세제부터 청약·대출까지, 2023년 달라지는 부동산 제도

2023년부터 시행될 부동산 관련 제도 중에서는 세금이 가장 큰 이슈입니다. 먼저 부동산을 거래할 때 내는 취득세와 양도세가 낮아지는데요.

우선 지난 해 12월 21일 정부의 ‘2023년 경제정책방향’에서 다주택자에 대한 취득세 중과 완화가 발표됐습니다. 다만 이는 2월 경 지방세법 개정을 통해 입법을 마무리할 계획이며, 입법을 통과하면 소급 적용됩니다.

취득세 중과 완화 내용은 1주택자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 구입하거나 2주택자가 세번째 주택을 구입할 때 내는 8%의 취득세가 내년부터 4%로 낮아지는 것입니다. 또한 법인의 경우, 4주택 이상(조정지역 내 3주택 이상)이면 취득세가 12%에서 6%로 낮아집니다.

그동안 개인이 유상으로 취득한 부동산은 신고가액이나 시가표준액 중 높은 금액으로 취득세 과세표준이 적용됐는데요. 1월부터는 유상취득, 원시취득 모두 실제 취득가액 기준으로 취득세가 과세됩니다.

증여로 부동산을 취득한 경우 취득세 과세표준은 시가표준액에서 시가인정액(취득일 전 6개월~취득일 후 3개월 사이 매매사례, 감정가, 공매가 등)으로 취득가액이 적용됩니다. 그리고 증여로 취득한 후 양도할 때 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 확대됩니다.

또한 새 아파트나 오피스텔을 분양 받아 매입 임대로 등록하면, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세의 85~100%를, 60~85㎡ 이하는 50%의 취득세가 감면됩니다. 이 취득세 감면 혜택은 수도권 취득가액(분양가) 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하일 때 적용됩니다.

현재 분양권과 입주권은 1년 미만 단기 보유 후 양도시 70%의 높은 양도세율이 부과되는데요. 2023년부터 45%로 완화하고, 1년 이상 보유 후 매도할 경우 부과되는 세율 60%도 기본세율인 6~45%를 적용할 계획입니다. 또한 다주택자의 양도세 중과배제 허용 기한이 2024년 5월 9일까지 1년 연장됩니다. 양도세 중과 제도 폐지는 국회에서 소득세법을 개정해야 하고, 중과 세율 한시적 유예는 정부 시행령을 고치면 가능합니다.

종부세는 6월부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향 조정됩니다. 1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향 조정됩니다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)에서 일반세율(0.5~2.7%)로 완화되고, 과세표준 12억원 이상 3주택 이상은 최고 세율이 6%에서 5%로 완화됩니다. 종부세 세부담 상한률은 150%로 일원화됩니다. 이는 조정대상지역 2~3주택 이상일 때 세부담 상한률 300%를 일괄 150%로 낮춘 것입니다.

2023년 경제정책방향 발표에는 민간등록임대제도 부활도 담겨있습니다. 매입 임대의 경우 빌라나 연립과 같은 비아파트에서 장기임대(10년) 등록에서 2023년부터 전용 85㎡ 이하 아파트도 장기임대 등록이 가능해집니다. 또한 장기임대 등록 기간도 10년에서 15년으로 연장됩니다.

매입임대주택 등록 시 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 혜택 역시 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택을 매입임대로 등록하면 종부세 부과시 과세 대상에서 제외합니다. 매매시에는 양도세 중과를 하지 않습니다.

분양 시장에 대해서는 청약 진입 장벽을 낮춰 수요를 늘리고 미분양을 해소하는데 초점이 맞춰졌습니다.

2월부터는 무순위 청약 신청 자격이 해당 시·군 거주 무주택자에서 거주 지역 요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 신청할 수 있게 됩니다. 상반기 중 공공분양 청약 시 기혼자 중심의 특별공급이 미혼 청년까지 확대됩니다. 공공분양 중 나눔형과 선택형 모델에 미혼 청년을 위한 특별 공급이 신설됩니다.

또한 4월부터 청약가점제가 면적에 따라 가점제, 추첨제 비율이 달라집니다. 점제 100%였던 중소형 면적 중 투기과열지구·조정대상지역 내 전용 60㎡ 이하에 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%가 적용됩니다.

투기과열지구 내 전용 85㎡ 초과는 가점제 80%, 추첨제 20%로 가점제 비율을 높였고, 조정대상지역 내 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용됩니다.

대출에서 달라지는 부분은 다주택자의 규제 완화와 지원이 눈에 띕니다.다주택자가 규제지역 내에서 주택을 매매할 때 주택담보대출을 받을 수 없었는데요. 1분기 중 LTV(담보대출비율)이 일괄 30%까지 적용됩니다.

임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 9억원 초과 주택은 현재 ‘3개월 내 전입’ 의무가 있지만 1월부터 폐지됩니다. 15억원을 초과하는 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대 한도(현행 2억원)도 폐지됩니다.

안심전환대출과 적격대출을 통합한 특례보금자리론은 1분기 중 시행됩니다. 지원대상 주택 가격은 9억원 이하에 연 4%대 금리, 대출 한도 5억원까지인데요. 소득 제한 기준은 폐지됩니다.

세입자 지원 대책으로는 월세 세액공제(750만원 한도) 대상 주택 기준은 현행 기준시가 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향되고, 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 한도는 연간 300만원에서 400만원으로 확대됩니다.

만 34세, 연소득 7,000만원 이하 무주택 청년을 대상으로 한 청년 맞춤형 전세특례보증 한도액은 1월부터 1억원에서 2억원으로 확대됩니다. 전세사기 피해 임차인 대상 주택도시기금 초저리 자금대출도 1월부터 시행됩니다. 가구당 1억6,000만원까지, 연 1% 수준의 이자로 최장 10년간 대출 받을 수 있습니다.

지금까지 2023년 달라진 부동산 제도에 대해 알아봤습니다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼, 서민과 실수요자들의 주거 안정이 중요해 보입니다.

앞으로 규제지역으로 남아있는 서울과 과천·성남·하남·광명 등 경기 일부 지역 해제나 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 조정도 예고되고 있습니다. 재건축 초과이익환수제 개선이나 분양가상한제 거주의무 완화 여부도 올해 결정될 수 있으니 계속 관심 갖고 지켜봐야 하겠습니다.

1월 3일(화)에는 KB국민은행 WM스타자문단 이호용 세무사와 함께 2023 개정되는 세법을 정리해 드립니다. 유튜브 KB부동산TV와 KB부동산 SNS 채널에서 확인하실 수 있습니다.