뚝딱뚝딱 헌집을 새집으로, 서울에 정비사업 가장 많은 구는 어딜까?

지난 5월, 서울시가 자치구별로 재개발·재건축 단계별 추진 현황을 공개했습니다. 올해 3월 기준 서울시에서 정비사업이 추진되고 있는 구역은 총 690곳이라고 하는데요. KB부동산이 가장 정비사업이 많이 추진되고 있는 지역과 대표 정비사업구역의 집값을 살펴봤습니다.

정비사업은 재개발(주택정비형, 도시정비형)과 재건축으로 나뉘고, 소규모 정비사업은 가로주택과 자율주택, 소규모 재건축으로 나뉩니다.

서울시가 5월 발표한 보도자료에 따르면, 3월 기준 서울시 정비사업 추진구역은 재개발이 247곳, 재건축은 165곳이 진행되고 있습니다. 소규모 정비사업 278곳을 포함하면 총 690구역입니다. 전체 정비사업은 성북구가 51곳으로 가장 많았는데요. 이후 서초구가 47곳, 영등포구 41곳 순입니다.
 
재건축 사업이 많이 진행되는 곳은 서초구(31곳), 강남구(24곳), 영등포구(20곳), 송파구(19곳) 등 강남권이 많은 것으로 확인됐습니다. 재개발 사업의 경우 중구(33곳), 종로구(27곳), 동대문구(27곳) 등 강북권에서 많이 진행되고 있고요. 가로주택이나 자율주택 등 소규모 정비사업은 성북구(29곳), 중랑구(27곳)에서 많았습니다.
 
반면, 정비사업이 적은 자치구는 도봉구로 재개발 2곳, 소규모 정비사업 5곳 등 총 7곳에 불과했습니다. 노원구도 재개발 4곳, 재건축 3곳, 소규모 정비사업 2곳 등 총 9곳에 그쳤습니다.

서울시에서 정비사업이 가장 활발하게 추진 중인 곳은 성북구입니다. 재개발 21곳, 재건축 1곳, 소규모 정비사업 29곳으로 총 51곳에서 사업이 추진 중인데요. 특히 가로주택(23곳)과 재개발(21곳)이 집중적으로 진행 중입니다. 그 중 장위뉴타운이 대표 정비사업으로 꼽힙니다.
 
장위뉴타운은 성북구 장위동 일대 186만7000㎡에 2만4000여가구를 조성하는 사업으로, 총 15개 구역으로 나뉘어 있습니다. 현재 1·2·5·7구역은 재개발이 완료돼 입주했고, 11구역을 제외한 나머지 8곳이 재개발 진행 단계를 밟고 있습니다.

3월 기준 장위4구역과 6구역이 착공했고, 장위 10구역이 관리처분인가를 마쳤습니다. 3·15구역도 조합설립인가를 받았고 8·9구역은 구역지정, 14구역은 건축심의가 완료됐습니다.
 
그렇다면 장위뉴타운의 시세는 어떨까요? 장위뉴타운의 대표아파트로 꼽히는 ‘꿈의숲아이파크’(장위7구역 재개발)의 시세를 살펴보겠습니다. KB부동산에 따르면, 입주 3년차인 꿈의숲아이파크 전용 84m² 일반가는 11억3000만원(7월 12일 기준)이며, 최근 실거래가는 11억5000만원(24년 7월 6일/5층)입니다.
 
장위5구역을 재개발한 입주 5년차 ‘래미안장위퍼스트하이’ 전용 84m²의 경우 일반가 기준 10억원에 시세가 형성돼 있으며, 최근 실거래가는 10억8000만원(24년 6월 26일/14층)이었습니다.

재건축 정비사업이 활발하게 진행되는 지역은 앞서 언급한 것처럼 서초, 강남, 영등포 등 집값이 상대적으로 높은 강남권에 많았습니다. 반면, 도봉구, 종로구, 중구 등 재건축 사업지가 없는 곳도 있었습니다.
 
재건축 추진이 활발한 서초구에서는 반포주공1단지 재건축이 가장 주목을 받고 있습니다. 반포주공1단지 재건축은 1·2·4주구와 3주구 등 2개 지구로 나눠서 재건축이 진행 중인데요. 현재 두 구역 다 착공돼 향후 '디에이치 클래스트'와 ‘래미안 트리니원’으로 재탄생 될 예정입니다.
 
강남구 재건축을 대표하는 대치동 ‘은마’아파트의 시세는 어떨까요? KB부동산에서 시세를 확인해보면, 전용 76㎡의 일반가는 23억4333만원이며, 최근 실거래가는 24억2000만원(24년 6월 17일/10층)이었습니다. 전용 84㎡의 일반가와 최근 실거래가는 각각 26억1667만원, 26억9500만원(24년 6월 29일/3층)입니다.
 
영등포에서 진행 중인 재건축 단지 중에서는 여의도동에 위치한 단지들이 인기입니다. 그 중 조합설립단계인 여의도 ‘시범’아파트 전용 79㎡ 일반가는 19억5000만원이며, 최근 실거래가는 19억8000만원(24년 6월 29일/1층)이었습니다.

이번엔 소규모 정비사업에 대해 알아보겠습니다. 가로주택 정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
 
또 자율주택 정비사업은 단독, 다세대, 연립주택을 주민이 연접한 주택과 함께 개량 또는 건설할 수 있고, 2명 이상의 토지소유자가 주민합의체를 구성하여 노후주택을 정비하는 사업입니다. 소규모 재건축은 기존 주택 세대 수 200세대 미만, 1만㎡ 미만 단지에서 추진하는 사업을 말합니다.
 
서울시 내 소규모 정비사업은 총 278곳에서 추진 중에 있으며, 구체적으로 가로주택 187곳, 자율주택 23건, 소규모재건축 68곳으로 집계됐습니다.
 
올 3월 기준, 서울시 내에서 이러한 소규모 정비사업이 활발하게 진행되고 있는 곳은 성북구(29곳), 중랑구(27곳), 강동구(22곳) 등으로 집계됐습니다.

성북구는 가로주택이 23곳으로 제일 많았으며, 소규모 재건축 4곳, 자율주택 2곳이 진행 중이고, 중랑구는 가로주택 23곳에 자율주택과 소규모 재건축이 각각 2곳이 있습니다. 강동구 내에서는 가로주택 13곳, 자율주택 6곳, 소규모 재건축 3곳이 추진 중에 있습니다.
 
지금까지 자치구별 정비사업 추진 현황 및 주요 정비사업의 시세 등을 살펴봤습니다. 서울시 정비사업은 서울시 아파트 공급 물량의 60% 이상을 차지하는 만큼 주요 공급원이라 할 수 있는데요.

서울에 내 집을 마련하려는 분들이라면 이러한 정비사업 현황을 살펴보고, 입지 및 시세 등을 파악해 보시기 바랍니다. 서울시가 6개월마다 정비사업 추진현황을 상세 공개한다고 하니 참고하시는 것도 좋겠습니다.