서울 아파트 25주째 상승 중인데 여긴 마이너스피라고? 전국 ‘마피’ 아파트

11월 둘째 주 기준 KB부동산 서울 아파트 매매가격지수가 25주째 상승하고 있는 가운데, 일부 지역은 분양가보다 낮은 매도 가격을 형성하고 있는 곳도 있는 것으로 나타났습니다. KB부동산이 마이너스 프리미엄인 단지를 서울 및 수도권, 지방 대도시로 나눠 살펴봤습니다.

KB부동산 데이터허브에 따르면, 9월 기준 전국 미분양 물량은 총 6만6,776호로, 지역별로는 경기도가 9,521호로 가장 많은 것으로 조사됐습니다. 그리고 대구 8,864호, 경북 7,507호, 경남 5,507호, 부산 4,871호 등 경상권 지역의 미분양 적체가 심각한 것으로 나타났습니다. 특히 준공 후 미분양은 전국 총 1만7,262호로 2023년 7월 이후 14개월 연속 증가하고 있습니다.

분양권을 전매할 때 얹어주는 웃돈을 프리미엄이라고 하는데요. 마이너스 프리미엄, 일명 '마피'는 분양가보다 낮게 손해보고 파는 것을 말합니다. 이러한 마이너스 프리미엄 매물이 서울, 수도권에도 있습니다.

서울 강북구 미아동 한화포레나미아는 2025년 11월 입주할 497가구 단지입니다. 우이신설선 삼양사거리역과 서울지하철 4호선 미아사거리역을 이용할 수 있습니다. 이 단지는 2022년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 최고 11억5,000만원에 달했는데요. 1년 넘게 무순위 청약 및 임의 공급을 통해 미분양 물량을 덜어낸 것으로 알려졌습니다.

이 단지는 전용 84㎡ 기준 프리미엄이 없는 무피 매물이 상당수이고, 분양가보다 2,000만~3,000만원 낮은 매물도 있습니다. 특히 전용 80㎡의 경우 마피 7,000만원 낮은 매물도 등장했습니다.

동작구 상도동 상도푸르지오클라베뉴도 분양가보다 2,000만~3,000만원 낮은 매물이 나왔습니다. 이 단지는 올해 4월부터 입주를 시작한 771가구 단지로, 7호선 장승배기역과 상도역을 이용할 수 있습니다.

일반분양 이후 중도금 무이자와 계약금 정액제, 발코니 무상 확장, 시스템에어컨 등 일부 옵션 무상 설치 등을 내세우며 무순위 청약을 받은 끝에 완판한 것으로 알려졌습니다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 최고 13억6,000만원이었는데요. 분양가 대비 마피 4,000만원인 13억2,000만원선에 매물이 나와 있습니다.

경기도에서는 광명시 광명동 트리우스광명에 마피 매물이 있습니다. 오는 12월 입주할 3,344가구 대단지인 트리우스광명은 지하철 7호선 광명사거리역과 1호선 개봉역을 이용할 수 있습니다.

미분양 잔여세대 선착순 분양 시 전세대 발코니 확장 무상제공, 일부 옵션을 기본 제공하기도 했습니다. 전용 84㎡ 기준 마피는 1,000만~3,000만원 형성돼 있습니다.

이천시를 비롯한 수도권 외곽에도 입주 예정 단지가 많아 마피 매물이 있습니다. 이천시 증포동 이천자이더리체는 2026년 8월 입주할 558가구 단지입니다. 주변에 관고동 이천자이더파크, 안흥동 이천센트레빌레이크뷰, 이천빌리브어바인시티1, 2BL 등 일대 신규 입주 물량이 많습니다.

이천자이더리체 전용 84㎡는 분양가 그대로인 무피, 또는 마피 1,000만원인 매물이 있습니다. 마피의 경우 5억3,000만원선입니다. 안흥동 이천빌리브어바인시티1BL도 마피가 1,000만~3,000만원까지 형성돼 있습니다.

지방 부동산 시장은 침체가 계속되고, 신축 아파트 입주 시기가 속속 다가오면서 마이너스 프리미엄인 매물이 많이 나와 있습니다. 단지에 따라 적게는 1,000만원에서 많게는 1억원까지도 마피가 형성돼 있었습니다. 대부분 지하철 역에서 거리가 멀거나 단지 규모가 크지 않다는 특징이 있습니다.

대구광역시 달서구 본리동 두산위브더제니스센트럴달서는 지난 5월 입주한 316가구 주상복합인데요. 2020년 분양 당시 최고 경쟁률 22대 1을 기록하기도 했지만 현재는 전용 84㎡ 분양가 대비 마피 1억원인 4억5,000만원선에 매물이 나오고 있습니다.

감삼동 힐스테이트감삼센트럴은 지난 6월 입주한 393가구 주상복합입니다. 대구지하철 2호선 죽전역이 걸어서 5분, 주변 상권도 잘 형성돼 있습니다. 전용 84㎡가 분양가 대비 마이너스 3,000만~6,000만원 형성돼 있고 매물은 6억~6억5,000만원선입니다.

대전광역시 동구 대성동 은어송하늘채리버뷰는 지난 7월부터 입주를 시작했습니다. 총 934가구로 단지 규모가 큰 편입니다. 전용 84㎡가 마피 4,000만원인 4억1,000만원에 나와 있습니다. 2025년 7월 입주할 동구 인동 대전스카이자이르네도 전용 84㎡가 마피 2,000만~5,000만원까지 형성돼 있는데요. 4억8,000만원선입니다.

부동산 전문가들은 이렇게 마피 매물이 시장에 나오는 이유에 대해 지역 부동산 시장의 침체와 고분양가, 매물에 비해 적은 수요 등을 꼽았습니다. 여기에 최근 기존 주택 매도가 지연되면서 새 아파트 잔금을 확보하지 못해 입주를 포기하는 사례도 생겨나고 있어 마피 매물이 증가한 것으로 분석했습니다.

그러나 이런 매물은 공급가보다 저렴하게 매수할 수 있다는 장점도 있어 자금 여력과 잔금 납부 일정 등을 고려해볼 만합니다. 현재 미분양으로 남아있는 단지를 찾고 싶다면, KB부동산앱>분양>찾아볼까?>분양단계>미분양에서 찾을 수 있습니다.