미분양 공포에 역전세 확산까지...경기 둔화의 시그널일까?

과거 저금리 시대 때 월세를 내는 것보다 대출 이자가 더 낮아지자, 대출을 동반해 전세 아파트로 들어간 사람들이 많았습니다. 그러나 최근 금리가 인상되면서 대출 이자가 전에 비해 두 배 가까이 많아지자 이를 감당할 수 없게 돼 집을 매도하기도 했습니다. 또한 입주 물량이 많은 곳은 갭투자한 투자자의 물량이 쌓여 역전세 현상이 일어나게 되는 것입니다.

지금은 시장 하락기인데다 역전세가 일어나고 입주 물량에 미분양까지 많은 상황인데요. 금리가 내려가기 전까지는 전세 가격이 올라가기 힘들 것으로 보입니다. 올 한해 입주 물량은 전국에 약 40만 호 가량 예정돼 있는데요. 물량이 워낙 많다 보니 내년 초까지는 전세 가격 하락이 계속될 것이고, 이 하락은 매매 가격 하락으로 이어질 것으로 전망됩니다.

만약 역전세인 상황에서 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 임차인은 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

한교수는 이번에 출시된 특례보금자리론의 경우 임차 보증금 반환 대출을 해주게 되어 있다고 설명했습니다. 또한 임차인은 임차 기간 만료 전 충분한 시간을 두고 미리 통보하고, 카톡이나 문자, 서면 등을 이용해 내용증명을 보내 놓는 것을 추천했습니다.

만약 임대인이 악성 임대인이라면, 만기가 지나고 임차권 등기 명령을 실행하는 방법도 설명했습니다. 이렇게 되면 경매 과정을 거치게 되고 모든 비용을 임대인이 내야하기 때문에 압박을 느끼고 수습하려고 할 것입니다.

그리고 임대인의 입장이라면, 손해가 나는 상황을 계속 버틸 수 있을지를 냉정히 판단해야 합니다. 2, 3년을 버텼을 때 충분히 회복된다는 확신이 든다면 보유하겠지만, 당장 대출 이자를 갚을 여력이 되지 않는다면 정리하고 추후 새 기회를 노리는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.

이런 상황이 경기 둔화의 시그널일까요? 한교수는 역전세 현상도 경제 지표의 하나로 볼 수 있다고 말했습니다.

역전세는 저금리 시장이 오래 지속됐다가 금리가 인상되면서 대출 부담을 이기지 못해 발생합니다. 여기에 그동안 누적됐던 물가 인상분이 코로나19 이후 크게 오른 상황인데요. 이로 인해 경제 침체에서 경제 위기까지 올 수 있는 것입니다.

이러한 상황은 여러 지표에서 나타나는데요. 예를 들면 장단기 금리처럼 돈을 장기로 빌리면 금리가 높고 단기로 빌리면 금리가 낮아야 하는데, 이 금리가 역전되는 장단기 금리 역전 현상이 있습니다. 5년, 10년 뒤 경제 상황이 예측되지 않으면 위기에 대비하기 위한 급전이 필요하게 되고, 급전이 필요한 사람들이 많아지면 단기 금리가 오르게 되는 것입니다.

이렇게 단기 금리가 장기 금리보다 높은 현상이 계속되면 경제 위기로 이어지고 경기 침체 기간도 길어질 가능성이 있다고 설명했습니다. 이번에 장기 금리와 단기 금리의 역전 차이가 좀 길었는데요. 한교수는 이 경우 경제 침체가 길어질 가능성이 있다고 보았습니다.

결론적으로 모든 상황을 종합해 볼 때 여러 지수가 좋지 않은 상황인데요. 따라서 일시적 반등은 있을 수 있으나 전고점을 찍는 일은 없을 것으로 전망했습니다.