“개발될 땅 큰 돈 벌어요" 기획부동산 사기에 속지 않으려면

개발가능성 없는 토지를 지분으로 쪼개 고가에 판매하는 기획부동산 관련 피해가 여전히 심각한 것으로 나타났습니다. 이에 KB부동산에서 최근 국세청이 밝힌 기획부동산 사기 사례들을 살펴보고 피해를 줄이는 체크리스트 등을 살펴봤습니다.

기획부동산은 일반적으로 개발이 어렵고 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능성이 큰 용지로 현혹하여 판매하는 기업 또는 거래 형태를 의미합니다. 언론에서 부동산 투기 및 사기와 관련한 보도에 ‘기획부동산’이란 용어를 사용하던 것이 일반적으로 통용되기 시작한 것이죠.

통상 서민들이 매수가능한 금액인 1천만원에서 5천만원 정도에 맞춰 필지 또는 지분을 분할 판매함으로써 다수의 소액투자자 피해를 양산하는 민생범죄로, 부동산에 대한 이해도가 낮은 일반 서민들이 쉽게 현혹될 수 있어 주의가 필요합니다.

실제 국토교통부 보도자료에 따르면 지난해 전체 토지 거래 중 전답⋅임⋅야 지목의 개발제한구역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 개발이 곤란한 지역에서 면적의 1/10 이하 지분으로 거래된 비율이 1.43% 수준으로 확인되고 있다고 하는데요.

큰 비중은 아니지만 여전히 기획부동산에 속아 재산상 손해를 입는 이들이 있는 만큼 주요 기획부동산 피해 사례 및 체크리스트 등을 살펴 피해를 입지 않도록 해야 하겠습니다.

기획부동산 사기는 부동산의 유형과 판매방식에 따라 다양하게 발생할 수 있는데요. 국토부에서는 그 중에서도 주요 피해 사례를 3가지로 소개하고 있습니다.

가장 대표적인 사례는 인근지역 개발호재 또는 거짓이나 미확정 개발정보를 활용해 고수익을 올릴 수 있다고 사람들에게 홍보한 후 토지를 판매하는 경우입니다.

실제 국세청이 지난 3월 13일 발표한 보도자료에 따르면, 지난 2022년 12월 고령의 한 여성 일용근로자 A씨는 기획부동산 영업사원 B의 말만 듣고 토지를 수천만 원에 지분 매입(6명 공동소유)하였으나, 다수가 지분으로 토지 소유 시 재산권 행사가 어려울 뿐 아니라 해당 토지는 하천부지로 개발가능성이 없어 투자한 돈을 잃게 됐습니다.

또한 정상적으로 개발 가능한 토지를 안내한 후 계약 시에는 안내한 토지와 다른, 가치가 없는 토지로 계약하는 경우도 있고요. 마지막으로 토지거래허가구역으로 지정돼 분양이 어려운 토지를 분양 금액만큼 근저당을 설정하고 향후 수분양자로의 소유권 이전을 약속하는 경우입니다.

이렇게 서민생활에 피해를 입하는 기획부동산은 세금을 탈루하는 경우도 많아 최근 국세청의 강력한 세무조사를 받게 됐습니다. 국세청이 지난 3월 13일 밝힌 자료에 따르면 재개발 지역 내 알박기·무허가건물 투기하고 세금도 탈루한 탈세혐의자 등 96명의 세무조사를 실시합니다.

한 예로, 기획부동산 법인 C의 경우 임원 D의 이름으로 법인이 취득할 수 없는 농지를 평당 수백만 원에 취득한 이후 1달 이내 6명에게 투자를 유도하여 공유지분으로 3배 높은 가격으로 판매하고 D로부터 양도차익의 84%를 컨설팅비 명목으로 지급받고 세금을 탈루해 국세청에 적발된 바 있습니다.

기획부동산을 피할 수 있는 방법은 현장에 가보는 것입니다. 그리고 근처 공인중개사사무소를 들러서 실제 개발호재가 있는지, 개발가능성이 있는지 등을 직접 확인해 봐야 합니다. 그리고 국토교통부에서 소개한 기획부동산 의심 체크리스트를 확인해 사기 가능성을 판단해 봐야 합니다.

국토교통부에서는 기획부동산 의심 체크리스트를 11가지 항목을 정리해 놨는데요. 그 중에서도 개발가능성이 낮은 임야, 전, 답 등을 공유지분으로 거래를 유도하거나 토지이용계획확인원 상 개발제한구역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 보전산지, 농업진흥구역 등 개발이 어려운 토지를 거래 유도하면 기획부동산 사기를 의심해 봐야 합니다.

또한 구체적이고 직접적인 계획개발 없이 언젠가는 이뤄질 것이라는 설명 또는 판매 토지와 전혀 상관없는 개발계획 등을 듣고 토지 거래를 유도하거나 GTX연장, 광역교통망 개선, 지하철 개통 등 개발호재가 있는 지역의 인근에 개발이 곤란하거나 경제적 가치가 없는 토지 거래를 유도해도 섣불리 투자에 나서는 건 금물입니다.

이외에도 직접 현장을 방문하지 않고 가족이나 친구 등 지인 또는 텔레마케터에게 권유 받는 경우, 판매자가 00경매, 00에셋, 00옥션, 00농업법인 등의 상호를 사용하는 경우엔 기획부동산 투자 사기일 수 있다는 점 기억하시길 바라겠습니다.

기획부동산으로 피해를 입었다면 부동산 불법행위 통합 신고센터를 통해 신고를 할 수 있습니다. 기획부동산 전용 신고메뉴를 통해 신고서 및 입증자료를 첨부해 제출하면 됩니다. 만약 신고서 및 입증자료 검토 후 위반행위가 의심되는 경우 관계기관에 통보하고 신고인에게 처리 결과를 알려주고 있습니다. 

신고는 할 수 있지만 피해 구제는 쉽지 않은 상황입니다. 현재로서는 피해를 당한 개인이 기획부동산 업체를 대상으로 형사상 사기죄로 고소하거나 민사상 손해배상청구 등을 하는 방법밖에는 없는데요.

이미 돈을 다 빼돌린 경우가 많아 실제 피해 금액을 되돌려 받기는 어렵다고 봐야 하겠습니다. 결국 무엇보다 중요한 것은 기획부동산 피해를 입기 전에 예방하는 것입니다.

지금까지 기획부동산이 무엇인지 살펴보고 사기 사례 및 사기 방지 체크리스트 등을 알아봤습니다. 특히 총선이 끝나고 다양한 지역 개발 공약을 악용하는 기획부동산 우려가 커지고 있는 만큼 주의가 필요해 보이는데요.

달콤한 투자 약속에 속지 말고 기획부동산 의심 체크리스트를 다시 한번 읽어보면서 경각심을 가지시길 바라겠습니다.