KB상업용부동산 시장 리뷰 2023년 4분기 - 오피스텔 | KB의 생각

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시리즈 총 6화

2023.11.24

읽는시간 4분

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핵심 내용 요약

시장 위축세는 완화되었으나 회복에는 상당한 시간 소요

2022년 하반기부터 이어진 가격 하락세는 올해 9월 이후 보합세로 전환

오피스텔 매매가격지수는 올해 9월 지난해 하반기 이후 11개월간 이어진 하락세에서 벗어남

주택 경기 상승기에 소형주택의 대체재로 부상해 상승세를 보였으나, 2022년 하반기 주택시장 부진의 영향으로 하락세로 전환
오피스텔 매매가격지수는 주택시장 불확실성이 최고조에 달했던 올해 1월 전월 대비 0.9%로 가장 큰 폭으로 하락한 이후 하락폭이 점차 줄어들면서 9월 보합세로 전환
서울은 전년 동월 대비 1.4% 하락하는 데 그친 반면 인천과 경기는 각각 9.3%, 8.0% 하락하면서 수도권 내에서도 가격 변동성이 확대되는 양상

주택담보대출 규제 완화 흐름이 지속되면서 오피스텔 매매 수요가 감소

주택담보대출 규제 완화로 그동안 누려온 반사이익이 사라지면서 매매 수요가 감소
정책자금 대출 대상에서 제외되면서 고정금리로 자금 조달이 어려워지고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함되면서 주택에 비해 구매력이 큰 폭으로 감소

오피스텔 매매가격지수 변동률

자료: KB국민은행

오피스텔 매매가격지수 변동률

자료: KB국민은행

주택시장 회복 조짐에도 오피스텔 거래량은 부진을 지속

회복 조짐을 보이는 주택 매매 거래량과는 달리 오피스텔 매매 거래량은 역대 최저 수준을 지속

주택 매매 거래량은 수도권 아파트를 중심으로 회복세를 보이고 있으나, 오피스텔 매매 거래량은 감소세가 지속되면서 최근 12개월간 월평균 5천 호 내외의 거래량을 기록
- 2020년부터 2022년 상반기까지 월평균 거래량(약 1.3 만 호) 대비 약 63% 감소
- 이러한 거래량 감소세는 빌 라 등 비아파트 와 비교해도 심각한 수준

가격 하락세가 진정되었음에도 거래량 회복 기미가 보이지 않아 시장 부진의 장기화가 우려됨

주택 경기에 후행하는 흐름을 보이는 오피스텔 시장 특성상 주택시장 회복 지연 시 거래 부진이 심화될 것으로 전망

오피스텔 거래량(직전 12개월 평균)

자료: 한국부동산원

건축물 유형별 거래량 추이

자료: 한국부동산원

오피스텔 분양가격 상승으로 분양시장 침체가 장기화될 전망

2020년 시행된 아파트 분양가상한제로 신규 분양 오피스텔의 가격 경쟁력이 저하

아파트 분양가상한제 시행 이후 오피스텔과 아파트 간 분양가 격차가 확대
- 2020년 아파트와 오피스텔의 분양가 차이는 7%에 불과하였으나 이듬해 46%로 대폭 확대
- 현재 공공 택지 및 서울 4개구(강남구·서초구·송파구·용산구)의 민간 택지 아파트는 분양가상한제가 적용되는 반면 오피스텔 은 적용 대상에 포함되지 않음
분양가상한제로 아파트 청약에 대한 수요가 증가하면서 오피스텔의 가격 경쟁력이 하락
- 아파트와 비교하여 커뮤니티, 주차시설 등에서 상품성이 떨어지면서 가격 경쟁력 하락이 지속됨
- 오피스텔 고급화 전략이 오히려 분양가를 높여 자본수익에 대한 기댓값과 임대수익률을 떨어뜨리고 미분양을 확대하는 요인으로 작용

분양가상한제와 서울 아파트·오피스텔 분양가(평당) 추이

자료: 부동산R114

아파트 대비 높은 토지 매입 비용이 원가 경쟁력을 떨어뜨려 분양가를 끌어올리는 주요인으로 작용

팬데믹 기간 저금리 환경에서 오피스텔로 개발 가능한 토지가격이 상승
택지 지구 내 아파트 용지는 고정가 추첨 방식인 데 반해 상업용지는 경쟁 입찰 방식으로 토지 매입비용이 높은 편
- 택지 개발 사업 감소로 개발용 부지 공급이 감소해 토지 매입 경쟁이 심화됨
2021년 학교용지법 개정으로 학교용지 분담금이 오피스텔에 부과되는 점도 개발원가를 높이는 요인으로 작용
아파트 건설 사업 대비 어려운 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달과 높은 조달 금리도 개발원가를 높이는 한 요인

오피스텔 시장 회복의 전제조건은 가격 경쟁력 제고

고금리 환경에서 임대수익률 또는 자본수익률 확보를 위한 가격 경쟁력의 중요성이 부각

저금리 환경에서 오피스텔 임대수익률은 가계대출 금리 대비 2% 이상 높은 수익률을 기록
최근 기준금리 인상으로 대출 금리가 급등한 반면, 임대 수익은 더디게 상승하는 역레버리지 상황이 발생하면서 투자 매력도 급감
높은 분양가의 신축 오피스텔은 낮은 임대수익률을 상쇄할 수 있는 자본수익을 가져다줄 상품성이 요구됨
- 현재의 원가 구조에서 는 매수자의 기대임대수익률 을 충족시키기 어려운 한계가 존재
오피스텔 경매 증가와 매각가율(낙찰가비율) 하락으로 임대수익률이 다소 회복될 수 있음

임대수익률·가계대출 금리 추이

자료: 한국은행, KB국민은행

지역별 오피스텔 임대수익률

자료: 법원경매정보

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