일반건축물 대장상의 주 용도가 상가(제1·2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설)인 건물 중 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 초과하는 일반건축물은 중대형 상가, 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하인 일반건축물은 소규모 상가로 분류한다. 집합상가는 집합건축물 대장상의 주 용도가 상가(제1·2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설)인 집합건축물을 의미한다.
상가 유형별 공실률 추이
자료: 한국부동산원
지역별 중대형 상가 공실률(2024년 말)
자료: 한국부동산원
지역별 양극화 현상은 임대료에서도 나타났다. 서울 외 지역은 상가 유형에 상관없이 모두 임대료지수가 하락하였다. 2024년 말 기준 임대료지수 변동률을 살펴보면 서울은 중대형 상가(1.6%), 소규모 상가(2.0%), 집합상가(1.0%) 모두 전년 대비 상승하였다. 반면 서울 외 지역은 모두 임대료지수가 하락하였으며, 중대형 상가를 기준으로 보면 인천·강원·전북·경남은 임대료가 1% 넘게 하락하였다.
임대료가 하락하면서 상가 수익률도 하락세를 보였다. 2024년 4분기 상가 수익률은 중대형 상가 0.92%, 소규모 상가 0.80%, 집합상가 1.19%를 기록하였다. 전년 동기 대비로는 중대형 상가가 0.14%p 하락해 하락폭이 가장 컸다.
중대형 상가 임대료지수 변동률(2024년)
자료: 한국부동산원
상가 유형별 투자수익률 추이
자료: 한국부동산원
수급 불균형 개선에도 공실 해소가 쉽지 않으며 시장 침체 지속
대부분의 지표가 좋지 않은 상황에서 공실률이 소폭 하락한 것은 공급물량의 감소에 기인한다. 상가 공급물량은 부동산 경기가 가장 좋았던 2021년 최대치를 기록한 후 급격하게 감소하고 있다.
2021년 이후 공급 과잉으로 인한 상가 경기 침체뿐 아니라 부동산 PF 시장 위축과 건설사 경영 상태 악화 등으로 인해 복합상가, 테마상가 등 대규모 상가 개발이 크게 감소하였기 때문이다. 공급이 감소하면서 수급 불균형은 어느 정도 해소될 가능성이 있으나, 최근 경기 침체로 인해 기존의 공실 해소도 쉽지 않은 상황이라는 점을 감안하면, 올해도 상가시장은 어려울 것으로 전망된다.
상가 공급 추이
자료: 부동산114
4) 지식산업센터 - 공급 과잉과 투자 수요 위축으로 시장 침체
정책적 목적으로 도입되었으나 수익형 부동산 투자 상품으로 주목받으며 시장 확대
지식산업센터는 도시 제조업 입지 확보 및 중소기업 지원, 관련 산업 육성 등 정책적 목적으로 도입되었으며 다수의 공장과 지원시설이 입주 가능한 다층형 집합건물²¹을 말한다. 과거에는 ‘아파트형 공장’으로 불렸으나 첨단산업과 지식기반산업 입주가 증가하면서 2010년 ‘지식산업센터’로 명칭이 변경되었다.
제도 도입 초기에는 사업 시행자가 공공으로 한정되어 있었으나 1995년부터 민간 참여가 허용되었다. 이후 대부분의 신규 공급이 민간 주도로 이루어지고 있다. 한국산업단지공단에서 발표한 지식산업센터 현황에 따르면 민간 사업 참여가 허용된 1995년부터 2024년 11월까지 준공된 지식산업센터의 93%는 민간이 공급한 것으로 나타났다.
민간 중심으로 사업이 진행되면서 지식산업센터 대부분은 사업성이 높은 수도권, 특히 서울과 경기 지역에 집중되어 있으며, 임대보다는 분양이 일반적인 사업 형태로 자리잡고 있다. 2024년 11월 현재 준공 및 등록 완료된 지식산업센터는 총 1,115개로 이 중 83.1%(927개)가 수도권에 입지해 있다.
시도별로는 경기도에 전체 지식산업센터의 48.8%(544개), 서울에 28.1%(313개)가 위치해 두 지역이 핵심 시장을 형성하고 있다. 공급 형태별 건축 면적 비중을 살펴보면 분양이 81.5%로 가장 높았으며, 분양과 임대가 복합된 경우가 12.8%, 임대로만 공급된 경우는 5.7%로 나타났다. 특히 수도권에서는 전체 건축 면적의 84.9%가 분양 형태로 공급되었다.
²¹ 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제13호
지역별 지식산업센터 현황(2024년 11월)
자료: 한국산업단지공단
지역별 지삭산업센터 공급 형태(2024년 11월)
자료: 한국산업단지공단
지식산업센터는 민간 사업자를 중심으로 공급되고 있지만 정책 사업 성격이 강한 만큼 법적으로 설립 요건과 입주 업종 등에 대한 제한이 존재한다. 따라서 지식산업센터 도입 초기에는 실사용 목적의 기업 수요 중심으로 제한된 시장이 형성되었다. 이후 저금리와 시중 유동성 확대, 주택시장 규제 강화 등으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 새로운 투자처로 주목받기 시작하였다.
대출 규제가 강화된 주택시장과는 달리 지식산업센터는 매입(분양)가격의 최대 80%까지 대출이 가능하였으며 전매 제한 등의 규제도 적용되지 않았다. 주로 기업이 임대해 안정적인 수익을 확보할 수 있다는 점이 장점으로 부각되면서 투자 수요가 크게 증가하며 지식산업센터 시장은 빠른 성장세를 보였다.
단기간 공급이 급증하면서 공급 과잉이 핵심 이슈로 부각
지식산업센터는 단기간에 공급이 급증하면서 공급 과잉과 수급 불균형에 대한 우려가 지속되고 있다. 지식산업센터 공급 추이를 살펴보면 민간의 사업 참여 허용과 벤처 붐으로 2000년대 초반 한 차례 크게 증가하였으며, 2016년 이후 다시 증가세가 빠르게 확대되었다.
2016~2023년 지식산업센터 공급 면적²²은 연평균 293.5만 ㎡로 과거 15년(2001~2015년) 연평균 공급 면적(110.1만 ㎡)의 2.7배에 달했다. 특히 최근 5년(2019~2023년) 누적 공급 면적(1,789만 ㎡)이 과거 15년(2001~2015년) 누적 공급 면적(1,652만 ㎡)을 상회하는 등 단기간에 공급이 급증하였다.
지역별로는 수도권, 특히 경기 지역에서 지식산업센터 공급이 크게 증가하였다. 수도권 공급 면적은 2001~2015년 연평균 99.2만 ㎡에서 2016~2023년 연평균 264.0만 ㎡로 증가하였으며, 같은 기간 경기 지역 연평균 공급 면적은 46.6만 ㎡에서 177.1만 ㎡로 3.8배 늘었다. 경기 지역 내에서는 최근 5년 공급 면적의 47.3%를 상위 5개 지역이 차지하여 특정 지역에 공급이 집중되는 경향이 두드러졌다.
시군별로는 하남시 공급 면적이 170만 ㎡로 가장 많았으며 다음으로 화성시(123만 ㎡), 남양주시(101만 ㎡), 시흥시(86만 ㎡), 용인시(78만 ㎡) 순이었다. 이 중 상위 3개 지역은 하남 미사강변도시, 화성 동탄신도시, 남양주 다산신도시 등 대규모 택지 개발 사업이 진행된 지역이었다.
²² 한국산업단지공단에서 제공하는 지식산업센터 현황 자료에서 2024년 11월 기준 등록이 완료되고 건축물대장을 통해 준공 연도를 확인할 수 있는 지식산업 센터를 대상으로 분석하였다.
지역별 지식산업센터 공급 면적 추이
자료: 한국산업단지공단
경기 지역 지식산업센터 공급 면적
자료: 한국산업단지공단
투자 여건 악화와 공급 부담 증가로 매매 거래가 침체되고 평균 거래 가격도 하락
부동산시장 호황으로 2021년 역대 최고치를 기록한 지식산업센터 매매 거래량은 금리 상승과 공급 과잉에 따른 공실 부담 증가 등으로 투자 여건이 악화되면서 2022년부터 빠르게 감소하였다. 전국 지식산업센터 월평균 매매 거래량은 2021년 326건에서 2023년 162건으로 급감하였다.
2024년 월평균 매매 거래량 203건으로 전년 대비 25.6% 증가하였지만 여전히 2021년의 60% 수준에 머물렀다. 최근 재고물량이 크게 늘어난 점을 고려하면 거래 침체가 지속되고 있는 상황이다. 전국 지식산업센터 재고물량 대비 거래 면적 비율(이하 ‘거래 회전율’)은 2021년 1.33%에서 2024년 0.63%로 낮아졌다.
지역별로 보면 수도권 월평균 매매 거래량이 2021년 273건에서 2024년 171건으로 감소하였으며, 같은 기간 거래 회전율은 1.24%에서 0.56%로 하락하였다. 경기 지역 월평균 매매 거래량은 2021년 129건에서 2024년 84건으로 감소하였으며, 같은 기간 거래 회전율은 1.08%에서 0.36%로 하락하였다.
지식산업센터 월평균 매매 거래량 추이
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
수도권 지식산업센터 재고 대비 거래 면적 비율
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
투자 여건 악화와 거래 부진이 지속되면서 지식산업센터 평균 매매가격은 2024년 들어 하락하기 시작하였다. 수도권 평균 매매가격은 2023년 ㎡당 550만 원에서 2024년 ㎡당 537만 원으로 2.5% 하락하였다.
지역별로는 서울이 16.9%, 경기 지역이 7.5% 하락하여 서울은 가격 상승폭이 큰 만큼 하락폭도 큰 것으로 나타났다. 서울은 2024년 들어 매매 거래량이 회복되는 모습을 보였지만 가격 조정폭이 큰 저가 매물 중심으로 거래가 이루어진 것으로 판단된다.
수도권 지식산업센터 평균 매매가격 추이
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
투자 수요 회복 가능성이 낮고 공급 부담이 커 당분간 시장 침체 지속
지식산업센터 시장 침체의 핵심 원인인 공급 과잉은 그동안 누적된 물량이 과도해 단기간에 문제 해결이 쉽지 않은 상황이다. 2015년에서 2021년 사이 공급물량(연평균 110.1만 ㎡)이 시장에서 소화 가능하다고 가정할 때, 2016년에서 2023년까지 초과 공급 면적은 1,467만 ㎡다.
이는 신규 공급이 전혀 없는 상황에서 시장에서 해소되는 데 약 13년이 필요한 수준이다. 공급 부담이 커지면서 공실률 역시 상승하였다. 구득 가능한 자료²³를 바탕으로 추정한 경기 지역 지식산업센터 공실률은 43.0%이며, 2020년 이후 공급된 지식산업센터 공실률은 49.4%에 이르는 것으로 추정된다.
이는 경기 하남시, 화성시, 남양주시 등 단기간에 공급이 급증한 지역이 제외된 추정치임을 고려할 때, 실제 공실률은 이보다 훨씬 높을 것으로 보인다. 한편, 중소기업 경기동향지수가 하락세를 지속함에 따라 당분간 입주 수요 회복도 쉽지 않아 공실 문제가 지속될 가능성이 높다.
2020년 이후 지식산업센터 시장 호황은 실수요보다는 투자 수요가 유입된 영향이 컸다. 그러나 공급 과잉과 입주 수요 부진에 따른 공실 위험 증가, 정부의 세제 혜택 축소와 과도한 투자 수요 유입에 대한 관리 강화 기조²⁴ 등을 고려할 때, 과거 수준의 투자 수요 회복을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.
따라서 향후 지식산업센터 시장은 실사용 목적의 기업 수요 중심으로 재편될 가능성이 높으며, 공급 부담이 완화될 때까지 시장 침체가 지속될 것으로 보인다. 다만, 지식산업센터가 양호한 입지와 근무 환경을 제공하고 인력 수급이나 비용 절감 측면에서 기존 공장 대비 경쟁력을 가지고 있다는 점에서 가격 조정이 충분히 이루어질 경우 선호도가 높은 지역을 중심으로 거래는 일부 회복될 수 있다.
²³ 경기도 고양시, 구리시, 군포시, 동두천시, 성남시, 수원시, 안산시, 양주시, 오산시, 이천시에서 제공하는 지식산업센터 입주 업체 수 정보와 건축물대장의 공급 호수 정보를 기초로 추정하였다.
²⁴ 지식산업센터 세금 감면율은 2012년 취득세 75%, 재산세 50%에서 2023년 각각 35%로 축소되었으며 주무부처인 산업통상자원부는 언론 보도 등을 통해 투기 수요 관리 강화 방안을 마련하겠다는 입장을 밝혔다.
준공 연도별 경기도 지식산업센터 추정 공실률
자료: 경기도, 서울 성동구
중소기업 경기동향지수 순환변동치 추이
자료: 중소기업은행
5) 오피스텔 - 월세가격 상승으로 인한 수익률 개선으로 투자 수요 제한적 회복
매매가격 하락세가 지속되는 가운데 매매 거래량은 증가
KB국민은행 오피스텔 통계²⁵에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 2023년 4.0% 하락한 데 이어 2024년에도 1.5% 떨어졌다. 2024년 들어 하락폭이 축소되었으나 수도권과 5개 광역시 모두 장기간 하락세가 지속되었다.
한편, 2024년 전국 오피스텔 매매 거래량은 3.5만 건으로 2023년 2.8만 건 대비 29.4% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로 보면 서울은 2023년 0.8만 건에서 2024년 1.0만 건으로 증가하였으며, 같은 기간 인천·경기 지역도 0.9만 건에서 1.4만 건으로 증가하였다.
비수도권 역시 2023년 0.9만 건에서 2024년 1.1만 건으로 증가하였다. 이는 2024년 하반기 들어 수도권 주택시장이 회복세를 보이면서 오피스텔 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대감과 함께 가격 저점에 대한 인식이 커지며 임대수익 목적의 투자 수요를 중심으로 매수 심리가 개선된 결과로 풀이된다.
²⁵ 수도권과 5개광역시, 세종시 등 9개 지역 오피스텔을 대상으로 작성한 통계로 매매가격지수는 시가총액 방식으로 산출된다.
지역별 오피스텔 매매가격 변동률 추이
자료: KB국민은행
지역별 오피스텔 매매 거래량 추이
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
월세 수요 증가로 월세 거래가 늘면서 가격 상승
오피스텔 임대시장에서는 상대적으로 큰 평형 위주의 전세시장과 소형 평형 위주의 월세시장이 서로 상반된 움직임을 보이고 있다. 전세사기 사건과 보증금 미반환 위험 등으로 비아파트 전세 수요가 감소하면서 오피스텔 전세가격은 2022년 8월 이후 하락세가 지속되고 있다. 반면 월세가격은 2023년 들어 일시적으로 하락하는 모습을 보였지만 2023년 6월 상승 전환한 이후 상승세가 지속되고 있다.
이러한 현상은 1인 가구 증가 등으로 오피스텔 임대 수요가 지속되는 가운데 보증금 미반환 위험²⁶이 큰 전세보다는 월세 거주를 희망하는 임차인이 늘어났고, 임대인 역시 오피스텔 가격 상승에 대한 기대가 낮아지면서 월세 수익에 대한 선호가 높아졌기 때문으로 분석된다. 실제 오피스텔 전월세 거래량을 살펴보면 전세 거래가 감소하고 월세 거래가 증가하는 것을 확인할 수 있다.
2024년 오피스텔 월세 거래량은 16.4만 건으로 2023년(14.6만 건) 대비 12.8% 증가한 반면, 같은 기간 전세 거래량은 8.8만 건에서 8.1만 건으로 7.8% 감소하였다. 월세 거래가 늘고 전세 거래는 감소하면서 전체 오피스텔 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 2023년 62.3%에서 2024년 66.9%로 높아졌다.
²⁶ 오피스텔의 매매가격 대비 전세가격 비율은 2024년 11월 기준 84.3%로 아파트 67.7%, 연립주택 69.9%에 비해 높다.
오피스텔 전세 가격 및 월세가격 변동률 추이
자료: 한국부동산원
오피스텔 전월세 거래량 추이
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
오피스텔 규모별로 시장 흐름 차이, 중소형 오피스텔은 소형 아파트 시장과 동조
과거 오피스텔은 1인 가구 거주에 적합한 규모와 시설을 갖추고 실거주보다는 임대수익 목적의 매수가 많은 수익형 부동산의 특성을 보였다. 그러나 부동산시장 활황기 아파트 대체재로 주목받으면서 수도권을 중심으로 아파트 수준의 규모와 내부 구조를 갖춘 중·대형 오피스텔, 일명 ‘아파텔’ 공급이 크게 증가하였다.
수익형 부동산의 특성을 보이는 소형 오피스텔과 거주용 부동산 특성을 보이는 중·대형 오피스텔은 거주 가구 특성에서 확연한 차이를 보인다. 수도권 오피스텔 거주 가구 특성을 분석한 결과, 소형(전용 40㎡ 이하) 오피스텔은 거주 가구의 66.5%가 월세 가구이지만 중·대형(전용 60㎡ 초과) 오피스텔은 자가 가구 비중(63.2%)이 높았다. 이 외에도 평균 가구원수, 3인 이상 가구 비율, 가구주 연령 등에서 중·대형 오피스텔 거주 가구 특성은 아파트와 유사하게 나타났다.
오피스텔 규모에 따른 매수 목적과 거주 수요의 차이는 매매가격 변동률에도 영향을 미쳤다. 아파트 대체재 성격이 강한 중·대형 오피스텔은 시장 여건 변화에 민감한 모습을 보여 가격 변동성이 크고 전체적인 가격 흐름이 소형 아파트와 유사한 특성을 보였다.
반면 수익형 부동산 성격이 강한 소형 오피스텔은 시장 상황에 따라 가격이 크게 오르내리지 않고 안정적인 모습을 보였다. 이는 중·대형 오피스텔 매수 수요가 자산가격 변화에 민감한 반면 소형 오피스텔 매수 수요는 자산가격 상승에 대한 기대보다 임대수익률을 더 중시하기 때문이다.
수도권 아파트와 오피스텔 거주 가구 특성 비교
자료: 국토교통부 2022년도 주거실태조사 자료 분석
수도권 아파트 및 오피스텔 매매가격 변동률 비교
자료: KB국민은행, 부동산114
2025년 오피스텔 시장은 소형 오피스텔 중심의 제한적 회복세를 보일 전망
오피스텔 시장은 최근 거래가 늘고 가격 하락세도 둔화되고 있지만 불확실성이 여전히 높아 본격적인 회복세 진입은 쉽지 않을 것으로 보인다. 특히 소형 아파트와 동조 현상을 보이고 있는 중·대형 오피스텔은 아파트 시장이 견조한 상승 흐름에 진입한 이후에나 국면 전환이 가능할 것으로 예상된다.
반면 소형 오피스텔은 임대 수요 증가와 월세가격 상승으로 수익률이 높아지면서 매수세가 살아날 가능성이 높다. 2024년 초소형(전용면적 30㎡ 이하) 오피스텔 및 소형(전용면적 30~40㎡) 오피스텔 수익률은 5%를 상회하였으며, 이는 집합상가 등 다른 투자자산 대비 높은 수준이다.
매매 거래량 역시 초소형 오피스텔과 소형 오피스텔은 2024년 들어 과거 10년 평균의 85% 이상을 회복하였다. 따라서 2025년 오피스텔 시장은 관망세가 지속되는 가운데 임대수익 목적의 투자 수요를 중심으로 제한적인 회복세를 보일 것으로 전망된다.
오피스텔과 상가 등 수익률 비교
자료: KB국민은행, 한국부동산원, 한국은행
오피스텔 규모별 매매 거래량
자료: 국토교통부 실거래 자료 분석
부동산연구팀
KB경영연구소
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2025년 KB 부동산 보고서
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