반포보다 높은 공사비?! 멈춰버린 재건축 시계... 해결 방안은?

오늘 KB부동산TV 플레이스101에서는 재건축 및 재개발 사업을 통한 신축 공급 가능성에 대해 알아보겠습니다. 은평구 대조1구역 힐스테이트의 재개발 공사비는 3.3㎡당 839만 원으로, 이는 최근 공사비 인상에 합의한 반포 1·2·4주구 디에이치의 792만 5,000원보다도 높은 금액입니다.

이러한 상황에서 일부 재건축 및 재개발 아파트 주민들은 새 아파트에서 살기 어려울 것이라는 우려를 표하고 있습니다. 과연 해결책은 없을까요? KB부동산 정재훈 박사님과 함께 살펴보시죠.

은평구 대조1구역에서는 반포보다 높은 공사비로 재개발이 진행 중입니다. 이 지역은 11만 2,000㎡ 규모로, 최고 25층, 총 28개 동, 2,451가구의 아파트가 들어설 예정입니다. GTX-A 연신내역 도보권에 위치해 서울 강북권 최대 재개발 사업으로 주목받고 있습니다.

올해 1월, 대조1구역 재개발 사업은 1,800억 원 규모의 미청구 공사비와 조합장 부재 문제로 중단되었습니다. 약 5개월 만에 공사가 재개되었지만, 현재 또 다른 난관에 직면했습니다. 현대건설이 공사비를 3.3㎡당 517만 원에서 839만 원으로 62.3% 인상해 달라는 요청을 했기 때문입니다.

총 공사비는 기존 5,807억 원에서 9,570억 원으로 증가했고, 공사 기간도 39개월에서 48개월로 연장되었습니다. 원자재 가격 상승, 금리 인상, 공사 중단에 따른 이자 비용 증가로 인해 공사비가 서초구 반포보다 높아질 전망입니다. 대조1구역 재개발 사업은 또 다른 큰 장애물에 봉착한 셈입니다.

공사비 증가로 인한 공사중단은 그들만의 문제일까요? 둔촌주공아파트 재건축 사업이 올해 입주를 앞두고 있습니다. 그러나 2022년 4월부터 10월까지 약 6개월 동안 공사가 중단되었고, 추가 공사비로 9,985억 원을 조합에 청구했습니다. 조합 측과 시공사 간의 공사비 증액 갈등이 원인이었습니다.

같은 시공단이 과천 8·9단지 재건축정비사업조합에도 공사비 증액을 요청했습니다. 기존 3.3㎡당 550만 3,000원이던 공사비를 775만 3,000원으로 50.8% 인상 요구했습니다. 이로 인해 둔촌주공과 대조1구역의 사례가 과천에서도 재현될 가능성이 있습니다.

동작구 노량진3구역 재개발사업에서도 공사비 인상으로 조합원 분양가가 예상치를 웃돌며 논란이 일었습니다. 당초 예상했던 조합원 분양가는 8억 7,000만 원이었으나, 공사비 증액으로 11억 원까지 상승했습니다. 노원구 상계주공5단지 재건축사업도 공사비 인상으로 조합원 분담금 논란이 일어나 시공계약 해지 절차를 밟았습니다.

입주물량 감소가 공급 불안심리를 자극하면 매수세가 언제든 불붙을 수 있습니다. 현재는 거시경제정책으로 주택수요를 억누르고 있지만, 이는 근본적인 해결책이 아닙니다.

공사비 인상 문제로 주택 공급 위기론이 커지자, 정부는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 배포하며 시공 계약 강화를 추진하고 있습니다. 서울시는 서울주택도시공사(SH공사)를 공사비 검증기관으로 지정해 갈등 해결에 힘쓰고 있습니다.

그러나 표준계약서는 금리 인상 및 분양시장 침체 등 유동적인 건설 경기 흐름을 반영하지 못합니다. 향후 세부적인 시공 계약 과정에서 변수 조항이 추가될 수밖에 없는 단점이 있습니다.

결국 사업성을 높이는 지원책이 근본적인 해결책입니다. 용적률 체계와 기부채납 부담을 조정하여 최근의 사업 조건을 반영한 기준이 재정립되어야 합니다. 기존 규제 성향의 용적률 기준을 완화하고, 공적 부담을 줄이는 것이 본질적인 해결 방법입니다.