향후 임대차시장 전망 및 시사점

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전세의 월세 전환 가능성 점검 4화

시리즈 총 5화

2023.09.27

읽는시간 4분

전세시장 불안으로 당분간 월세 선호는 지속될 수 있으나 전세보증금 규모를 감안 시 전세제도 유지는 불가피

과거 금융 위기 직후 부동산시장이 크게 위축되면서 임대차시장에서 월세 비중이 높아지자 전세가 없어질 것이라는 소멸론이 부상
- 당시 수도권 주택가격은 하락하고 대출이자 부담이 증가하면서 전세를 월세를 돌리는 사례가 증가했으나 이후 주택시장 회복과 함께 전세시장은 장기간 안정세에 진입
지난해 전세 사기 등으로 임대차시장이 불안해지면서 전세 폐지론이 다시금 부상
전세가 주택가격이 상승한다는 기대감을 기반으로 유지되는 제도인 점을 감안 시 향후 주택가격이 하락할 경우 또다시 전세제도 소멸론이 제기될 수 있음

빌라 등 비아파트의 경우 월세 전환이 지속될 수 있으나 전세보증금 부담이 큰 아파트의 경우 전세제도 유지가 불가피할 것으로 예상

최근 서울 주요지역의 아파트를 중심으로 전세가격은 회복세를 보이나, 비아파트 시장의 경우 매수 수요 위축과 전세보증금 미반환 우려로 전세가격 회복에 시일이 걸릴 전망
빌라나 오피스텔의 경우 전세보증금이 크지 않고, 거주자의 상당수가 20대 및 1인가구로 소득 및 자산 수준이 높지 않으나 월세로 전환해도 주거비 부담이 가능함에 따라 월세 선호는 지속
- 특히 빌라의 경우 전세시장 불안으로 세입자가 월세를 선호한다는 점에 주목
한편 중대형 아파트 등 전세보증금이 큰 경우 월세 전환에 따른 세입자의 주거비 부담이 높아 전세제도 유지가 불가피
- 최근 일부 아파트의 매매 회복세와 함께 전세도 상승세를 보이는 등 전세수요는 지속
집주인 입장에서 전세는 임대료 체납 리스크가 없다는 장점이 있는 반면 월세 전환 시 목돈의 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 있어 전세를 선호
- 전세는 집주인과 세입자의 이해관계를 기반으로 탄생한 국내 임대차시장의 오래된 관행으로 인위적으로 폐지하기는 어려운 실정
이에 따라 아파트시장의 전세제도 유지는 불가피할 것으로 예상되며, 부족한 자금 마련을 위한 전세자금대출 수요도 지속될 전망

임차료 부담 상승은 추후 주택 구매력 및 소비력 저하로 이어지는 등 부작용 존재

월세 선호가 지속되는 가운데 지난해 말 금리 인상으로 전월세전환율이 상승하면서 월세 부담도 증가

전월세전환율은 시장 금리에 연동함에 따라 최근 금리 인상으로 빠르게 상승
2023년 6월 기준 시중은행의 전세자금 대출금리는 연 3~4% 초반인데 반해, 전월세전환율은 전국 기준으로 6.1%에 달함

월세 상승은 결국 세입자의 임차료 부담으로 이어지며, 이는 향후 주택 구매력 및 소비력 저하로 이어질 수 있어 주의가 필요

금리 인상 이후 집주인도 이자 부담을 줄이기 위해 월세를 올리면서 세입자의 월세 부담이 크게 증가
월세와 대출이자 등의 주거비 부담이 가구 소득의 30%를 초과할 경우 부담이 높은 것으로 보는데, 국내 1인가구 등 저소득층일수록 주거비 부담이 높은 편
- 1인가구의 월평균 소득에서 가장 큰 비중을 차지하는 지출 항목은 주거비(48%)로 조사⁴
- 월평균 소득 대비 주거비 지출 비중이 20-30%를 차지하는 가구가 38%에 달하며 소득의 10~20%를 주거비로 지출하는 가구도 39%를 기록
미국의 경우에도 코로나19 이후 임차료가 급상승하면서 세입자 부담에 대한 이슈가 부상
- 미국 가구의 월평균 소득 대비 월세 비율은 2022년 4분기에 30%까지 상승했으며 저소득층의 경우 40%를 상회하는 등 재정적 부담 가중 ⁵
- 뉴욕은 월세 부담이 가구 소득의 67%까지 상승했으며 주요 도시의 경우 평균 40%를 기록
미국에서도 월세 부담이 가중되면서 세입자 보호와 임대차시장 감독 강화를 위한 대책이 발표되고 세입자 지원을 확대

월세 등 주거비 부담이 향후 주택 구매력 저하로 이어지지 않도록 관리가 필요

아파트 월세가격지수 변동률 추이

자료: KB국민은행

미국 주요 도시의 소득 대비 월세 비율

자료: 무디스 애널리틱스(Moody’s Analytics)

⁴다방 앱 사용자(1인가구) 대상 설문 조사(2023년 6월)

⁵Lu Chen & Mary Le(2023). Key Takeaways from the 1st Quarter Housing Affordability Update. Moody’s Analytics. APRIL 28.

임차 거주 가구의 상당수가 자가 보유 의지가 높다는 점을 감안 시 이들 가구를 위한 주거 사다리 지원책 마련이 필요

임차 거주 가구의 상당수는 향후 자가 주택을 보유하고자 하는 의지가 높은 것으로 조사

전세뿐 아니라 월세에 거주하는 가구도 향후 자가 주택 보유 의지는 높은 편
- 2021년 주거실태조사에 따르면 전세 및 월세 가구의 각각 84%와 73%가 ‘자가 보유를 희망한다’라고 답변
그러나 월세 가구의 경우 전세 가구에 비해 보유한 자기 자본금이 적어 자가 보유에 상당한 어려움이 존재

임차 거주 가구의 주택 보유 의식

자료: 주거실태조사(2021년)

임차 거주 가구의 자가 주택 구입을 위한 주거 사다리 지원책 마련 및 정책적 지원이 필요

특히 목돈 마련이 어려운 월세 거주자의 경우 내 집 마련을 위한 제도적 장치에 대한 고민이 필요
임대차시장에서 월세 전환이 확대될 경우 매월 지출되는 주거비가 높아지면서 목돈 마련이 어려워짐에 따라 내 집 마련 시기도 지연됨
월세에서 자가로 이동을 원하는 수요층을 위한 양도형 임대주택 등 비즈니스 모델 등을 고민해 볼 필요

※ 양도형 임대주택

일본에서 최근 주목받고 있는 임대차 방식으로 장기 임대차 계약을 맺고 일정 기간 월세를 납부하면 임대차 계약 종료 시 세입자에게 주택을 양도하는 구조
- 임대차 계약과 함께 주택 양도 예약 계약(매매 예약 계약)을 진행. 주택 매매 계약에 대해서는 가등기를 해두고 일정 기간 경과 시 소유권 이전을 보장
세입자는 월세를 계속 납부하면 향후 자기 집이 된다는 점에서 월세를 낭비하지 않을 수 있으며, 주택담보대출을 받지 않고도 주택 매입이 가능하고 집을 원하는 형태로 리모델링을 할 수도 있음
- 신용이 낮아 주택담보대출을 받기 어려운 가구의 경우 대출을 받지 않고도 주택을 매입할 수 있으며 양도 계약은 취소도 가능. 다만 주변 시세보다 월세가 높음
집주인 입장에서는 연체 없이 안정적으로 월세를 받을 수 있으며, 향후 매입자가 정해져 있어 출구 전략으로 활용 가능
- 다만 세입자 퇴거 리스크와 자산 가격 상승 시 매매차익을 취할 수 없다는 단점이 존재
주택 양도 시점은 통상 계약을 맺고 10~28년 후이며, 무상 양도 또는 저가로도 매매 가능
양도형 임대주택은 집주인이 주도하는 방식과 세입자가 주도하는 방식으로 나누어짐
- 세입자가 주도하는 경우, 원하는 집을 설계하거나 기존 주택을 발견한 후 투자자를 모집, 투자자가 해당 주택을 매입하고 임대차 계약을 체결. 집주인은 부동산 가치를 결정한 후 입주자와 임대료가 정해진 주택을 매입하고 10~28년 후 무상 또는 저가로 양도
- 집주인이 주도하는 경우, 단독주택을 신축하거나 기존 주택을 리모델링해 양도형 임대주택으로 준비하고 세입자를 모집

일본의 양도형 임대주택 구조

자료: minoru-ie.jp

일본 양도형 임대주택의 장단점

양도형 임대주택은 집주인이 주도하는 방식과 세입자가 주도하는 방식으로 나누어짐. 세입자가 주도하는 경우 원하는 집을 설계하거나 기존 주택을 발견한 후 투자자를 모 집 투자자가 해당 주택을 매입하고 임대차 계약을 체결하는 등 세부적인 내용을 표로 설명하고 있다.

자료: Home4U

공공기관의 임대주택 사업이나 기업형 임대주택 사업 추진 시 양도형 임대주택 방안도 함께 고려해 볼 수 있음

세입자 입장에서는 월세가 높은 데 비해 월세 보존과 내 집 마련이 가능하다는 점, 입주 전부터 집을 원하는 방향으로 인테리어나 리모델링을 할 수 있다는 장점이 존재
반면 집주인 입장에서는 높은 수익률을 기대하기 힘든 구조이므로 공공 차원에서 월세 가구를 위한 내 집 마련 지원 방안으로 고려해 볼 수 있음
- 국내 유사한 제도로 지분적립형 분양주택⁶이 있으나 입주 시 주택가격의 10~25%를 계약금을 내고 입주 후 20-30년간 남은 지분을 취득하는 구조로 4년마다 목돈이 들어감
- 일본에서도 지방의 빈집 처리 대책이나 지역 활성화 대책에서 양도형 임대주택을 활용. 특히 인구 감소를 겪고 있는 지자체의 경우 이주자의 정착을 촉진하기 위한 목적으로 활용
기업형 임대주택 사업의 경우 향후 매각에 따른 시세차익을 기대할 수 없고 세입자 퇴거 리스크 등도 존재하므로 세제 혜택 및 인센티브 제공으로 사업을 유도
- 수익률 확보를 위해 시세 대비 높은 월세를 책정해야 하는 구조는 불가피. 부동산 관련 세제 혜택 등 인센티브 필요
투자 손실을 최소화하기 위해 사전에 퇴거 및 수선에 대한 약정을 명확히 규정할 필요
- 세입자 퇴거 리스크를 줄이기 위해 5년 이내 퇴거 시 위약금(2년치 월세 등) 발생, 중도 퇴거 시 원상 회복 비용 청구, 가등기 말소 비용 등을 부과
- 일정 기간 이내 수선 비용(세입자의 고의 과실 제외)은 집주인이 부담하고 이후 수선 비용은 세입자가 부담하는 등의 조항을 계약서에 명시

⁶2021년 6월 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정안을 통해 지분적립형 분양주택의 세부 내용을 구체화. 무주택 실수요자를 대상으로 초기 일정 금액(주택가격의 10~25%)을 납부한 후 4년마다 15%씩 취득하며 임대료는 인근 시세 대비 80% 이하(5년간 실거주, 10년간 전매 행위 제한)

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