어딘 신고가 어딘 하락 거래... 대체 강남 아파트 시장에 무슨 일이?

부동산시장 경기 침체로 전국 아파트값은 25주째 조정 중이지만 서울 아파트값은 강남구, 서초구 등 강남권 아파트값이 반등에 성공한 덕에 5월 둘째주에 보합 전환에 성공했습니다.

KB부동산 데이터허브 주간 주택가격동향 자료에 따르면 직전 조사인 4월 29일 기준 전주 대비 -0.02% 하락세를 보이던 서울 아파트 매매가격 변동률은 5월 2주차에 전주 대비 0.0% 보합을 기록했습니다.

반면, 하락과 보합을 반복하던 강남구 아파트값은 5월 6일 기준 전주 대비 0.03% 오르며 5주 연속 상승세를 보이고 있습니다. 4월 둘째주에 보합 전환한 서초구 아파트값도 5월 2주차에 전주 대비 무려 0.07% 상승하며, 4주 연속 오름세를 타고 있습니다.

강남 아파트 매매가는 서울 평균보다 몇주 앞서서 하락세를 멈추고 반등 전환에 성공했지만 강남 아파트 내에서도 양극화가 심하게 나타나고 있습니다. 우선 몇몇 단지에서는 신고가 거래가 속속 등장하고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 ‘현대6,7차’ 전용 245㎡가 지난 3월 115억원(10층)에 거래됐습니다. 직거래이긴 하지만 직전 거래였던 2021년 4월 80억원(11층)보다 35억원 높은 가격에 매매계약이 이뤄지며 신고가를 경신한 것입니다.

또한 압구정동에 위치한 신현대 전용 182㎡도 지난 4월초 74억4000만원(12층)에 매매계약이 이뤄지며 새로운 최고가를 찍었습니다. 이전달인 3월 매매가격이 69억원(4층)이었으니 한달이 채 안되어 5억4000만원이 뛴 것입니다.

서울 서초구 반포동 '래미안원베일리’ 전용 59㎡도 마찬가지입니다. 지난 3월 29억8000만원(28층)에 매매 거래됐는데요. 전달인 2월 기록한 직전 최고가 29억1000만원(33층)보다 7000만원 비싼 가격입니다.

같은 지역 내 '아크로리버파크' 전용 59㎡도 올 3월 28억3000만원(7층)에 손바뀜되며 신고가를 썼습니다. 이전달인 2월 25억7000만원(12층)에 거래된 것과 비교해보면 한달 새 2억6000만원이 오른 것입니다. 2019년 11월 기록한 직전 최고가인 26억원(6층)과 비교하면 2억3000만원이 뛰었고요.

강남 아파트라고 해서 다 오르는 것은 아닙니다. 서울 강남구 청담동 ‘건영’ 아파트 전용 85㎡는 지난 3월 22억2500만원(2층)에 실거래됐습니다. 직전 거래인 2023년 9월 매매가 28억원(8층) 대비 5억7500만원이 빠진 금액입니다.

같은 층 매매 실거래가와 비교해 봐도 하락세입니다. 3월 거래 이전 이 단지 2층 84㎡ 타입 매매 계약은 작년 9월에 있었는데요. 당시 매매가가 23억원으로 최근 실거래가와의 가격 갭이 7500만원입니다.

강남구 대치동 ‘은마’ 아파트도 그렇습니다. 이 단지 전용 76㎡은 올 1월까지만 해도 23억7000만원(4층)에 거래됐지만 2월 23억5000만원(11층), 3월 22억원(1층)으로 최근 들어 실거래가격이 빠지고 있습니다.

강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 119㎡도 올 3월 30억5000만원(3층)에 팔렸지만, 한달 뒤인 4월에는 27억6000만원(13층)에 거래됐습니다. 이 단지의 신고가 거래는 2023년 5월로 당시 매매가격은 33억7000만원(10층). 1년도 채 되지 않아 무려 6억1000만원이 떨어진 셈입니다.

서초구 방배동 ‘방배서리풀그랑블’도 가격 하락 중입니다. 지난 4월 이 단지 84㎡ 타입이 16억8500만원(5층)에 실거래됐는데요. 올 3월만해도 17억5000만원(6층)에 팔렸으니 6500만원 낮은 수준의 거래가 이뤄졌습니다.

이렇듯 강남 내에서도 일부 아파트는 신고가 행진, 다른 한쪽은 수천만원에서 수억원의 하락 거래 등 혼조세를 보이고 있습니다. 강남 아파트 시장에 양극화 현상은 왜 일어날까요?

전문가들은 보통 집값 상승기에는 지역적으로 아파트 가격이 상승 또는 하락 등의 큰 흐름으로 움직이는 반면, 요즘 같은 침체기나 조정기에는 입지와 가격, 상품성 등 각각의 요소별로 움직임이 다르게 나타나는 것이 그 이유라는 분석입니다.

실제 최근 신고가를 경신하는 단지들은 주로 지역 내에서도 랜드마크라 불리는 대장주 단지들입니다. 그중에서도 ‘래미안원베일리’, ‘아크로리버파크’ 등 한강변 신축 단지의 강세가 눈에 띄고요.

재건축 대어라 불리는 압구정동 아파트들 역시 한강변에 위치한 단지인데다 지난해 서울시에서 재건축 신속통합기획을 확정하면서 자산가들 사이에서 투자가치 높은 단지로 꼽힙니다,

반면, 강남 내 집값이 하락하는 단지들은 특징은 다음과 같습니다. 우선 공사비 급등으로 재건축 재개발 단지들의 매력이 떨어지면서 사업성이 낮은 단지들이나 재건축 추진이 어려운 구축 아파트들은 매수 문의가 줄고 급매 위주의 거래만 진행되고 있습니다.

또한 요즘처럼 가격 흐름이 둔화됐을 때 강남 안에서도 상급지로 갈아타려는 수요가 증가하는 점도 양극화를 벌리는 원인으로 지목되고 있고요. 이외에도 강남 아파트의 높은 가격을 흡수할만한 수요층의 축소도 영향을 미쳤다고 풀이됩니다.

사실 최근 강남 내에서도 신고가를 경신하는 단지들은 대부분 초고가 아파트입니다. 이러한 시장은 충분한 현금이나 자금력을 동원할 수 있는 자산가들에 의해 좌지우지되기 때문에 일반 실수요시장이라고 보기엔 어려운 점이 있습니다. ‘그들만의 리그’로 최근 전체적인 시장 분위기와 상관없이 별도의 가격 움직임을 보이고 있는 것이죠.

이러한 일부 초고가 단지들을 제외하곤 강남 아파트라고 해도 입지나 가격, 상품성 등에 의해 철저하게 시장이 움직이고 있는데요. 향후에도 신축이냐 구축이냐, 재건축 단지라면 사업성이 높으냐 낮으냐, 급매냐 아니냐 등에 따라 선호도 높은 단지들은 가격이 상승하고, 그렇지 않은 단지들은 가격이 빠지는 양극화 현상이 심화될 것입니다. 강남 아파트라고 해서 무조건 다 오르는 시대는 지났다고 보여집니다.

지금까지 강남 아파트 시장의 양극화 현상에 대해 살펴봤습니다. 강남 내에서도 초고가 아파트는 자산가들의 에셋파킹(asset parking) 측면에서 시장 침체와 상관없이 호황을 누리지만 경쟁력이 떨어지는 단지들은 집값 하락을 겪고 있습니다.

이러한 양극화 문제가 계속될수록 사회적인 문제로까지 번질 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있는데요. 향후 시장상황이 어떻게 흘러갈지 관심있게 지켜봐야 하겠습니다.