“바닥 찍었나?” 거래 침체 직격탄 맞던 ‘노도강’ 집값 꿈틀?

최근 서울 노도강(노원·도봉·강북구) 지역 집값이 꿈틀거리고 있다는 소식이 들려오고 있습니다. 몇 주 전부터 상승세를 보이던 서울 집값과는 달리 약세를 면치 못했던 곳이었는데요. 실제 상승 기류가 있는지 KB부동산이 최근 노도강 집값 현황 및 분위기를 살펴봤습니다.

KB부동산 데이터허브 주간 아파트가격 동향 자료에 따르면, 지난 7월 1일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승했습니다. 5월 1주차에 하락에서 보합으로 전환했던 서울 아파트 매매가격은 2주차까지 보합세를 보이다 상승 전환해 7주 연속 상승세를 이어 나가고 있습니다. 특히 상승폭이 점점 커지는 양상을 보이고 있습니다.

서울 아파트값이 7주 연속 오르고 있지만 영끌 성지로 불리는 노도강(노원구·도봉구·강북구) 지역은 여전히 가격이 하락세입니다. 7월 1일 기준 노원구는 전주 대비 -0.17% 하락했으며, 도봉구는 -0.04%, 강북구는 -0.25% 하락했습니다.

노원구가 6월 2주에 보합세를 기록해 상승을 하는 것이 아니냐는 전망이 있었지만 아쉽게도 바로 다음주에 하락세로 전환됐습니다.

그렇다면 이들 지역의 아파트 거래량 추이는 어떨까요? 서울부동산정보광장에 따르면, 노원구 아파트 매매 거래량은 3월 301건, 4월 313건, 5월 344건으로 3개월 연속 증가하다 지난달은 287건으로 소폭 줄었습니다.

도봉구는 3월 127건, 4월 143건으로 상승했으나 5월 110건으로 다시 주저 앉았다 6월 134건으로 올 들어 월간 최대 거래량을 기록했습니다. 강북구 매매 거래는 3월 79건에서 4월 62건으로 하락했지만 5월 73건, 6월 77건으로 상승하는 모습을 보였습니다.

매매가 증감률이나 거래량 추이로 볼 때 아직 노도강 집값이 상승 기류가 있다고 보긴 어렵습니다. 그렇다면 서울 타 지역과 달리 아직 노도강 지역 집값이 눌려 있는 이유는 무엇일까요?

우선 이들 지역에 매물이 계속적으로 증가하고 있기 때문인 것으로 풀이됩니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면, 서울 노원구와 강북구 매매 매물은 석 달 전에 비해 각각 5.1%, 4.8% 늘어난 것으로 집계됐습니다(6월 24일 기준).

같은 시기 동안 도봉구 매매 매물은 2331건에서 2297건으로 -1.5% 줄었으나 서울 다른 지역구와 비교해 빠르게 감소하지 않은 것으로 나타났습니다. 매물이 증가한다는 것은 시장 내 적체된 매물이 늘어난다는 것을 의미하기 때문에 상승 반등에 있어 긍정적인 시그널은 아닙니다.

하지만 노도강 지역 중 강북구를 제외한 노원구와 도봉구의 전세 매물은 빠르게 줄고 있고 이들 지역의 전세가 상승세도 가파름에 따라 향후 전세 수요가 매매로 전환되면 집값 하락세가 멈추고 상승으로 돌아설 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

실제로 KB부동산 데이터허브에서 주간아파트 가격동향 자료를 보면 7월 1일 기준 서울 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.17% 상승한 가운데, 노원구는 0.24%, 도봉구 0.04%, 강북구 0.35%를 기록하며 강북구와 노원구는 서울 평균 상승률을 훌쩍 넘었습니다.

KB부동산 앱에서 전세시세 평균가를 확인해봐도 그렇습니다. 7월 5일 업데이트된 시세 기준 노원구 아파트 전세평균가격은 3억3721만원으로 두달새 0.70% 올랐고 강북구 아파트 평균 전셋값도 현재 3억9931만원으로 4월말과 비교해 무려 0.89%나 상승했습니다.

그럼 이제 노도강 지역의 대장 아파트 최근 매매가 추이는 어떨지 살펴봐야겠죠. 보통 대표 아파트 시세 움직임이 해당 지역 시세의 향방을 예측하는 바로미터가 되기 때문입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한 결과, 노원구 시세를 주도하는 상계동 ‘포레나노원’ 전용 59㎡ 가장 최근 실거래는 지난 6월 이뤄진 2건인데요. 각각 8억8000만원(13층), 8억5000만원(4층)에 거래됐습니다.

5월 매매 실거래된 건도 비슷한 수준이었고요. 석달 전인 지난 3월 7억2000만원(14층) 거래가보다 1억 넘게 오른 금액이지만, 지난 2월 최고가 거래인 9억원(18층)에는 약간 못미쳐 고점 대비 98% 수준까지 회복했습니다.

같은 지역 ‘노원센트럴푸르지오’ 전용 59㎡도 지난 6월 7억8000만원(17층), 7억5500만원(14층)에 거래됐는데 2021년 최대 9억3000만원까지 거래된 것과 비교하면 아직 1억이 넘게 하락해 있긴 하지만 올해 3월 7억3000만원대까지 낮게 중개 거래됐건 것과 비교하면 석달새 5000만원가량 상승했습니다.

서울 도봉구 핵심 아파트로 언급되는 창동 '북한산아이파크' 전용 84㎡의 경우 지난달 총 5건이 매매 실거래됐는데요. 이중 높은 가격에 거래된 건은 6월 18일 계약건으로 8억4000만원(7층)에 거래됐습니다.

3월 최저가 거래였던 8억1000만원(18층)과 비교하면 단기간 수천만원 상승했습니다. 하지만 지난 2021년 최고 12억원까지 거래됐던 것과 비교하면 약 3억원가량 하락해 거래 중입니다.

강북구 인기 아파트 중 한 곳인 미아동 ‘송천센트레빌’은 어떨까요? 이 단지 전용 84㎡는 지난 4월 9억8000만원(5층)에 거래됐는데요. 동일 평형이 지난 2020년 11억3500만원에 최고가 거래됐지만 이후 거래가 없다가 최근 1억원 넘게 하락한 금액으로 거래가 진행됐습니다.

하지만 비슷한 평형이 지난해 7월 9억5000만원에 거래됐던 것과 비교하면 1년이 채 되지 않아 3000만원 상승 거래됐습니다.

현재 노도강 지역 내 선도 아파트값 흐름은 올해 들어 상승 거래가 일어나고 있긴 하지만 아직 최고가 거래 대비해선 시세가 낮게 형성되고 있는 것으로 나타났습니다.

특히 노도강 지역 내에서도 노원구 아파트 실거래가가 최고가 가격에 근접하고 있는 반면 도봉구나 강북구 선도아파트의 경우 아직도 최고가 대비 시세가 수억원씩 낮게 형성되고 있어 노도강 내에서도 지역별 편차가 나타나고 있고요.

그렇다면 향후 노도강 집값은 어떻게 될까요? 우선 서울 아파트값이 전체적으로 상승하고 있는 분위기라 노도강까지 집값 상승의 온기가 퍼질 가능성이 높아 보입니다. 특히 전셋값 상승이 가파르게 일어나고 있어 시장 내 매물이 어느정도 소화되고 나면 집값을 밀어 올릴 가능성도 있어 보이고요.

하지만 최근 집값 동조화 현상이 많이 약해지면서 서울 내에서도 초양극화 현상이 나타날 수 있을 것이란 의견도 나오고 있습니다. 예전처럼 강남 등 서울 핵심지가 오르면 서울 주변 지역도 오르는 동조화 현상 대신 오르는 지역만 오르는 양극화 현상이 더욱 심해질 수 있다는 것입니다.

현재 데이터상 동조화냐 양극화냐를 판단하기엔 아직 이른 만큼 조금 더 추이를 지켜봐야 하겠습니다.