알아두면 절세할 수 있다! 2023년 개정되는 부동산 세법 총정리

우선 올해부터 새롭게 바뀐 부동산 세법에 대해 알아볼까요? 먼저 부동산을 증여하는 경우, 취득세 과세 표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 시가표준액보다 시가인정액이 더 높은 금액이기 때문에 법 개정 후에는 세금 부담이 더 늘어나게 된 것입니다.

두 번째로 가족에게 증여 받은 부동산을 양도할 때 양도 제한기간이 5년에서 10년으로 늘어납니다. 이 제한기간 안에 매도할 경우, 증여한 사람이 취득했던 금액으로 매매 차익을 계산하게 되는데요. 양도세 이월 과세가 적용되는 기간이 5년 더 늘어나 부담이 커진 것입니다.

세 번째로 종합부동산세도 부담이 낮아지는데요. 1인당 기본공제가 6억원에서 9억원으로 늘어나고 1주택자 공제도 11억원에서 12억원으로 늘어납니다. 다주택자도 조정대상지역과 무관하게 3주택 이상 자(과표 12억원 초과)에게만 중과 세율이 적용됩니다. 다만 다주택자에 대한 취득세 중과세율은 아직 입법 통과된 것은 아닌데요. 정부가 완화 입장을 갖고 있어 취득 계획이 있는 분들은 이 개정 여부를 지켜보시기 바랍니다.

그럼 합법적인 절세 방안에 대해 알아보겠습니다. 이호용 세무사는 절세에 대한 고민은 부동산을 취득하기 전부터 해야 한다고 강조했는데요. 잔금 지급일 기준으로 세금이 적용되는 경우가 많아 절세 조건을 나중에 알게 되더라도 이를 보완할 수 없기 때문입니다.

그리고 1주택자도 절세에 방심하면 안됩니다. 1주택자는 세금 부담이 적다 보니 절세 방안을 놓치는 경우가 있는데요. 예를 들어, 다가구 주택을 가진 1주택자라면 모든 다가구 주택이 1주택으로 간주되는 것은 아니라는 점을 알고 있어야 합니다.

만약 다가구 주택 중 옥탑을 주택으로 개조했다면, 1주택에서 다주택으로 바뀔 수 있습니다. 따라서 자신이 건축법상 요건을 위배하지 않았는지 확인해야 합니다.

또한 상가와 주택이 같이 있는 겸용주택일 경우, 과거 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택으로 보았는데요. 지난해 이 세법이 바뀌었습니다. 고가주택 즉, 12억원을 초과하는 겸용주택은 주택 면적이 더 크더라도 주택과 상가를 쪼개 주택 부분만 1주택으로 비과세 해줍니다.

그리고 단독주택은 주택 건축면적의 5배까지의 부수토지는 비과세 면적으로 간주했는데요. 2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우, 3배까지로 축소됐습니다. 이 경우 1주택자도 뜻하지 않게 세금 부담이 커질 수 있으므로 주의하세요.

1주택자의 절세에 대해 알아봤는데요. 다주택자인 경우, 매도할 때 순서를 바꾸면 절세할 수 있습니다.

부동산을 팔고 양도세를 낸 다음 목돈을 자녀에게 증여하게 되면 증여세가 과세되는데요. 일부 지분을 잘라서 먼저 증여하고, 나중에 부동산을 양도하게 되면 절세할 수 있습니다. 양도세는 매매 차익이 클수록 세금이 큰 데, 여러 사람에게 나눠 증여 후 양도 차익을 줄이면 전체 세금이 줄어들 수 있는 것이죠.

주택임대사업자로 등록한 임대주택이 있고 거주 주택에 살고 있다면 2주택자입니다. 하지만 거주 주택을 팔아도 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 바로 임대주택사업자의 거주주택 비과세입니다.

우선 거주 주택을 비과세 받고 팔고 난 뒤, 임대주택에 들어가서 2년 거주하고 비과세 조건을 갖추는 방법입니다. 이 때 임대주택이 1주택으로 간주 돼 비과세를 받으려면 거주한 주택을 팔고 나서 오른 가격에 대해 비과세 된다는 점을 주의하세요. 임대주택 갖고 있으면서 살고 있던 주택의 매매 차익이 크다면, 거주주택 비과세를 받지 않고 나중에 임대주택 한 채만 남았을 때 그 주택 전체에 대해 비과세 받는 것이 나을 수 있습니다.

보통 부동산을 팔 때마다 양도세를 낸다고 알려져 있는데요. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 것을 합쳐서 세금을 정산하게 됩니다. 예를 들어, 2주택자의 1번 부동산은 손실이 나고 2번 부동산은 이익이 났을 경우 두 개의 부동산을 같은 해에 처분한다면 합산해 양도세를 과세 받을 수 있습니다.

마지막으로 재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세됩니다. 따라서 내가 사는 입장이라면 잔금일을 6월 2일 이후로 한다면 그 해 재산세, 종부세를 절세할 수 있습니다.

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