전세의 월세 전환 가능성 점검 1화. 국내 월세시장 변화

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시리즈 총 5화

2023.09.27

읽는시간 4분

금융 위기 이후 주택 매매시장이 장기간 위축되면서 임대차시장에서 월세 거래가 증가

2008년 이후 수도권을 중심으로 매매시장이 장기간 위축되면서 전세의 월세 전환이 증가

2010년 이후 수도권을 중심으로 주택가격 하락세가 지속되면서 임대차시장에서 전세 비중은 감소한 반면 보증부월세¹가 빠르게 증가
이는 금융 위기 이후 저금리 기조가 장기화되면서 전세보증금의 이자 수익을 기대하기 힘들게 되자 집주인의 월세 선호가 증가하였기 때문
일반적으로 전세는 향후 주택 매매가격 상승 시 기대되는 시세차익을 기반으로 유지되는데 매매시장이 위축되면서 전세시장도 점차 축소

임대차 방식의 변화

자료: 주거실태조사(2021년)

주택 매매가격과 전세가격 추이

주: KB국민은행, 한국은행

매매시장 위축과 저금리 기조의 장기화로 월세가 주된 임대차 방식으로 자리 잡음

현재 전국 가구의 약 42.7%는 임대 주택에 거주 중인데 보증부월세(54.4%)와 전세(40.3%)가 대부분을 차지. 특히 보증부월세는 2013년 이후 임대차시장에서 절반 이상의 비중을 기록

¹보증부월세는 일정 금액을 보증금으로 맡기고 매월 월세를 내는 임대차 방식. 통상 월세는 월세(보증금이 월세 12개월치 이하), 준월세(보증금이 월세 12~240개월치), 반전세(보증금이 월세 240개월치를 초과하는 거래)로 구분

최근 전세 사기와 전세보증금 미반환 사고로 전세시장이 불안해지면서 월세는 더욱 확대

2020년 이후 전세가격이 가파르게 상승하고 일부 전세자금 대출금리가 8%대까지 상승하면서 월세 수요가 급증

전세보증금이 급등하면서 상승분의 일부를 월세로 전환(반전세)하는 수요가 크게 증가
2022년 하반기 금리 급등으로 전월세전환율²보다 전세자금 대출금리가 높아지면서 전세자금대출을 받아 이자를 내는 것보다 전세보증금 일부를 월세로 전환하는 것이 유리해짐
※ 전세보증금 1억 원을 월세 전환 시 전월세전환율 5%를 적용하면 월세는 42만 원(=1억 원x5%/12개월)

특히 최근 전세 사기 및 깡통 전세에 대한 우려가 확대되면서 빌라, 다가구주택, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 월세 선호 현상이 심화됨

서울 임대차 계약의 월세 비중과 금리 추이

자료: 한국은행, 국토교통부 실거래(전월세)

전월세전환율과 전세자금 대출금리 추이

자료: 한국은행, 한국부동산원

²전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율(전세금을 매달 내야 하는 월세로 전환할 때 적용되는 연간 이자율을 의미). 현행 임대차보호법에서는 법정 전월세전환율(한국은행 기준금리(3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(2.0%))을 넘지 못하도록 제한함. 2023년 7월 기준 전월세전환율은 서울의 경우 5.2%를 기록(한국부동산원)

전세제도 소멸 가능성 및 월세 전환 확대에 대한 관심이 급증

전세시장 불안으로 월세 전환이 가속화되자 일각에서는 전세제도에 대한 리스크와 함께 폐지론 대두

전세 사기 피해가 급증하는 데다 주택가격 하락 시 전세보증금 미반환 리스크가 확대될 수 있으므로 공공 차원에서 전세를 제한하고 월세 전환을 추진해야 한다는 주장도 제기
매매시장 위축과 전세시장 불안으로 월세 수요가 증가하면서 전세제도의 소멸론도 부상

이에 임대차시장에서 월세제도의 특징을 살펴보고 월세가 전세를 대체할 수 있는지 가능성을 타진해 볼 필요

#전세보증금 #전세시장 #월세제도 #전세 #주거비

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손은경

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