‘준서울’ 광명 철산·하안주공 재건축 잰걸음, 3만2천여 가구 들어선다

철산·하안택지개발지구에는 철산주공12, 13단지와 하안주공1~13단지 총 15개 단지가 속해 있습니다. 지난 5월, 광명시는 지구단위계획 수립을 위한 주민 대상 설명회를 개최했는데요. 이 지구단위계획안에 따르면, 제2종일반주거지역인 이 곳을 특별계획구역으로 지정해 제3종일반주거지역으로 종을 상향하고 통합 개발하는 내용이 담겨 있습니다.

종상향으로 최대 320%의 용적률을 적용하면, 최고 43층 3만1,850가구 규모의 주택 단지로 개발되는데요. 이렇게 되면 기존 재건축이 진행 중인 철산주공4, 7~11단지보다 최대 35%까지 용적률이 높아지고 가구수도 늘게 돼 사업성도 더 확보될 수 있게 됩니다.

광명시는 이 택지개발지구에 초등학교와 중학교를 증축할 계획입니다. 또한 철산주공13단지부터 하안주공13단지까지 단지별 기부채납을 통해 안양천 수변 공간에 덮개공원도 조성할 계획입니다.

현재 수립중인 지구단위계획이 실현되면, 광명시 구도심 지역이 기존 2만6,518가구에서 3만1,850가구 미니신도시 수준의 주거지로 탈바꿈 되는데요. 광명시는 올해 안에 이 곳에 대한 심의를 통과하고 지구단위계획을 확정 고시할 계획입니다.

단지별 재건축 진행 상황을 살펴보면, 1986년 준공된 철산주공12, 13단지는 올 1월 안전진단 규제 완화의 수혜를 받아 정밀안전진단을 통과했습니다. 철산주공12단지는 1,880가구, 주공13단지는 2,460가구 규모인데요. 두 단지 모두 서울지하철 7호선 철산역 역세권에 상업지구, 학원가가 가까운 지역 내 대장주 아파트입니다.

1989년에서 1990년 준공된 하안주공은 임대아파트인 13단지를 제외한 모든 단지가 지난해 예비안전진단을 통과했습니다. 이 가운데 6, 7단지는 통합재건축을 추진하고 있습니다. 하안주공 중에서는 2,220가구 규모의 주공3단지가 대장주 아파트로 꼽히는데요. 지난 8월 재건축 사업설명회를 개최하는 등 다른 단지에 비해 사업 추진이 빠른 편입니다.

광명시는 준서울 입지에 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 2021년 부동산 시장 상승기에 집값이 크게 올랐던 지역입니다. 이후 지난해 하반기 시장 침체기에는 하락을 면치 못했는데요. 분양 시장 역시 잘 풀리지 않았습니다.

지난해 말 분양한 ‘철산자이더헤리티지(철산주공8, 9단지 재건축)’는 1순위 청약 경쟁률이 0.97대 1에 그쳤고, 같은 시기 분양한 광명동 ‘호반써밋그랜드에비뉴(광명뉴타운10R구역 재개발)’도 1.97대 1로 마감됐습니다. 그러나 최근 시장이 다시 풀리면서 5월 공급된 ‘광명자이더샵포레나(광명뉴타운1R구역 재개발)’ 는 평균 10.5대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

시장 회복세에 힘입어 광명시 집값은 전체적으로 매매가가 상승하고 있습니다. KB부동산 주간 아파트 매매가 변동률을 살펴보면, 광명시는 6월 둘째 주 0.02%로 상승세로 돌아선 뒤 7월 넷째 주 0.00%로 잠깐 숨 고르기를 하고 다시 오르기 시작했는데요. 특히 8월 둘째 주와 9월 첫째 주에는 0.26%씩 오르는 등 10월 둘째 주까지 10주 연속 상승하고 있습니다.

철산, 하안동 주공아파트도 지난해 말까지 떨어졌던 가격을 조금씩 회복하고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 철산동 주공12단지 전용 61㎡는 9월 7억9,500만원에 거래됐습니다. 이는 직전 거래가인 5월 7억원에 비해 9,500만원 오른 것입니다.

철산동 주공13단지 전용 73㎡도 9월 8억7,000만원에 거래돼, 지난해 말 7억1,000만원과 비교하면 1억6,000만원 올랐습니다. 하안동 주공10단지 전용 59㎡도 9월 5억8,000만원에 거래돼 한달 전 5억4,500만원에서 3,500만원 상승했습니다.

광명시에는 철산, 하안동 재건축 외에도 광명동을 중심으로 한 광명뉴타운 재개발 사업도 추진되고 있습니다. 총 11개 구역, 114만㎡ 2만5,000여 가구 규모의 광명뉴타운은 뉴타운 남쪽 지역을 위주로 ‘광명아크포레자이위브(2,104가구, 2021년 4월)’, ‘광명푸르지오센트베르(1,335가구, 2022년 10월)’ 등이 입주했고, 최근 신규 분양이 속속 진행 중입니다.

앞으로 ‘트리우스광명(광명뉴타운 2구역)’이 분양 중이고 ‘철산자이 브리에르(철산주공10, 11단지)’는 다음 주 청약접수를 시작합니다. 철산, 하안동 재건축과 광명뉴타운 재개발을 통해 총 5만여 가구의 新주거 지역이 될 예정인데요. 그렇게 되면 일대 주거 여건이 크게 달라질 것으로 예상됩니다.

그러나 최근 안전진단을 통과한 철산, 하안동 재건축 단지들은 주변 정비사업 구역에 비해 사업이 초기 단계에 있습니다. 지역 내 공인중개사사무소 관계자들은 "순차적으로 개발이 진행될 것으로 보이지만, 아직 사업 초기다 보니 투자에 장기간 시일이 소요될 수 있고 입주 시점에 전세 물량이 쏟아질 수 있다는 점도 고려해야 한다"고 말했습니다.