KB상업용부동산 시장 리뷰 2023년 4분기 - 홍콩

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시리즈 총 6화

2023.11.24

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

중국 경기 침체 및 고금리 여파로 상업용 부동산시장 위축

위드 코로나 전환에도 불구하고 홍콩 주택시장 회복은 주춤

올해 초 위드(with) 코로나 전환 이후 홍콩 부동산 수요가 증가할 것으로 예상되었으나, 중국 경기 둔화 및 금리 인상 등으로 부동산시장 회복은 더딘 상황

홍콩은 지난 1월 위드 코로나로 전환하였으나 중국 경기 둔화가 지속되면서 투자 자금이 홍콩 부산 시장으로 들어오지 못하고 있음
- 지난해 전체 부동산 거래량은 약 5.9만 건으로 1997년 홍콩이 중국에 반환된 이후 최저 수준을 기록하였으며 올해에는 더욱 줄어들 것으로 예상
홍콩 <사우스차이나모닝포스트(SCMP)>에 따르면, 8월 기준 미분양 주택 재고는 약 8만 3천 채에 달하며 올해 안에 약 2만 5천 채가 추가로 공급될 전망
- 재고물량이 쌓이기 시작하면서 부동산 개발업체 간 가격 할인 경쟁이 심화될 것으로 예상

그동안 강력한 코로나19 봉쇄 정책과 홍콩의 중국화로 인해 해외 근로자 유출 규모가 지속적으로 증가한 데다 최근 고금리 여파로 부동산시장 수요 회복에는 한계가 존재

홍콩은 지난 17개월 동안 기준금리를 11차례 인상하여 현재 5.75%로 금융위기 이후 최고 수준을 기록하며 금리 부담이 큰 상황
부동산 중개업체에 따르면, 올해 9월 경매에 나온 압류 주택은 지난해 대비 36% 증가한 약 271채로 2009년 이후 최고 수준을 기록
경기 침체로 압류 주택 수가 늘어나면서 은행들도 적극적으로 가격 인하에 나서고 있으며 현재 경매 중인 주택가격은 시세 대비 20% 낮음

홍콩 주택가격지수 추이

자료: 블룸버그(Bloomberg)

주택 판매량 추이

자료: 블룸버그(Bloomberg)

다국적 기업 철수와 금리 상승, 중국 경기 침체로 상업용 부동산시장이 크게 위축

다국적 기업들의 철수로 수요가 감소해 오피스 공실률은 점차 증가할 것으로 예상. 글로벌 금융 기업이 다수를 차지하는 홍콩 오피스 시장의 타격은 불가피

글로벌 부동산 컨설팅 업체 나이트프랭크(Knight Frank)의 설문조사에 따르면, 종업원 5만 명 이상 다국적 기업 347개사 중 절반 가까이가 향후 3년 안에 오피스 규모를 줄일 계획
- 모건스탠리는 홍콩 아시아·태평양 투자은행 인력을 7% 감축하는 방안을 검토 중에 있으며, JP모건도 홍콩 본사 등 투자은행 인력 30여 명을 해고할 것으로 밝힘
중국 투자를 위해 홍콩에 진출한 글로벌 금융 기업들은 홍콩 전체 사무실 공간의 약 30%를 차지하는데, 이들 외국계 기업이 사업을 축소하거나 철수하면서 상업용 부동산시장이 큰 타격을 받을 것으로 예상
중국이 국가 안보 등을 이유로 외국계 기업에 대한 규제를 강화하면서 홍콩 내 외국계 기업들이 홍콩을 떠나 싱가포르에 아시아 허브를 설립 중
- <월스트리스저널>에 따르면, 홍콩에 진출한 미국 기업 수는 2022년 6월 기준 158개사로 2004년 이후 최저치를 기록

오피스 수요 감소로 임대시장도 빠르게 위축되어 글로벌 주요 도시와 비교해 홍콩의 오피스 공실률은 상당히 높은 편

부동산 투자회사 CBRE에 따르면, 올해 3월 홍콩의 A급 오피스 빌딩 가격은 지난 2018년 최고치 대비 26% 하락하였으며 A급 오피스 임대료도 2019년 이후 30% 하락
지난 4월 기준 홍콩 A급 오피스 빌딩 공실률은 2019년 대비 3배 가까이 상승하였으며, 글로벌 주요 도시(맨하튼 12.5%, 싱가포르 4.6%)에 비해서도 높은 편
- 블룸버그에 따르면 홍콩 최대 부호 리카싱 청쿵그룹 회장이 소유한 청쿵센터 공실률은 25%에 달하는 것으로 알려짐

홍콩 상업용부동산가격지수 추이

자료: 블룸버그(Bloomberg)

홍콩 기준금리 추이

자료: 블룸버그(Bloomberg)

글로벌 시장 수요 및 정부 규제 완화에도 부동산 시장 회복에는 다소 시일이 소요될 전망

최근 홍콩 정부는 부동산시장 안정을 위해 건설 중인 주택에 대한 모기지 규제를 완화

생애 첫 주택 구매자의 부담을 덜어주고 거래시장을 활성화하기 위해 지난 7월에 이어 9월에 모기지 관련 규제를 완화. 이는 2009년 이후 처음으로 부동산 규제를 완화한 조치
홍콩 모기지공사는 지난 9월 생애 첫 주택 구매자에 한해 1천만 홍콩달러 이하의 주택을 구매 시 주택가격의 90%까지 대출이 가능하도록 규제를 완화
- 이전에는 600만 홍콩달러의 주택 구매 시 주택가격의 70%까지 대출 가능
정부의 모기지 규제 완화 등에 힘입어 매수 심리 회복으로 이어질지 관심이 집중

글로벌 투자시장에서 홍콩의 위상을 감안할 때 오피스 수요는 여전하나, 고금리가 장기화되고 글로벌 기업이 철수하는 등의 불안 요인은 부동산시장 회복에 걸림돌로 작용할 전망

홍콩은 아시아 지역에서 싱가포르와 함께 금융 중심지로서 위상이 높으며 오피스에 대한 수요층이 견고
하지만 고금리 기조가 장기화되고 글로벌 기업 철수, 중국 경기 둔화가 지속된다면 부동산시장 회복에는 다소 시일이 소요될 것으로 예상

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