“매물 싹 사라졌어요”... 1기 신도시 재건축 첫 타자 기대감↑

지난 5월 22일 국토교통부 장관을 비롯해 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시 등 지자체장과 한국토지주택공사 사장이 정부서울청사에 모여 「국토부-경기도-1기 신도시-한국토지주택공사 단체장 간담회」를 개최하고 ‘1시 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 논의했습니다.

이날 간담회에서 나온 주요 내용은 우선 1기 신도시 선도지구 선정 계획 및 선정 방식이었는데요.

선정 규모는 분당 8000호, 일산 6000호, 평촌 4000호, 중동 4000호, 산본 4000호 내외에서 선정하되 기준물량에 더해 신도시별 1~2곳을 추가할 수 있게 해 선도지구를 선정-관리하는데 지자체의 자율성을 강화하였습니다. 다만, 추가 선정 물량은 기준물량의 50% 이내로 하기로 했습니다.

선정방식은 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 사업 유형과 연립주택, 아파트, 주상복합 등 주택 유형에 관계없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 선정합니다.

다만, 특정 유형에 쏠림 현상이 발생하지 않도록 지자체가 유형별로 안배할 수 있도록 했습니다. 또한, 주택 정비가 포함되지 않는 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 지자체가 직접 특정정비구역을 지정할 계획입니다.

1기 신도시 재건축 선도지구 선정기준은 국토교통부가 제시하는 「표준 평가기준」을 기본으로, 지자체가 지역 여건을 고려하여 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했습니다.

선정과정의 객관성 확보를 위해 평가기준으로 최대한 간소화했으며, 기본계획이 수립되기 전에 선도지구 공모가 이루어지는 점을 감안하여 계발계획 등 정성평가 없이 정량평가 중심으로 평가기준을 마련했습니다.

올 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정할 예정이며, 올해 선정하는 1기 신도시 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수해 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 추진됩니다.

선도지구에 선정되면 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 통해 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업이 추진될 예정인데요.

여기서 협력형 미래도시 정비모델이란 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민지원 프로그램으로, 선도지구 주민대표, 경기도 및 1기신도시 지자체, LH 등 노후계획도시정비지원기구로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 주민을 지원하고 갈등을 조정하게 됩니다.

예컨대 사업착수 단계에서는 미래도시지원센터를 통해 주민과 추진위원회를 대상으로 교육과 컨설팅이 제공되고, 계획수립 단계에서는 특별정비계획사〮업시행계획 사전 협의 및 LX 플랫폼을 통한 정비계획 시뮬레이션이 제공돼 사업 속도가 단축될 수 있습니다.

정부가 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 기준을 공개한 뒤 해당 지역내 매물은 크게 줄고 매도 호가는 높아지는 분위기입니다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 선도지구 중 가장 선정규모가 큰 경기도 성남시 분당구 아파트 매물은 정부가 1기 신도시 선도지구 선정 기준을 발표한 직후인 지난 5월 23일 5338건에서 6월 10일 기준 4982건으로 -7.1% 줄었습니다. 같은 기간 경기도 전체 매물은 -3.0% 줄어든 것과 비교하면 감소 폭이 유독 크다고 볼 수 있습니다.

특히 통합 재건축을 추진 중인 분당 이매역 근처 정자일로 아파트 단지 5곳(임광보성·한라·화인유천·계룡·서광영남)의 아파트 매도 매물은 같은 기간 동안 145건에서 73건으로 -49.7% 감소했습니다.

매매 가격도 껑충 뛰었습니다. KB부동산 시세 트렌드에 따르면 분당 금곡동에 위치한 청솔마을(한라) 전용 58㎡ 매매 평균가격은 지난 2월만해도 8억8000만원에 형성되었지만 6월 7일 현재 기준 9억1500만원으로 3500만원이 뛰었습니다. 현재 매매 매물 평균가격도 10억4500만원으로 평균시세보다 1억원 이상 올린 가격에 나오고 있고요.

분당에서 통합재건축을 추진 중인 서현동 소재 삼성(한신) 전용 133㎡ 매매 가격도 마찬가지입니다. 지난 3월 평균 18억1500만원이던 매매가는 6월 7일 기준 18억6500만원으로 석달도 채 안되어 5000만원이 올랐고, 매매 매물로 내놓은 물건의 평균 가격은 20억을 훌쩍 넘어 20억7273만원에 달합니다.

1기 신도시 재건축 선도지구에 대한 기대감이 높아지고 있는 가운데 한편으로 정부가 세운 일정에 현실적인 벽이 높다는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.

우선 2027년 착공, 2030년 입주 등 정부가 제시한 일정대로 빠르게 진행될지는 미지수라는 의견입니다. 공공기여와 공사비 급등 등으로 사업성이 떨어지면 건설사들이 적극적으로 사업에 참여하지 않을 수 있기 때문입니다. 또한 낮은 사업성으로 주민들의 분담금이 높아진다면 재건축에 대한 저항감도 덩달아 높아질 수 있다는 점도 리스크이고요.

구체적인 이주 대책이 없다는 점도 위험요소로 꼽힙니다. 물론 국토교통부 보도자료에 따르면, 전세시장에서 이주 수요를 흡수할 수 있도록 신도시 주변의 개발 사업을 차질 없이 관리해 나가고 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규공급도 확대해 나간다고 했는데요.

1기 신도시는 주택 약 30만호가 단기간에 입주해 정비기간도 일시에 도래하기 때문에 체계적인 이주 대책이 마련되지 않으면 일대 혼란이 일어날 있을 뿐만 아니라 정비사업 일정도 뒤로 미뤄질 수 있습니다.

이외에도 1기 신도시에 대한 기대감이 과도해 자칫 집값이 크게 상승하는 상황이 초래될 수 있다는 점, 1기 신도시 선도지구 선정에 지방이 소외됐다는 점도 문제점으로 거론되고 있고요.

결국 정부가 1기 신도시 재건축에 있어 생길 수 있는 다양한 변수들을 면밀히 파악하고 디테일한 계획을 세워야 큰 혼란 없이 정비계획이 완료될 수 있을 것입니다. 그리고 좀더 형평성 있는 계획을 수립해야 지역 차별 논란도 잦아질 것 같고요.

아무쪼록 정부와 관련 기관들이 다각적으로 대책을 지속 강구해 1기 신도시 재건축의 시작인 선도시자구 성공적인 모범사례가 되길 기대해 봅니다.